在房地產業高歌猛進的今天,做大一家房地產企業不難,難的是這家不斷壯大的房地產企業,還能始終保持健康和透明的產業運作。
碧桂園顯然就是這樣的一個典型樣本。在監管嚴格的香港資本市場,碧桂園上市僅半年,就得到市場的普遍認可。截至12月4日,它以1578億港元的市值,一舉成為內地最大的香港上市房地產企業。而支撐這一切的,正是碧桂園陽光般的數據:在9月份公布的2006年全國民營企業納稅百強榜上,碧桂園再次蟬聯民企納稅桂冠。據悉,碧桂園也是自2001年國內有納稅百強榜評比以來,唯一進入前十名的房地產企業。
對此,中山大學一位著名的跨國公司研究專家分析說,“陽光”運作幾乎是全球所有跨國公司的基本條件,“碧桂園的發展只不過再一次印證了這一規律。”
“陽光企業” 從未涉及商業賄賂
在很多人眼中,起步于上世紀80年代、發力于90年代的中國房地產行業,一路走來可謂泥沙俱下。原因很簡單,房地產業是“賺快錢”的:蘿卜快了還不洗泥呢,何況是一個有4萬家企業同時參與的超大型行業?
此言不虛。房地產業過快的發展速度,的確引來了人們的種種猜疑,再加上各種富豪榜中地產商頻頻上榜,更加深了人們對房地產企業是否合法經營的疑問。
怎么辦?“陽光”經營。熟悉碧桂園集團創始人、董事局主席楊國強的人都知道,“陽光”經營是他做企業的核心理念之一。有一個簡單的例子也可以說明。目前內地上市的房地產企業超過100家,其中90多家在A股上市。與大多數同行不同的是,碧桂園選擇了到商業監管極為苛刻的香港H股上市。
“‘陽光’運作,需要這樣的體制保證,”楊國強在解釋碧桂園為何赴港上市時說,碧桂園創立10多年來,從沒有從事商業賄賂,也從來沒發生過商業違法、違規現象,因而在任何時候都愿意接受各方面的監督。
這樣的選擇需要底氣。事實上,從集團創立一開始,碧桂園就挑選了兩家國內頂級的律師事務所作為合作伙伴。為什么?“我們所有的投資行動和商業行為,都要經過嚴謹的合法性審查”。
“陽光稅務” 納稅十強唯一房企
在透明運作之外,“陽光”企業的另一指征是對納稅的態度。
“依法納稅是企業公民的一項重要特征。”廣東省社科院一位知名專家表示,納稅是企業和政府、和社會溝通的一項很重要的共同語言,一個基本的切入點。只有對社會做過實實在在的貢獻,才能獲得信任,才能樹立自己的品牌。
碧桂園的發展,無疑為這一論斷提供了最新注腳。
今年9月,中國稅務雜志社和國家稅務總局計劃統計司聯合推出“中國納稅百強”。在這一榜單中,房地產行業成為五大行業之一,其中上榜房地產企業15家,納稅19.58億元,所占比例為16.45%。同時,房地產行業納稅增幅高達64.29%,是增長幅度較快的行業。
而在這一榜單中,表現最為突出的正是碧桂園。私營企業納稅百強排在榜首的廣東增城市碧桂園物業發展有限公司,2006年上繳稅收金額61197萬元,幾乎超過第二名34644萬元一半。而在2005年,同樣是這家企業,也是以28532萬元的納稅額成為第一名。
實際上,這不過是碧桂園“稅務陽光”的一個片斷而已。從2001年國家稅務總局計統司與中國稅務雜志社第一次公布納稅百強榜起,這么多年來,私營企業納稅榜單前十名中,碧桂園是唯一的一家上榜的房地產企業。
“陽光利潤” 力爭建更多安居房
在碧桂園創始人楊國強看來,碧桂園的發展壯大一直讓他很心安理得。原因是,這是一家靠合理的“陽光利潤”發展起來的企業。
在被認為不斷創造“造富神話”的房地產界,碧桂園的這一發展思路堪稱另類,也正在引起越來越多人的關注。10月底,全國工商聯剛剛發布《2007年民營經濟藍皮書》。藍皮書起草組負責人、全國工商聯民間商會研究室主任陳永杰,在研究眾多房地產企業之后,對碧桂園就有一段經典評價:“從廣東碧桂園的中低價戰略可以看出,這是一個以滿足人民需求為目標的現實典型。”
碧桂園果然不負眾望。在樓價高企、動輒過萬的廣州,碧桂園上周末剛剛推出的鳳凰城“美寓”,其洋房均價只有4800元/平方米,而且首批就推出500多套單位。在未來兩年,“美寓”的開發總量將達到4000套左右。眾所周知,4800元/平方米的價格僅是廣州市中心區洋房的1/3左右,就是同周邊同質樓盤相比,這個價格也至少低了2000元。
碧桂園的“低價房”雄心,顯然不僅在廣州。楊國強表示,今后凡是在全國有碧桂園地產項目的地方,都希望能協助當地政府建“安居房”。
稅務部門授予稱號
順德碧桂園
2000年至2006年納稅大戶前10名,其中2006年佛山納稅第一名
2005年、2006年佛山市A級納稅人
南海碧桂園
2006年度佛山市納稅超億元企業
高明碧桂園
佛山納稅超3000萬元企業
半島碧桂園
2005年、2006年佛山市納稅超5000萬元企業
2004年至2006年稅收貢獻獎
鳳凰城
2002年誠信納稅人
2003年廣州市地稅局納稅信譽A類企業
2004年增城市年度納碧鼓原稅大戶
2005年增城市年度納稅信用A級納稅人
2006年增城市納稅大戶
華南碧桂園
2000年至2006年廣州市番禺區南村鎮納稅大戶
鶴山碧桂園
2005年度鶴山市納稅大戶
變蠻荒之地為溫情小區
財經學者解讀楊國強的如上壯志:進入二、三線城市,壯大自身的同時,也推進當地快速發展
“一家房地產企業,如何在國家發展建設中做出更大的貢獻?”如果我們告訴你,有這樣一位房地產老總,他總是將類似的“責任”掛在嘴邊,你會不會相信?
