新公布的“目錄”被業(yè)界形容為是針對外資進入中國房地產市場的新限令。“新限外令”再一次讓外資進入中國房地產領域變得風聲鶴唳。不少業(yè)內人士認為，缺乏外資的炒作，國內房價將出現(xiàn)下降趨勢。但不少外資地產公司對此卻坦然表示，“新限外令”只對高端物業(yè)產生影響，對普通住宅不會產生任何影響。

　　新聞背景

　　繼去年7月建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱“限外令”)，以及今年5月商務部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》之后，近日，國家發(fā)改委和商務部又公布了《外商投資產業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(以下簡稱“目錄”)，與2002年和2004年版的《外商投資產業(yè)指導目錄》相比，2007版在房地產領域開始對外資收緊。

　　將于今年12月1日起施行的“新限外令”明確表示，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發(fā)建設”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除，將不再鼓勵外資進入普通住宅的開發(fā)建設。

　　外資投資高檔物業(yè)下降一半　外地人成投資主力

　　“2004年、2005年我們70%-80%的客戶是外籍人士，而今年外籍人士只占我們客戶總量的39%，”臺灣信義房屋負責人唐顆向記者表示。該公司于1993年進入中國內地市場，目前在北京朝陽區(qū)內設有13家門店，主要從事高檔物業(yè)的代理。

　　唐顆表示，由于去年六部委出臺的“限外令”直接限制了外籍人士在中國內地購買物業(yè)項目，“限外令”規(guī)定境外人士只有在境內工作、學習時間超過1年，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。因此，該公司的客戶人群從去年開始逐步地轉變?yōu)樵诰┩顿Y的外地人，其中以山西人為主。

　　其實，山西人到北京來買房子從2005年就已經(jīng)成了規(guī)模，許多北京開發(fā)商在山西舉行了開盤儀式，如現(xiàn)代城、熙源居、格調等取得了輝煌的銷售業(yè)績。戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬說，商鋪、寫字樓、高檔住宅成了山西人在京城投資的首選。他們到北京來買房某方面說是出于“安全”的考慮，畢竟依靠煤炭這種暴利行業(yè)不是長久之計。

　　北京山西企業(yè)商會副會長王向東介紹說，山西人在京購買房產的目的比較復雜，有的是投資兼自住，有的是公司集體投資，有的是為了孩子上學，有的是為了休閑度假，還有的是為了退休后能來北京過過好日子。無論購買目的有何不同，但無疑外地購買者成為了北京高檔樓盤的主要消費力，金泰城·麗灣總經(jīng)理馬強表示，目前該項目的外地業(yè)主已經(jīng)達到了40%，而這一情況在投資活躍的區(qū)域比例更高。

　　唐顆認為，“新限外令”雖然禁止了外商投資高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設和經(jīng)營，但是對于北京這樣的城市來說，影響并不大，目前國內的購買力已經(jīng)非常強勁。

　　大單交易可能匿跡　商業(yè)地產將遭受重創(chuàng)

　　日本私募基金Re-plus斥資26億元人民幣購買華貿中心兩棟寫字樓、高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈、美國花旗集團斥資7.8億元購買了西環(huán)廣場寫字樓等上億元的交易頻繁發(fā)生，而此前這樣的大手筆今后將被禁止，根據(jù)“新限外令”規(guī)定，今后將限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營，這就意味著外資大規(guī)模收購物業(yè)項目再出售的方式將受到限制。

　　通過整棟購買，然后再出售，通過這樣短期“倒手”，外資可謂賺得盆滿缽滿，根據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，不到兩年時間，麥格理轉手上海新茂大廈的交易，賬面凈賺超過1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150%；花旗集團2005年以5000萬美元收購了上海永新廣場，一進一出，獲利2775萬美元，增值率超過55%；2005年，高盛以1.076億美元從新加坡凱德置地手中購得位于上海福州路上的高騰大廈，賣出后，獲取了39%的升值回報。可見，通過整體的購買外資可謂獲利匪淺，同時由于外資的投入也為國內的商業(yè)地產帶來了繁榮景象。目前中國國內的商業(yè)地產開發(fā)一般均采取出售的方式，而外資正是這些物業(yè)的主要購買力。

