國內(nèi)房地產(chǎn)商開始自食“囤房囤地”惡果,“地荒”正在演變?yōu)椤板X荒”—— 哪些房地產(chǎn)商的資金鏈會最先斷裂
近日,地產(chǎn)市場有幾個數(shù)據(jù)倍受關注:
其一來自潘石屹:“國內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè),速動比率(編者注:指速動資產(chǎn)對流動負債的比率,速動比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強弱)維持在健康水平的只有四家!
其二來自武漢一家房地產(chǎn)公司,該公司主動下調(diào)房價幅度達30%。
其三來自地產(chǎn)企業(yè)的年報:從已經(jīng)公布年報的上市公司業(yè)績來看,只有華發(fā)股份等個別房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流為正數(shù)。保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-7.65元,招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-4.74元,金地集團的每股現(xiàn)金流為-7.52元,榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元,廣宇集團每股現(xiàn)金流為-0.11元……
種種數(shù)據(jù)似乎表明,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨資金短缺的危機。
這多少讓已受“拐點論”刺激的房地產(chǎn)行業(yè)變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無拐論”的SOHO中國董事長潘石屹也放言,未來100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天!笆車H資本市場慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊,中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反映,并進入前所未有的融資艱難期!
為了與去年萬科董事長王石提出房價會下降的“拐點論”區(qū)分開,潘石屹對他的“拐點論”作出進一步解釋:“我說的拐點是針對房地產(chǎn)企業(yè),而非房價!
房價也好,企業(yè)也罷,幾個月內(nèi)的多個“拐點論”在地產(chǎn)市場掀起軒然大波,一場“拐”與“不拐”的爭論此起彼伏。有旁觀者質(zhì)疑,地產(chǎn)巨頭在這個時候拋出一個又一個拐點論,是否會讓市場更為恐慌性的出現(xiàn)土地拋售和公司轉(zhuǎn)讓,而使地產(chǎn)巨頭最終扮演中小地產(chǎn)的終結(jié)者?
銀行只青睞“優(yōu)質(zhì)客戶”
2007年,央行六次上調(diào)存貸款利率,十次上調(diào)存款準備金率至14.5%;同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確,貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”;日前,央行已明確要求各金融機構(gòu),今年新增貸款量不得超出各行2007年實際貸款量(3.63萬億元)。業(yè)內(nèi)人士分析,今年貸款增速將不會超過13.86%。
有知情人士分析,在“從緊”新政之下,受傷害最大的莫過于中小企業(yè)。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒向《中國經(jīng)濟周刊》介紹說:“房地產(chǎn)公司資金主要是從四個方面取得:銀行信貸和銷售按揭;房地產(chǎn)企業(yè)自有資金;占有資金(預銷樓盤訂金、建筑工程和材料的墊資);其他各種融資渠道(短期拆借、信托機構(gòu))。目前房地產(chǎn)公司的自有資金絕大部分用來買地,其余開發(fā)項目的資金來源主要是銀行信貸!
同等條件下,銀行發(fā)放貸款通常都會優(yōu)先考慮那些資產(chǎn)良好、財務規(guī)范的大企業(yè),而大部分中小企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”之列。
記者在采訪中了解到,曾經(jīng)開發(fā)過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項目的廣州珠江地產(chǎn)今年從中國建設銀行(北京朝陽支行)為旗下兩個新項目貸款1.5億元人民幣,用于房地產(chǎn)開發(fā)資金。根據(jù)中國建設銀行北京朝陽支行信貸部某相關人士介紹:廣州珠江房地產(chǎn)在北京的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸來源于建設銀行,“因為有長時間的合作關系和良好的信譽,所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年,他們也會是建設銀行信貸計劃中的一份子!
據(jù)記者了解,目前房地產(chǎn)信貸抵押有兩種形式:一是抵押土地的使用權(quán),二是抵押在建工程。房地產(chǎn)企業(yè)要在交付土地出讓金拿到土地使用權(quán)證和建筑規(guī)劃許可證后,由銀行和合作的外部專業(yè)評估機構(gòu)進行半個月左右的資格評定工作。銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的所抵押的土地地段、未來發(fā)展情況、開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)商信用等方面綜合條件來放款。
有知情人士向《中國經(jīng)濟周刊》透露,有些銀行在面對大客戶的時候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序,而對于中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核則甚為嚴格。
中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)苑學斌表示,“由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模及資信程度不同,所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。由于對企業(yè)自有土地資源和資金的審查嚴格程度都提高了很多,所以中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的難度會加大!
中小房企“割肉”
大型房地產(chǎn)企業(yè)有比較系統(tǒng)的全年發(fā)展計劃,遇到銀根緊縮、股市低迷出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問題,為了不停止開發(fā)的進度,就只能選擇降價銷售。而對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來講,資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產(chǎn)出局。
一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》舉了實例:北京通州的一個房地產(chǎn)商,原本打算去年9月份開盤,當時看到火爆的房地產(chǎn)市場,想存盤等到下季度的預售,所以沒有著急去領預售許可證。但令這位地產(chǎn)商始料不及的事情發(fā)生了:不出一個月,當他想開盤的時候,市場驟然變冷。到2007年年底,該樓盤周邊房價為8500元/平米,而此開發(fā)商的心理價位則是13000元/平米。該房地產(chǎn)商找到一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,希望能夠代理銷售,轉(zhuǎn)嫁風險。而9300元/平米的代理價格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤的開發(fā)商仍面臨著極為窘迫的資金短缺局面。
另一個案例發(fā)生在福州。一家房地產(chǎn)商在去年年底開發(fā)一個樓盤中資金鏈斷裂,全高18層的樓已經(jīng)蓋到12層,并且拿到了預售許可證,當時報給房管局和物價局的價格是8300元/平米,在市場上出售的打折價格為7800元/平米。要建設剩下的6層樓,開發(fā)商面臨巨大的資金壓力,當時找到楊少鋒的北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,報出了6200元/平米的代理價格。
“這個樓盤一平米的價格只賣5500元,如果按照開發(fā)商的地價和成本來算的話,加上稅收和管理成本,成本大概在5800元/平米,給我們的條件是6200的底價,這等于開發(fā)商并沒有賺取多少利潤。如此低價格的轉(zhuǎn)讓條件是我們一次性支付給開發(fā)商3000萬的價格,也就是將近20%的預付款。如果不是因為他的資金鏈緊張快斷了,那他會痛苦的作出這樣的決定么?這個時候,開發(fā)商考慮的不是賺錢,而是怎么在短時間回流,不會導致破產(chǎn)!睏钌黉h對《中國經(jīng)濟周刊》說。
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