2008年，注定將是地產市場歷史上一個重要的年份。

　　2008年，注定將是地產市場歷史上一個重要的年份。這一年樓市的跌宕起伏，給我們每個人都上了一課——從多項調控政策抑制市場依然飛速攀升，到多項利好政策托市仍然一蹶不振，事實教育了我們：市場不會遵守任何人的意旨，真正能夠決定市場走向的，還是市場本身。

　　從2008每個月的地產市場中，我們提煉一個當月重復率最高的詞匯，以此記錄這一年的地產歷史，記錄生成每段歷史的背后事件。

　　1月熱詞 拐點 -- 樓市拐點來臨

　　拐點本來自于股市，指股市結束上升或下降出現相反走勢的臨界點。但是在2007年底至2008年初，拐點一詞卻被成功地移植到樓市，成為那一段時間出現頻率最高的詞。而最先提出樓市拐點已經出現的，當屬萬科的領軍人物王石。

　　北京首批降價的樓盤出現在今年一月份。位于東四環的“美利山”可以說是第一個打出降價牌的樓盤，而且降價幅度超出了市場預期。之后，東亞上北，富力桃園等紛紛跟進更加明確了拐點的出現。

　　背景：樓市成交量出現了較大萎縮

　　2007年是房價上漲幅度最驚人的一年。針對這一情況，央行進行了多次加息，并出臺了第二套房貸款上調利率和首付比例的政策。進入第四季度政策效果逐步顯現出來，樓市成交量開始下滑。尤其是珠三角一帶，樓市成交量出現了比較大的萎縮。

　　當時很多開發商認為這只是短時間的調整，對成交量的下滑并不以為然。但2007年底,王石引領的萬科在深圳率先降價。在之后舉行的中央解決低收入人群住房問題比較研究新聞發布會上，王石被記者問及“進入10月以來，珠三角地區住房交易量出現不同程度的縮水，其中，廣州進入10月以來交易額下降18%，樓市拐點是否真的出現了？房價真的要降了？”王石對此表示：“樓市拐點確實已經出現了。”

　　而對大多數購房者來說，“拐點論”的效應已經開始發酵。在某媒體進行的問卷調查結果顯示，普通人對2008年房價拐點是否會出現并無一致看法。對今年房價出現拐點表示“不太相信”或“完全不相信”的比例為45.4%，表示“比較相信”或“完全相信”的比例為38.7%，還有15.9%的人對此“不確定”。不少普通購房者在受訪時均表示：“雖然今年有購房打算，但房價如果能降下來，他們還是愿意‘等等再看’”。

　　王石：交易量萎縮說明要調整

　　“交易量萎縮說明市場需要調整，而且也已經開始調整。而市場需要調整的原因，是因為之前一段時間太亢奮。”王石認為，目前房地產市場出現的拐點不是從長期上漲到長期下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。“三四年不買房是說，大家沒有必要因為房價上漲而焦慮，沒有必要因此而急著買房子。因為房價的快速上漲是不能持續的，如果中產階層都已經買不起房子，這樣的市場肯定不正常，會調整。還有一個理由是，未來的產品品質會更好，性價比會更高。尤其是對于那些已經有房子住，但是猶豫要不要馬上購買屬于自己的產權房的人，也就是所謂‘持幣待購’的人來說，性價比是一個非常重要的因素。這些人緩幾年再買房子。”

　　之后，王石在央視經濟半小時上表示“同行現在還有很多人認為中國的需求還是非常硬性的，所謂這種房價的調整馬上會反彈，我覺得這次是不同的，要清醒認識，這個是兩方面原因，一個方面是消費者已經承受不住了，第二個是國家的調整不僅僅是對房地產，通貨膨脹的壓力同樣很大。投資熱錢多，就要貨幣回籠，要把通貨膨脹壓下來，房地產首當其沖。再一個應該看到，正因為這個市場有這個需求，就是價格調整是非常必要的。如果還是以你原來土地成本價來計算，市場對你是毫不留情的。另外應該看到，帶有盲目投機性的購房趨勢被抑制住之后，即使土地供應有限，土地價格的瘋漲也會被抑制住。實際上2007年10月份以來一線城市出現了流標，不是說面粉貴過面包你買不到，而是最后沒有人買了。所以土地即使是稀有的也會調整，萬科是基于這樣的判斷進行價格調整。”

　　事件：借春節“送禮”應對拐點

　　如果萬科在深圳和廣州的降價可以理解為局部的戰略調整，那么此后上海、北京，成都樓市的降價應該足以證明——至少在萬科的分析中，樓市的拐點已經真實到來。

　　事實上，萬科以實際行動在告知樓市拐點已經到來，這已然影響到那些相信萬科戰略的企業，為應對拐點而采取措施的開發商不在少數。2008年1月開始，樓盤低開、降價的信息不絕于耳，還有買房送車的，送車位的等等。總之，今年的開發商的送“禮”力度要比往年大很多，花樣也多了不少，讓買房人眼花瞭亂。