　　張家鵬表示，今年以來房地產投資增長迅速，根據(jù)國家統(tǒng)計局消息，前三季度，房地產開發(fā)完成投資16814億元，增長30.3%，其中外資增長15.5%，勢頭很猛。同時，目前來自歐美等地的金融資本主要包括兩種形式，私募投資和上市公司的資金，這些金融資本并沒有在中國設立實體公司，只是通過在國內投資、合作開發(fā)、并購房地產項目進行經(jīng)營，可以說是一種“快投資、快收益”的投資形式。因此國家必然要對此做出限制。“目前只有政策出來，還沒有具體執(zhí)行細則，預計今后大宗的交易要通過特別審批。”張家鵬表示。

　　二手房市場整合速度放慢　上市之路更加迷茫

　　“對二手房市場不會產生很大的影響，但是將對經(jīng)紀公司的整合速度產生較大影響，像21世紀不動產、易居中國等有海外資金背景的企業(yè)在擴張過程中必將受到限制。”“我愛我家”副總裁胡景暉向記者表示。

　　據(jù)了解，目前中國境內規(guī)模最大的具有外資背景的房地產經(jīng)紀公司主要是中原地產、信義地產、21世紀不動產等，其中中原地產是港資背景，信義地產是臺資背景，21世紀不動產則繼2006年獲得高盛2000萬美元風險投資后，今年10月22日再次獲得美國艾威基金5200萬美元投資。“中大恒基”副總付嚴認為，對于此類公司，在“新限外令”的影響下今后可能會受到更強的監(jiān)管。

　　其實，不僅海外資本一直在向內地二手房領域滲透，內地的一些房地產經(jīng)紀公司也在積極地尋找外資合作。不久前，“我愛我家”就接洽了美國最大的房地產經(jīng)紀公司，雖然一直對外宣稱只是簡單的參觀考察，但是業(yè)內一直在揣測該公司正在謀劃海外上市。

　　付嚴認為，新的規(guī)定剛剛出臺，對這一條的具體解釋還不詳細，比如政策是否會出現(xiàn)漏洞等等會影響政策的具體實施。相信不久以后會有新的具體配套政策或者方案出臺，屆時可能會對業(yè)內有一定的影響。外資的進入是有利于引進新的管理模式與觀念的，限制外資將有可能降低中介行業(yè)的競爭,影響行業(yè)提高流通、降低成本的功能發(fā)揮。因此，想要在打擊國際游資投機行為、保護消費者的同時又能不打擊行業(yè)發(fā)展，具體實施政策的制定可能會是一個比較困難的過程。

　　同時，北京經(jīng)紀人協(xié)會常務副會長孫海峽向記者表示，“新限外令”對北京二手房市場不會產生較大影響，而目前北京市場中具有外資背景的地產經(jīng)紀公司占有的市場份額也不是很高。同時她還表示，“新限外令”只是限制海外資金進入而非禁止，所以并不影響一些企業(yè)的融資。

　　商報鏈接

　　外資投資內地項目

　　-1月份

　　摩根士丹利曾以5.3億元收購上海徐匯區(qū)的高檔住宅項目永新城。

　　-1月19日

　　香港聯(lián)交所上市公司九龍建業(yè)發(fā)布公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內地地產項目或物業(yè)。

　　-1月31日

　　香港上市公司恒隆地產主席陳啟宗公開表示，2007年計劃斥資100億港元，在內地增加約80萬平方米的土地儲備。

　　-1月30日

　　美國私募基金華平集團出資3000萬美元，收購上海中凱房地產開發(fā)管理有限公司25%的股權，以進入內地樓市。

　　-2月9日

　　美林國際等海外基金認購地產公司上海置業(yè)本金總額為12.396億元的債券，從而間接介入其在沈陽及無錫的新城項目。

　　-2月17日

　　荷蘭金融機構ING集團旗下的中國房地產開發(fā)基金(ING基金)收購深圳地產企業(yè)金地集團一下屬公司49%的股權。

　　-2月上旬

　　李嘉誠旗下的長江實業(yè)與和記黃埔聯(lián)手，以22億港元購得上海普陀區(qū)一塊土地，面積約17.73萬平方米，投資達36億港元。

　　(賴大臣）