9月27日晚,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔 2007 〕 359 號,下稱“ 359 號文”),傳聞已久的提高首付款比例的政策終于塵埃落定。
文件要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40% ,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。
針對這一被媒體稱為“房貸新政”的調(diào)控措施,業(yè)內(nèi)普遍高度重視。作為房地產(chǎn)調(diào)控的又一殺手锏,有關(guān)人士對其執(zhí)行力度有所懷疑,甚至擔(dān)心市場競爭可能會導(dǎo)致新政的執(zhí)行大打折扣,從而出現(xiàn)“銳進(jìn)而速退”的結(jié)局。
但在更多的業(yè)內(nèi)人士看來,此次房貸新政“長控風(fēng)險,短抑需求”,銀行從自身風(fēng)險考慮,勢必加大文件的執(zhí)行力度,打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。
誰來制定標(biāo)準(zhǔn)?
“銀行找不到任何一個產(chǎn)品能比房貸,尤其是個人房貸更加無風(fēng)險、更加具有美好前景的了!币晃汇y行內(nèi)部人士說。
個人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例,今年以來雖然在不斷地壓縮開發(fā)性貸款,但是卻在謹(jǐn)慎擴(kuò)展個人房貸,先后推出了“安居貸”個人住房貸款以及“輕松安居貸”個人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。
建行是房貸的龍頭銀行,按照其披露的2007 年中報數(shù)據(jù),其個人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元,增加至2007年6月30日的6337 億元。
無疑,商業(yè)銀行對此次房貸新政的態(tài)度可以用“心態(tài)兩難”來形容:“高利潤、低風(fēng)險”的個人房貸自然是各家商業(yè)銀行爭搶的業(yè)務(wù),但新政的實施勢必對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)產(chǎn)生很大的影響。
接下來的發(fā)展似乎印證了這一疑問:
新政頒布之后, 光大銀行和華夏銀行率先出臺房貸細(xì)則,確認(rèn)以個人為單位界定“第二套房”,這個標(biāo)準(zhǔn)很快引發(fā)其他中小銀行“跟風(fēng)”。
10月13日,十七大代表、建行董事長郭樹清接受新華社記者采訪時表示,建行已明確貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“戶”為單位,并已將北京地區(qū)的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。
19日,在美國彼特森國際經(jīng)濟(jì)研究所主辦的中國匯率政策研討會上,中國人民銀行副行長吳曉靈接受媒體采訪時表示:“ 現(xiàn)在我們還沒有得到出細(xì)則的消息,但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險提示,他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。”
據(jù)記者了解到的情況,工行、中行、興業(yè)銀行等傾向于以“個人”為單位;深圳發(fā)展銀行和建行一樣,傾向于以“家庭”為單位。究竟是以“個人”還是以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)來界定“第二套住房”,各家銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并未達(dá)成統(tǒng)一,這在一定程度上阻礙了新政的實施。
“如何認(rèn)定‘第二套住房’,是以個人還是家庭來計算?如果夫妻雙方分別以各自名義買房屬于‘第二套住房’嗎?此外還有異地置業(yè)、以子女名義購房等等情況存在,如果這個含義界定不好,政策的執(zhí)行效果就會大打折扣。”一位網(wǎng)友提出這樣的疑問。
這種疑問很具普遍性。在一些業(yè)內(nèi)人士看來,房貸新政的目的是為了遏制投機(jī),但“第二套房”的界定所留下的漏洞,將可能使得這一剛性政策變成了彈性政策,對炒房的抑制作用大大減弱。
個貸神話步入風(fēng)險期
早在去年10月,上海銀監(jiān)局就披露,個人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢較為明顯,連續(xù)3個月以上違約的房貸客戶超過萬人。但當(dāng)時各家商業(yè)銀行并未引以為戒,理念上還是認(rèn)為房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),行動上依舊瘋搶房貸客戶。
在房貸新政發(fā)布之前的9月下旬,建行研究部發(fā)布的報告指出,近年來,我國個人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢,而從國際經(jīng)驗看,個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3到8年。報告指出,在央行近年來連續(xù)多次加息,個人房貸款支付不斷增加的情況下,國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。
數(shù)據(jù)顯示,工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23 億上升至2006年底的11760.66 億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。
美國次貸危機(jī)的爆發(fā)給國內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘。
中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍認(rèn)為,伴隨著房價持續(xù)上漲,今年以來,銀行發(fā)放的按揭貸款增加了約3000億元。在房貸規(guī)模越來越大之時,可能因此引發(fā)的金融風(fēng)險也就越大。在這種情況下,銀行業(yè)有必要采取提高首付及利率的做法減少風(fēng)險。
“從自身風(fēng)險控制的角度來說,國內(nèi)商業(yè)銀行也得認(rèn)真執(zhí)行359號文,而不是為短期利益所迷惑!敝袊缈圃航淌谝讘椚菡f。
在易憲容看來,359號文的出臺,就是要改變目前國內(nèi)商業(yè)銀行個人按揭貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話,從商業(yè)銀行自身風(fēng)險的角度來規(guī)避風(fēng)險。近8年來,中國房地產(chǎn)市場的價格上漲應(yīng)該是美國的幾倍了,而且國內(nèi)按揭貸款的質(zhì)量也會比美國要差,如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性變化,那么國內(nèi)商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險肯定會比美國高。
“在美國‘次級債’危機(jī)之后,我曾去銀行做過調(diào)查,目前,很多銀行的‘購房貸客戶’,都是已經(jīng)貸款N次,目前仍在償還中的很多人,是從炒房里嘗到甜頭的‘炒房族’。根據(jù)非官方數(shù)據(jù),目前銀行貸款業(yè)務(wù)的80%來自身背多筆貸款的‘老貸’!北本┦讉合作建房發(fā)起人于凌罡說。
在于凌罡看來,很多本是買房自住的人,“在悟到了勞動不如炒房的真理后,加入到抬高房價,蛀空國民經(jīng)濟(jì)的大軍中,”從“初貸”升級成了“老貸”,而且,普遍選擇還款周期盡可能長的貸款,以獲取資金,投資股票或房地產(chǎn),繼續(xù)贏利,這樣不僅是有風(fēng)險的,而且是不利于國家經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的。
“359號文作為房地產(chǎn)市場的一項公共性政策,國內(nèi)商業(yè)銀行不要僅把房地產(chǎn)信貸新政策看作是一種商業(yè)行為而各行其是,而是要把它看作國家一項公共性政策。既然是公共性政策,國內(nèi)各商業(yè)銀行就得嚴(yán)格執(zhí)行359號文。對于那些不執(zhí)行的各商業(yè)銀行,央行及銀監(jiān)會就得制定嚴(yán)格的懲罰措施!币讘椚菡f。(牛建宏 孫青苗)