3月16日，《中華人民共和國物權法》高票通過并將于10月1日起施行。《物權法》在因不動產權利行使以及物業管理糾紛方面具有極大現實意義。該法的頒布，為廣大業主維權提供具體的法律依據。時報記者邀請有關法律專家，結合《物權法》細則對近年來發生在廣州的一些糾紛進行分析，希望能給業主提供借鑒經驗：以后碰到類似個案，將可依法得到解決。

　　物管類

　　業主有權更換物管

　　關鍵詞：物管打人

　　事件：業委會舊物管打群架

　　2007年3月4日早上8時，番禺區海濱花園小區業主委員會與俊邦物業管理公司因物管交接問題起沖突，雙方發生群毆，兩名保安甚至毆打現場采訪的攝影記者。

　　小區業委會李先生告訴記者，舊物管俊邦物業管理公司答應把鑰匙移交業委會，但給的6把鑰匙中沒有一把能開物管對外辦公房的門。據介紹，這兩間被舊物管“霸占”的房子沒有房產證，屬違章建筑，以前是房產商規劃的消防通道，后來蓋成了管理處辦公用房。

　　不過，俊邦物業管理公司尹主任表示，該公司2月14日零時已經把管理權移交給業委會，并退還了2月13日后收取的管理費，只剩下兩間對外辦公房未交接。原因是兩間辦公用房是他們向房產商租的，不在交接范圍之內。

　　律師點評

　　廣東卓信律師事務所律師朱永勝分析稱，《物權法》第八十一條規定：“對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”

　　更換物業管理公司是業主的法定權利，如果被更換的物業管理公司拒不辦理移交，可以由業主委員會起訴該物業管理公司，要求其移交與物業管理相關所有的資料和物業專用房產。

　　就該糾紛而言，如果屬于開發商擅自改變了該2間房屋用地規劃用途的，可以向規劃行政主管部門舉報，要求予以拆除，恢復原狀。

　　小區車位類

　　車位歸誰要看合同

　　關鍵詞：車位歸屬

　　事件：小區取消月保臨保車位

　　自去年底開始，江燕路南景苑沒有固定車位的私家車開始被拒小區門外，于是“有車一族”下班后，都分秒必爭地往家里趕，街頭巷尾全成了“流浪車”苦覓的露宿點。

　　據了解，目前有不少小區開始取消月保臨保，業主們認為這有逼買車位、炒賣車位的嫌疑，但物管表示，這是出于為了讓更多的業主可以享受更好的小區環境而作出的決定。

　　據了解，在去年12月底業主曾就小區恢復臨保等問題與物管處交涉。物管處有關人士表示將在元旦后兩天內給予答復。但今年1月4日，該處的有關人士在業主投訴后，表示別的許多小區也是實行這種措施，此舉主要是考慮到更多沒車的業主的利益。因為之前發放的調查顯示，只有7%左右的業主愿意開放小區道路為臨保車位，另外超過一半的業主認為開放車位會有不便。

　　但業主質疑該調查數據的真實性，他們認為是為了逼業主買車位才有這種措施出臺。據了解，該小區的車位達到16萬～17萬元/個，買了車位后每月還要交管理費。另外有業主透露，有部分業主在小區內購進大量停車場進行炒價，最多的一家甚至買了10個車位，他們打算以每月600元～700元的高價進行出租。業主認為，物管處在某些方面助長了炒車位的風氣。

　　律師點評

　　廣東君和政通律師事務所的黃海波律師認為，出現上述情況，首先業主可以到相關部門去查閱該小區的車位所屬權到底是小區業主還是發展商。如果當初立項規劃和出售房子的時候小區的車位已經作為公共分攤面積出售，那么發展商和管理公司這樣的做法是絕對違背了新出臺的《物權法》。而如果該小區的車位當初一直都是單獨劃分出來，而在售樓的時候發展商也并沒有把車庫作為公共分攤面積出售，那么發展商重新出售車位的做法就是屬于合理合法的。

　　但是，這也并不代表某些業主在購買多個車位以后可以隨意抬高價格向其他業主出租，黃海波表示任何的公開經營都必須有資質認可，同時需要嚴格按照物價部門的規定的價格范圍收費，如果此兩方面任何一方面欠缺，業主可以向物價部門投訴。

　　而關于小區道路是否能作為臨時停車之用，黃海波認為，小區道路作為業主購樓時的公共分攤，業主在不影響其他業主以及消防等的情況下確實有權作主變更為適當用途，包括作為臨時停車之用。但是這個用途的變更就必須要通過業主委員會，然后有大部分業主的同意后經由業委會與發展商和管理公司溝通。如果管理公司堅決不同意，在絕大部分業主同意的情況下，業委會甚至有權更換管理公司。

　　建筑所有權類

　　道路變車場收益歸業主

　　關鍵詞：小區道路經營權

　　事件：小區道路變收費車位

　　海珠區英豪花園有業主投訴，一年多前，該樓盤物業管理公司在沒有征得小區業主同意的情況下，將小區原本用作車輛通行的道路劃作停車場，并進行收費。在收費很久之后，物業管理公司才正式向有關部門申請設立收費停車場的許可證。自從在小區道路上設立停車場以來，已發生了多起小車撞人交通事故，而且由于120急救車在小區道路上遇到車輛阻塞，不能靠泊在一位高血壓和冠心病危重病人的住處下，以致阻延了對病人的搶救。

　　律師點評

　　廣東博厚律師事務所詹禮愿律師表示，新的物權法明晰了類似公共道路、綠地、車庫等部分的產權。《物權法》第七十三條指出，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。”第七十四條第三款指出，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

　　目前廣州停車緊張的情況普遍存在，為緩解停車難的問題，不少小區將公共通道劃作停車位。新物權法第七十四條暗含允許這一情況存在的意思。但需要指出的是，道路劃為停車位必須以不影響小區居民的安全通行為首要原則，此外，物管占用小區道路用作收費停車位所取得的收益歸全體業主所有。如果物管以承包或報酬等方式經營道路停車位，則扣除物管成本后的收益歸業主所用；如果物管經營道路停車位的成本來自小區物業管理收取的管理費，則收益無條件歸業主所有。

　　小區道路屬業主共有

　　關鍵詞：小區道路歸屬

　　事件：小區道路或被改為市政路

　　2005年9月2日，祈福新村物業管理部門通過小區內部電視向所有業主發布公告，稱有關部門要將小區的福怡路和祈福大道兩條道路改作市政交通要道。后經業主了解，改建的市政路是一條準高速公路，原本封閉的小區環境將被肢解。

　　律師點評

　　廣東博厚律師事務所詹禮愿律師認為，新《物權法》第七十三條指出，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。”小區道路是否能被劃作市政路，這要視乎樓盤規劃書中是否已指出部分道路屬于市政道路，全體業主是否已經為這些道路支付地價等，這些都是很重要的因素。如果小區路已經列入買地合同的出讓面積范圍，那么這些小區道路所有權屬于業主，不可能再被劃作是市政路。