　　牛氣沖天的樓市已經連著火了三年。在過去三年當中別說是開發商給買房人送“禮”，恐怕是買房人要倒過來給開發商送禮才買得到房。當久別了的“優惠”，“促銷”，“折上折”等字眼重新回到樓市時，很多買房人被壓抑了很久的購買熱情被激發了出來。但有業內人士認為，樓市成交量持續低迷，給一些資金鏈比較緊的開發商帶來了較大資金壓力。開發商趁春節送“禮”的行業加快資金回籠。

　　2月熱詞 疲軟 -- 成交量下跌 股價樓價雙雙“受挫”

　　2月份，春節這一傳統淡季的到來使得北京樓市的疲軟之勢有了一個更加明顯的呈現。據北京房地產交易管理網的數據顯示，今年2月北京住宅期房成交僅為3536套，銷售總面積為39萬平方米，住宅期房日均銷售為121套，單套平均面積為110平方米。統計數據顯示，2007年2月住宅簽約共計4723套，日均簽約為168套。今年2月住宅銷售數量同比去年減少近30%。如此表現也使得今年2月成為近兩年來同比住宅銷售量最少的一個月。

　　此外，據國家發改委、國家統計局之后公布的調查顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲10.9%，漲幅比上月低0.4個百分點，這也是2007以來逐月攀高的房價漲幅在2月份首次出現下降。

　　伴隨著樓市走入低谷的，則是股市中地產板塊的“一瀉千里”。從2007年11月到今年2月下旬，萬科、保利、招商、泛海等主力地產股股價都大幅下挫：如萬科(000002)從40元跌到24元，跌幅達到了40%；招商地產(000024)從100元跌到54元，跌幅達到46%。股市被人們稱為經濟的晴雨表，房地產股價的跌幅遠大于大盤指數，成為股市“重災區”，也直接反映了房地產發展所遭遇到的困境。

　　專家觀點：樓市股市雙雙“走軟”前景各不相同

　　面對當時市場的疲軟表象，一些專業人士指出：春節長假之后一周內北京樓市交易量都會出現當年最低。按照往年的市場慣例，春節前后一個月左右，北京樓市基本屬于銷售淡季，今年也不例外。但是，由于之前持續兩個多月樓市銷售疲軟等因素的綜合作用，今年春節長假后北京樓市銷售量驟降的速度仍然超出了人們的預期。

　　“每年春節前后是傳統的銷售淡季。”有專業人士指出從去年底開始，北京市場就一直銷售放緩，購房者出現了比較集中的觀望。今年2月銷售量驟降除了傳統銷售淡季影響外，還有一個就是購房者觀望情緒增加，尤其是高端地產項目，銷售量驟減。

　　相對樓市，股市的下跌并沒有引起人們太過悲觀的預期。不少證券分析師表示，股價下跌讓房地產股的估值降到了合理水平。而房地產中介公司和分析人士則對中國房地產業仍保持樂觀態度。他們認為，工資水平上升以及人口向發達城市大量遷徙的趨勢不會在未來數年中有所減退，房地產價格堅挺的基礎并沒有動搖。

　　讓人們不太悲觀的另一個因素則是通貨膨脹率的上升。由于今年1月份，中國的居民消費價格指數(CPI)上漲了7.1%，創出11年來的新高。在2007年全年的消費價格指數上漲4.8%的基礎上，這一新的紀錄引起了政府和民眾的強烈關注，但另一方面，許多業內人士也預期高通脹水平可能促使更多人購買房產以求保值，這也將刺激地產股稍后抬升。

　　市場反應：開發商打響價格戰主動出擊收獲不大

　　面對疲軟的市場，開發商們自然不愿坐困愁城，陸續啟動了新一輪的樓市打折。萬科、合生、珠江等房企巨頭率先發起了攻勢。

　　其中，北京萬科對其三個樓盤進行了集中優惠促銷：萬科中糧假日風景，一次性付款可打9.3折，最低的特價房折扣9.1折，相當于每平方米優惠1305元；萬科四季花城在春節前推出20套特價房，戶型面積為95平方米和120平方米，一次性付款，最低優惠至7400元/平方米。珠江帝景博悅則將均價24000元——25000元的房子打折至最低19000元/平方米，單價降5000多元；合生橄欖季則給30個“特價客戶”降價3000元/平方米。除此之外，“買別墅，送寶馬”、“買房子，送物業費”等花樣翻新的促銷方式也都成為開發商力圖“暖熱”市場的新舉措。

　　盡管優惠很誘人，但讓開發商沒想到的是，前來接橄欖枝的購房者并不多。多個推出特價房的樓盤成交量并不突出。一些購房者表示，雖然特價房的優惠的確吸引人，但因為多數特價房都要求一次性付款，要一次拿出這么多款項來，還是有一些困難，此外，由于優惠太突然，許多有購房需求的人并沒有關注到。(文/衛東)