地鐵“三線兩段”的開通，令上海的房產(chǎn)市場著實“火”了一把——距離遠的如寶山顧村、浦東外高橋、松江大學城等新開通區(qū)域，近的如老西門、楊浦中原、徐匯田林等市內(nèi)的老牌居住區(qū)，都在2007年的冬天，迫不及待地打出了“地鐵房產(chǎn)”的旗號。

　　都說地鐵通車，沿線房價必漲無疑。來自佑威、易居、中原等滬上房產(chǎn)研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，6、8、9號線及1號線北北延伸、4號線修復段的開通，極為有力地刺激了滬上房產(chǎn)市場，寶山等地甚至還一度躍居新房開盤數(shù)最多、二手房成交最為活躍的地區(qū)。

　　可也有研究人士提醒，地鐵開通的這支“強心針”，是在近來國家對房產(chǎn)市場實施連續(xù)性的宏觀調控大背景下注入的，對于萎靡了整個四季度的上海樓市而言，“刺激”的效果如何，尚待進一步觀察。而從近幾周的成交報告來看，滬上房產(chǎn)市場尚找不到“回暖”的跡象，關于“地鐵房”概念的炒作，大多也僅限于開發(fā)商促銷的“砝碼”而已。

　　地鐵通車房價趨緩

　　家住浦東金橋證大家園的朱阿姨，對小區(qū)外的房產(chǎn)信息格外熱衷。每逢上班下班，出門接送孫女，都會朝中介門店外的小黑板瞄上兩眼。可最近朱阿姨感覺，房價沒以前漲得那么快了。

　　朱阿姨不是因為自己要買房，而是想了解房產(chǎn)市場，尤其是自己家房子最新的報價。

　　從剛剛買來的時候5000元/平方米出頭一點，到如今穩(wěn)定在14000元/平方米-15000元/平方米的水平，朱阿姨的這套100多平方米的房子升值速度，用“滾雪球”來形容，一點都不為過。臨近的一些老式公房住宅，也都搭乘地鐵建設的“順風車”，在最近的幾年間身價陡增。

　　“按理來說，6號線通了以后，房價應該會上去一點才是啊……”這兩天，朱阿姨納悶的就是這個問題。

　　6號線的巨峰路站，距離朱阿姨的小區(qū)僅數(shù)百米的距離。6號線還未開通前，朱阿姨天天都盼著這道縱貫浦東的“海上霞光”早一點開通。因為她心里盤算著，地鐵就是房價繼續(xù)上升的“砝碼”。

　　可現(xiàn)如今，地鐵所帶來的熱度沒持續(xù)幾天，朱阿姨反而倒抽了一口涼氣——小區(qū)門外的房產(chǎn)中介，近來一間連著一間地倒閉。不光是從報刊上聽來的大名鼎鼎的“中天置業(yè)”，就連剛開業(yè)不久的“創(chuàng)輝租售”也都關門了。

　　房產(chǎn)市場的不景氣，令一些實力不濟的中小型中介紛紛退市，這是朱阿姨從報刊上看來的最新分析。可地鐵通車了，房價反而不漲了，或者說漲得慢了，這是讓朱阿姨最不理解的地方。

　　“地鐵開通，真的讓我們的房子更值錢了嗎？”朱阿姨問道。

　　地鐵概念早已“透支”

　　“這主要是因為通地鐵這一消息的利好效應，已經(jīng)在地鐵還沒有開通前就提前釋放出來，所以真正地鐵通到那里，房價漲勢也變平緩了。”有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出。

　　從地鐵規(guī)劃出來，到地鐵動工興建乃至地鐵施工階段，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價格會有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開通，其房價的上漲反而趨緩，在上海就存在著這種情況。

　　大量事實證明，地鐵對房產(chǎn)開發(fā)的影響是相當巨大的。

　　據(jù)市場分析人士介紹，一般情況下在同一區(qū)域內(nèi)，靠近地鐵站口的樓盤均價要高一兩千左右。像1號線蓮花路站附近的次新房，如果這個樓盤走路到地鐵站口大約5到10分鐘的話，價格在15000元/平方米到16000元/平方米，而如果不靠近地鐵，均價可便宜至12000多元/平方米。

　　但他同時認為，那些覺得“地鐵一到，房價就漲”的人多少有些一廂情愿，因為眾多散戶賣家，對地鐵房產(chǎn)的期望值過于高了，在二手市場上“出手很重”，反而導致這樣一個結果：掛牌價高高在上，成交量廖廖無幾。

　　“比如1號線北延伸段的共富新村地區(qū)，當初方案出來的時候，周邊的房價一般在三四千元/平方米左右，等到去年底這里正式開通地鐵，掛牌價越來越離譜，每平方米5000元、6000元，其中有不少投資客，他們認為地鐵一到，房價肯定要漲，大家都是互相看著別人的出價來掛牌，人家掛7000元/平方米，自己就非要掛個7200元/平方米。”

　　“目前興建的地鐵線路，所經(jīng)過的大部分區(qū)域，都已形成比較完備的交通體系，新的地鐵線路更多的是起到補充、激活的作用。”有市場人士認為，與早期地鐵1號線通到當時交通極為不便的閔行“腹部”地區(qū)不同，現(xiàn)如今“莘莊效應”已經(jīng)難以被復制，換句話來說，這種靠一條軌道“激活”一大片區(qū)域住宅市場的情形在上海已很難重現(xiàn)。

　　-專家視點

　　地鐵不足以支撐房價

　　至2010年世博會召開前，上海將形成總里程達400公里的軌道交通基本網(wǎng)絡。屆時，搭乘地鐵出行的便捷不會再被無限放大。盡管它仍然會是房產(chǎn)銷售的絕佳賣點，但不再必然有效。還需要有其它諸如學區(qū)、商圈、購物等眾多利多優(yōu)勢支撐，“地鐵房”才能彰顯其真正的價值，絕非許多開發(fā)商所宣稱的“有百利而無一害”。

　　莘莊效應一去不復返

　　許多開發(fā)商在探索軌道交通的價值時，經(jīng)常會以地鐵莘莊站為范例，以刻意渲染身價、拉抬房價。并非每一條線都能像1號線的終點站——莘莊那樣，在短時間內(nèi)聚集如此旺盛的人氣。未來，上海將有13條軌道交通要陸續(xù)投入營運，2010年后，上海的軌道交通站點已達數(shù)百個之多，各站點幅射效應與光環(huán)將明顯降低乃至銳減。

　　投資得摸清線路特點

　　那么應如何進行地鐵房的投資呢？可以看到，每一條軌道交通線路均有其與眾不同之處，譬如：1號線貫穿人民廣場、淮海中路、徐家匯；2號線連通陸家嘴、人民廣場、靜安寺、中山公園等重要的商圈，屬于就業(yè)、購物線；3號線則以居住功能為主；4號線更是唯一的環(huán)形線，幾乎串連所有軌道交通，雖方便無比，可無論到哪兒，都得面臨轉乘；5、6號線則各自偏重在浦西與浦東郊區(qū)居民的輸送與轉乘；7號線因為有數(shù)個站點經(jīng)停世博園區(qū)，因此有“世博專線”之稱；八號線由于串聯(lián)人民廣場、西藏路、四川北路幾條重要街區(qū)，可望開辟出一條嶄新的“商業(yè)長廊”；九號線則因為連接徐家匯與松江佘山、松江大學城，而帶有明顯旅游、學業(yè)的色彩。

　　（記者楊冬）