從事房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的王先生從沒考出過經(jīng)紀人證書，而從未做過房產(chǎn)行業(yè)的宋小姐則專門出租自己的證書賺錢。能考到證件的人只在少數(shù)，但開辦一家房產(chǎn)中介卻必須要5張經(jīng)紀人證書。于是，“租證業(yè)”成為房產(chǎn)市場背后一個“潛規(guī)則行業(yè)”，經(jīng)紀人證也日漸失去了其本來意義。

　　律師指出，這種違規(guī)的租借行為，需要承擔行政處罰和民事責任的雙重風險。房屋買賣雙方可因經(jīng)紀人沒有經(jīng)紀人證而提出免交傭金。

　　每月租金700元

　　在百度上搜索“證書出租”，立即能找出168萬篇相關的文章，而絕大多數(shù)都是房產(chǎn)經(jīng)紀人證書的出租“生意”。在這些網(wǎng)上留下的聯(lián)系方式中，記者聯(lián)系上了一位姓宋的小姐，以租證為名，與她攀談了起來。

　　“我要租房產(chǎn)經(jīng)紀人證，多少錢一張？”記者問道。宋小姐開出了價格，700元/月。“這張證最火的時候要租到一個月1500元左右。”從這位宋小姐口中記者得知，她是某公司的職員，但不從事房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作，而她考這張證的目的，就是為了賺取租金。

　　宋小姐說，租這張證書700元，需簽工作合同，但不必為她繳納三金。隨后記者在各大論壇上找到了這些租證者的電話，了解下來，絕大多數(shù)人的目的都和宋小姐一樣：賺租金。

　　從業(yè)者大多無證

　　記者在浦三路、北蔡路等房產(chǎn)中介門店較多的地方調查后了解到，如今很多房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人都不具備經(jīng)紀人的資質，而他們所用的經(jīng)紀證書，是公司出錢從外面租來的。

　　在北蔡鎮(zhèn)的一家中介門店里，所有出售的房源下面的經(jīng)紀人均為同一個名字，當記者稍微對某套房子表示興趣的時候，門店里就會有人出來介紹，名片上卻印著另外的名字。

　　“你有經(jīng)紀人證嗎？你們這個證是租的吧。”見記者將話題點破，對方隨即笑笑說：“這在行業(yè)內(nèi)是很正常的，現(xiàn)在上海這么多門店，不可能有這么多有證的從業(yè)人員，很多證是租的。”

　　從事房產(chǎn)經(jīng)紀的蔡先生坦言，房屋買賣雙方很少有人要求經(jīng)紀人出示證件的。因為中介并不真正介入交易，很多人都覺得這無關交易安全，不必關心。

　　按照“正常程序”，蔡先生說，經(jīng)紀人需要在合同上簽字，并署上自己的證件號。隨后，在去交易中心遞送材料時，由經(jīng)紀人帶證前往。但是，記者從多方渠道了解，中介公司有各種方法逃避這些環(huán)節(jié)，甚至專設附加合同，稱如有糾紛，不要找持證人而找實際經(jīng)紀人。這些“通融”的小手段通常都會被房屋買賣雙方接受。

　　租證只因開店需要

　　如果中介人員工作中并不需要這張證，那么究竟是誰在出高價租借呢？

　　任職于本市普陀區(qū)某房產(chǎn)中介公司的張先生告訴記者，這種現(xiàn)象在行業(yè)中已經(jīng)屢見不鮮。“我是有證的，但現(xiàn)在我的證借給自己的公司去開分店，因此，除了工資之外，我還能每個月從他們那里得到600元的租金。但這張證具體被放到什么門店，我自己也不清楚。”

　　原來，按照目前的規(guī)定，上海每家中介門店必須要具備5張房產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書，對于很多大型中介來說，這個問題很棘手。張先生向記者透露了其中的運作手法：一般租借者和中介公司簽訂勞動合同并由后者繳納三金，以正式員工形式兼職。

　　合同上一般都寫“不固定上班時間和地點”，部分出租者也不去租證的店內(nèi)工作。“現(xiàn)在很多有證的人不從事這個工作了，而很多沒證的人在做，所以中介只能從這些有證的人手中租證書給這些沒證的人。租金也就成了這部分人的‘外快’。”

　　張先生說，1500元一個月的價格是幾年前房市熱的時候。加上2003年—2006年上海暫停了經(jīng)紀人考試，因此一證難求，租證價格也就水漲船高。記者從發(fā)證機關了解到，上海歷年考出的上海經(jīng)紀人證書僅在28000張左右。

　　經(jīng)紀人證考試難

　　王先生做房產(chǎn)經(jīng)紀已經(jīng)6年了。“我是沒證的。”王先生說，不是他不想考，但是房產(chǎn)經(jīng)紀人考試并不那么容易通過。

　　“去報名的時候，800元整套復習資料，再加報名費、考試費什么的。說起來很簡單，就兩門課：工商和房產(chǎn)。但畢竟還要一點點仔細看，仔細背的。”王先生說。由于工作繁忙，根本沒時間看書。從報考到考試也就兩三個月的時間。有了這次報名經(jīng)歷后，王先生嫌麻煩，就再也不花那個冤枉錢了。“反正真正工作中也用不到。”王先生說，自己的業(yè)務能力并不需要這張證來證明。為人熱情、口才又好，“無證工作”了多年的王先生，如今已爬上了小主管的位置。

　　究竟有多難考？記者從上海執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人協(xié)會了解到，每年控制通過人數(shù)均在1000人左右。有一年，報名者在4000多人，通過率就是25%。每年的通過率都不同，依報名人數(shù)決定。

　　租借行為屬違法

　　記者采訪中了解到，去年11月，本市一中院就審理了一起房產(chǎn)中介公司租借經(jīng)紀人證引發(fā)的糾紛。雙方簽訂租賃協(xié)議，約定5400元一年。中介公司錢付出去了，證拿到手卻懷疑有假，最終無法使用。中介想討回5400元，結果由于租賃行為本身違法，所以一審判決協(xié)議無效，中介公司只能拿回2700元。中介公司不服再上訴，結果一中院終審認為5400元不是合法收益，全部收繳。

　　《上海市經(jīng)紀人條例》第十四條顯示，經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書是執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)憑證，不得涂改、出租、轉借、轉讓。如果出現(xiàn)涂改、出租、轉借、轉讓經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書或者超越注冊的經(jīng)紀業(yè)務范圍開展經(jīng)紀活動的，給予停止執(zhí)業(yè)三個月以上一年以下的處罰；情節(jié)嚴重的，吊銷經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

　　上海凌云永然律師事務所律師張黔林認為，根據(jù)條例，租借雙方要承擔行政處罰和民事責任的雙重風險。房屋買賣雙方可因經(jīng)紀人沒有經(jīng)紀人證而提出免交傭金。(胡曉玲 范獻豐)