這人就是碧桂園創始人楊國強。事實上,多年以來,楊國強不僅是這樣說的,更是這樣做的。
在絕大多數開發商喜歡扎堆京、滬、穗、深等特大型城市時,碧桂園卻將自己前進的方向,定在二、三線城市。在那里,碧桂園常常將一片近似蠻荒之地,建成一個熱鬧而溫情的小區甚至城鎮。而楊國強還有更大的夢想,“全國有很多待發展和建設的地區,如果有更多像碧桂園這樣的社區,那是怎么樣的情景?”
“城鎮化步伐將更快,”不止一位財經學者如是解讀楊國強的壯志,開發商進入二、三線城市,往往要大力興建市政配套,他們在自身發展同時,顯然也推進當地快速發展。
轉換思路,向中小城市進軍
2005年前,一些開發商主要集中在一線城市扎堆開發;而到了2006年,這一現象出現了改變,很多開發商表示將進軍國內二、三線城市。一份在上海等一線城市針對開發商的調查數據顯示,在參與調查的開發商中,有72%的開發商表示愿意去二、三線城市發展。房地產專家黎文江也介紹,近期二線城市出讓的土地中,有七成左右被原先一線城市開發商所競得。
事實上,一些有遠見的開發商,眼下在二、三線城市的項目已經開花結果,甚至計劃進入四級城市。而在眾多業內觀察人士的眼中,“這一方面,走得最遠的無疑是碧桂園”。
走向三四級市場,其核心目的之一,就是為不擠占大城市作為核心市場資源的土地。楊國強分析說,我國地區發展貧富不均,土地對中心大城市極為寶貴,而在一些不能長莊稼,甚至都沒有什么植物的“蠻荒之地”,如果將這部分土地資源開發好,該對我國城鎮化建設有多大的貢獻?
配套先行,推動城市化進程
在楊國強看來,推動城鎮化建設的最有力表征,就是市政配套項目先行。實際上,這也是碧桂園在全國大多數地區的得意之作。
從“走得最遠的碧桂園”開發的項目來看,選址于距大城市中心地帶約10—30分鐘車程,社區配套齊全,項目內還有大型市政道路、水廠、城市廣場等公眾市政配套,還有五星級標準酒店。在最早的順德碧桂園大型社區中,甚至還有一條橫跨江兩岸的大型橋梁,就是楊國強自掏腰包2400多萬元建成的。現在,它成了方便那里數萬碧桂園業主進出通行的“私家橋”。
在房地產開發中,如果有水電道路配套成熟的,術語叫“熟地”,反之叫“生地”。近年來,在碧桂園開發眾多項目中,有很多是這樣的“生地”。而經過碧桂園打造之后,“生地”不僅變成“熟地”,相當一部分還成為當地政府招商引資的新標桿。
在廣州市東部的碧桂園鳳凰城項目開發過程中,主動出資修建長約15公里、雙向4車道的市政大道———鳳凰大道,同時主動建設日供水量達8萬立方米的大型水廠,不僅滿足了鳳凰城居民的日常生活用水,更有效地服務了周邊居民;而在廣東陽江市陽東縣開發項目時,因應提升區域整體生活環境的需求,碧桂園集團主動投資建設了占地11萬平方米大型公眾性城市廣場———燕山湖城市廣場,成為當地普通市民免費休閑的好去處。
快速開發,解市場供求矛盾
樓價的快速上升,除市場需求和開發成本的上升之外,很大程度上還依賴于房產的開發速度,以緩解市場的供求矛盾。而讓碧桂園引以為豪的一個原因,正是快速開發。
“碧桂園項目獲取土地使用權證后,全部項目馬上自主開發建設,并于3年內基本完成全部開發。”碧桂園有關負責人告訴記者,碧桂園產品在取得預售許可證后,會全數投放市場,實現快速銷售。
以廣州為例。從廣州市國土房管局的統計數據來看,2004年以來,廣州新建住宅的市場吸納率在107.2—129之間,供求矛盾突出。業內專家說:“在未來一段時間,碧桂園等大開發商的快速開發,將使廣州住宅開發和批準預售量都會持續放大,是緩解供求矛盾的重要力量,同時也是房價能否穩定的決定性力量。”
這正是楊國強的追求。他在談到碧桂園快速開發理念時說,“還有什么比通過自己的企業運作,平抑房價更讓人高興的事呢?”(張秀欽 汪令來)