4月11日，中國北方經濟及城市發展高峰論壇暨第二屆天津地產年會在天津舉行，中國社科研究院研究員易憲容在論壇上發表房地產金融新政預測與房地產融資的多元化探索的主題演講，探討當前中國房地產的金融問題。 中新社發 盛佳鵬 攝

　　中新網9月1日電 《香港商報》發表易憲容撰寫的文章《奧運后房市不會劇變》說，對中國這樣一個大體的經濟來說，奧運的直接投入及間接的拉動經濟也不到1%，而且要分在七年之間來完成。因此，對中國經濟來說，奧運的影響不會太大。對全國房地產業來說，這種影響更是微乎其微。因此，我們根本不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運的經驗來看中國。

　　文章摘錄如下：

　　奧運會已結束，內地的房地產市場如何發展，特別是北京的房地產市場趨勢如何，是各界最為關注的問題。有房地產行業協會的人出來說，奧運之后，政府不會出臺什么關于房地產市場的政策；也有研究機構公開表明，奧運之后，北京的房地產市場會出現新的上漲機會等等。

　　對于這些言論，是不需要更多討論了。在任何一個市場經濟國家，房地產市場發展基本上是由市場的供求關系來決定，政府決不會由于房地產行業周期性的調整而采取什么行動的。一個行業的企業破產，是經濟生活中最為平常的事，哪一個國家的政府都不會出臺什么政策讓該企業不破產的。否則，制訂《企業破產法》有何用？政府要做的只是維持市場規則，企業經營好壞是企業自己的事。

　　有研究機構認為，奧運之后北京房地產市場的價格會重新上漲，其實，如果房地產是一個投資品，對房地產看空看多，個人或機構表達自己的意見，是十分平常的。但是，這些研究機構把自己花費人力物力研究出來的成果告訴大眾，不會覺得吃大虧了嗎？可想而知，這些信息應沒有多少意義，自己不敢冒風險入市，也賣不到錢，唯一能做的只是誘使他人了。

　　實際上，奧運之后房地產市場如何走、價格是怎么變化？盡管大家十分關心，但是對我來說，奧運對房地產市場沒有多少影響，即使是在北京，要影響的早就影響過了，如果把影響的透支也算是一種影響的話，那么北京房地產市場的價格一定會出現全面的理性回歸。

　　對中國這樣一個大體的經濟來說，奧運的直接投入及間接的拉動經濟也不到1%，而且要分在七年之間來完成。因此，對中國經濟來說，奧運的影響不會太大。對全國房地產業來說，這種影響更是微乎其微。因此，我們根本不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運的經驗來看中國，中國是一個大體經濟。

　　當然，奧運在北京舉辦，由于大量樓堂館所建設、城市基礎設施建設，近幾年來，奧運對北京經濟的影響是十分巨大的。可以說，從奧運申辦成功的第一天開始，奧運早就成了房地產銷售及上市公司價格炒作的概念。在這樣的概念下，不僅與奧運有關的上市公司的股價曾快速飆升，北京房價也漲了一波又一波。這對北京的房地產開發商來說，完全是天賜良機。

　　一方面，北京城市七年的城市基礎設施大規模的建設，讓整個城市的價值短期內快速飆升，房地產市場自然大受其益；另一方面，房地產開發商又可借助奧運概念對北京的房地產市場大炒特炒，從而使北京的房價也炒上了天花板，與當地居民的可支配收入離得越來越遠。

　　按照房地產開發商的理論，北京房價之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于這種稀缺性反應的市場住房供求關系。但是，按照土地的稀缺性，北京是上海土地的六倍，那么上海的房價就得是北京的六倍，或北京是上海房價的六分之一，但是實際情況不是這樣。

　　有人說北京是一個商務城市，奧運之后有大量的商務活動進行，特別是北京是一個開放的城市，大量農民工要進入這個城市等。但實際上這些都不是理由，因為北京的商業化與上海、深圳及廣州相比根本就不是一回事，相差太遠。上海及深圳等商務最為發達的城市房價都能夠調整，北京豈可不為？至于農民工購買北京的住房，那更是天方夜譚！在北京住了一輩子的居民，對目前北京的房價都望洋興嘆，完全遠離北京的房地產市場，外地的農民豈能進入這種高價的市場？

　　北京的房價過高，就在于個人投資房地產的比重過高。當政府政策讓房地產個人投資擠出市場時，北京的房地產市場出現根本性變化就必然了。就目前的情況來看，政府房地產政策對市場重新界定，即把房地產投資與消費作一個簡單的區分，房地產市場銷售陡然下降。

　　實際上，北京房地產市場投資過多，北京的價格經過奧運已經嚴重透支。如果是這樣，那么奧運后北京的房價回歸理性屬于正常。而且在整個市場政策、市場環境及個人理念都發生變化后，誰能阻礙這種價格嚴重透支的市場不調整或回歸理性呢？

　　至于北京以外的地方，房市會受奧運影響嗎？我想是沒有多少影響的。很簡單，奧運對全國實體經濟都影響十分有限，那么對于不動產的房地產業來說，更是沒有多少影響了。因為，房地產作為不動產，它的供求關系(如果有的話)是由當地居民的可支配收入、人口結構、住房條件的偏好等方面決定的。它不會因其它城市的價格快速上漲而上漲，也不會因其它城市的價格下跌而下跌。因此，北京經濟的奧運效應并不會影響到全國其它城市的房地產。

　　目前全國各地房地產市場的價格基本上是由當地居民購買力(即絕大多數居民對住房的支付能力)來決定，是由中央政府的房地產政策來決定。從2007年下半年開始，中央政府的房地產政策發展產生根本性的變化，一是肯定房地產市場是一個民生市場，是改善居民基本住房條件的市場；二是區分住房投資與消費，鼓勵消費遏制投資；三是整個市場環境發生了根本性變化等。可以說，在這樣的房地產政策主導下，今年內地房地產市場會發生翻天覆地的變化。而由于房地產市場投資的擠出，奧運之后，內地房地產市場必將出現周期性的調整。

　　對于各地的民眾來說，不是要關注奧運之后房地產市場會發生什么，而是要關注最近的房地產市場政策對開發商及市場影響如何，以及這種影響如何改變開發商的經營模式，如何改變居民住房條件改善預期的變化。如果居民對這種趨勢有所了解，那么就容易來判斷當地房地產市場價格如何調整或如何回歸理性。

　　總之，奧運對各地房地產市場影響很小，大家不要以為奧運之后房地產會發生什么巨變。房地產市場的格局在2007年下半年就已經由政府的房地產政策確定了，它是不會在奧運之后變化的。