住房算不算剛性需求

　　“我連續(xù)兩年在《社會(huì)發(fā)展報(bào)告》中指出，在買(mǎi)房問(wèn)題上不存在‘剛性需求’”。戴建中表示，如果需求是在一段時(shí)間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么“剛性”?

　　從戴建中提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬(wàn)對(duì)新人，但一共只賣(mài)出94200套住宅，賣(mài)出的這些住宅也并不是全部賣(mài)給新婚夫婦。

　　“住房需求相對(duì)而言是彈性的。買(mǎi)不起大房子可以買(mǎi)小房子，買(mǎi)不起房子可以租房子”。戴建中說(shuō)，去年以來(lái)很多消費(fèi)者對(duì)樓市觀望，但沒(méi)有誰(shuí)不買(mǎi)食品。

　　戴建中認(rèn)為，在住房問(wèn)題上，每個(gè)人都需要住房，這是住房消費(fèi)需要，但需求是相對(duì)價(jià)格而言，并且一定是有限的，面對(duì)高價(jià)商品房，中低收入者的需求受到極大限制。

　　在戶均住宅面積上，任志強(qiáng)的數(shù)字與《北京藍(lán)皮書(shū)》差距很大。任志強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米/戶。戴建中對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)表示了懷疑。

　　按照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數(shù)據(jù)尚未公布)、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個(gè)家庭戶平均3.17人。這么算來(lái)，2006年我國(guó)城市住宅建筑面積約為85.907平方米/戶，農(nóng)村住房面積為97.319平方米/戶。

　　“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90/70政策了嗎?”戴建中說(shuō)，2007年連竣工的經(jīng)濟(jì)適用房平均每套都有106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套?

　　在戴建中看來(lái)，房?jī)r(jià)收入比反映的是當(dāng)下市場(chǎng)供給的有效性，拿100平方米為標(biāo)準(zhǔn)比任志強(qiáng)說(shuō)的68平方米更有代表性。

　　北京的房?jī)r(jià)收入比真是23∶1嗎？

　　“房?jī)r(jià)收入比是有關(guān)住房市場(chǎng)和住房購(gòu)買(mǎi)能力最全面的指標(biāo)。”戴建中說(shuō)，按照聯(lián)合國(guó)人居署的有關(guān)文件，在房?jī)r(jià)收入比定義中使用的是“中位數(shù)”。但人居署也指出，在得不到中等價(jià)格的時(shí)候，解決方法就是使用平均價(jià)格。

　　由于中國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)一般不使用“中位數(shù)”而使用“平均數(shù)”的概念，因此聯(lián)合國(guó)人居署在中國(guó)項(xiàng)目中，是用“平均數(shù)”來(lái)定義房?jī)r(jià)收入比的。

　　《北京藍(lán)皮書(shū)》顯示，2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元，當(dāng)年底平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶均100平方米計(jì)算，則房?jī)r(jià)與收入之比為23∶1。

　　戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數(shù)”來(lái)做房?jī)r(jià)收入比的分母，由于中國(guó)貧富收入的極大差異，“中位數(shù)”會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于“平均數(shù)”，得出的房?jī)r(jià)收入比將更高。

　　對(duì)于任志強(qiáng)質(zhì)疑的“可支配收入”，戴建中認(rèn)為，一戶人家在沒(méi)有買(mǎi)房時(shí)，計(jì)算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金;在這戶人家買(mǎi)房時(shí)個(gè)人與單位的住房公積金又要發(fā)還給他，成為他可支配收入的一部分。

　　在《北京藍(lán)皮書(shū)》的文章里，戴建中認(rèn)為作者的計(jì)算既包括了第一種情況，也已包括了第二種情況中的住房公積金，而不是任志強(qiáng)所說(shuō)“每個(gè)職工還有24%的住房公積金等收入未計(jì)入可支配收入部分”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2007年北京城鎮(zhèn)從業(yè)人員745.4萬(wàn)人，而截至2008年年底，北京地區(qū)建立住房公積金單位的職工為429.24萬(wàn)人，沒(méi)有住房公積金的至少占從業(yè)人員的40%。“即便按任先生的說(shuō)法，房?jī)r(jià)收入比由此從23：1降到18.5：1，離‘人人買(mǎi)得起住房’也是相差太遠(yuǎn)了。”戴建中說(shuō)。

　　“任志強(qiáng)先生‘只為富人蓋房’，但幾年下來(lái)，北京的富人市場(chǎng)也逐步飽和了。”戴建中說(shuō)，北京市統(tǒng)計(jì)局2007年9月底的抽樣調(diào)查中，被調(diào)查戶未來(lái)五年有購(gòu)房需求的為18.3%，僅有2.1%戶擬購(gòu)房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元以上。