家住深圳市蓮花山腳下的李科強(qiáng)怎么也沒想到，自己突然成了千里之外的成都某樓盤的潛在客戶了。

　　他并不是去年曾經(jīng)橫掃西南的深圳炒房團(tuán)中的一員，也沒有什么親朋好友在成都，但最近卻連連收到來(lái)自這個(gè)西南中心城市一處新推高檔樓盤熱情洋溢的促銷短消息。

　　如果不是熟悉情況的朋友提醒，他恐怕一直想不明白，原來(lái)是身為市政監(jiān)理、業(yè)務(wù)繁忙的他每月不下500元的手機(jī)話費(fèi)“惹的禍”。

　　據(jù)稱成都等內(nèi)地城市一些樓盤開發(fā)商近期進(jìn)行的短消息促銷，投入動(dòng)輒上百萬(wàn)元，他們所“轟炸”的主要對(duì)象，就是李科強(qiáng)這樣沿海城市收入不菲、消費(fèi)能力可觀的目標(biāo)客戶。

　　“寧可錯(cuò)殺一千，絕不放過一個(gè)”

　　“根據(jù)客戶要求，我們會(huì)通過自己的渠道，拿到深圳市每個(gè)月話費(fèi)500元以上的手機(jī)用戶的號(hào)碼，然后給他們?nèi)喊l(fā)樓盤促銷短消息�！币晃怀啥急镜囟绦畔�內(nèi)容提供商(俗稱SP)聲稱。但他拒絕透露有關(guān)“渠道”的詳情。

　　據(jù)記者調(diào)查，目前SP運(yùn)營(yíng)商為群發(fā)樓盤促銷短消息開出的價(jià)碼不高，一般在每條3分錢到5分錢之間，以每次10萬(wàn)條發(fā)送規(guī)模計(jì)算，開發(fā)商不過花3000元～5000元，遠(yuǎn)低于媒體廣告支出或現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)花費(fèi)，關(guān)注度卻相當(dāng)高。

　　一位知情人士稱，正在力推成都新項(xiàng)目的廣州恒大地產(chǎn)，近日的短信促銷一次性投入就達(dá)十多萬(wàn)元。“他們可以根據(jù)樓盤的明確定位，選擇相應(yīng)消費(fèi)水平客戶的手機(jī)號(hào)碼，送達(dá)率幾乎為100%�！鄙鲜鯯P運(yùn)營(yíng)商表示。

　　四川杰力恩地產(chǎn)顧問公司副總賴翰林認(rèn)為，雖然通過短信傳播企業(yè)品牌的手段已不新鮮，但自2007年底以來(lái)，開發(fā)商在這方面的投入力度越來(lái)越大，占其廣告總預(yù)算的比重也越來(lái)越高。

　　備受困擾的李科強(qiáng)抱怨說(shuō)，現(xiàn)在他只要一看到類似的短信，不用翻頁(yè)立馬刪除。

　　“這種小眾營(yíng)銷手段覆蓋面積大，傳播率高，是典型的‘寧可錯(cuò)殺一萬(wàn)，絕不放過一個(gè)’�！贝鞯铝盒谐啥挤止�司高級(jí)經(jīng)理侯峰評(píng)價(jià)說(shuō)。他認(rèn)為，除了手機(jī)話費(fèi)外，商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)額、銀行存貸款情況等等，都可能被開發(fā)商利用作為參考指標(biāo)，以選擇相應(yīng)的客戶群體。

　　“雖然人們大多不喜歡隨時(shí)隨地受到打擾，但正在計(jì)劃購(gòu)房或投資的人，說(shuō)不定會(huì)對(duì)那些誘人的促銷優(yōu)惠有些動(dòng)心，這就足夠了�！彼�說(shuō)。

　　聯(lián)合代理 人海戰(zhàn)術(shù)

　　其實(shí)，短消息轟炸促銷只是在當(dāng)前調(diào)控重壓之下，急于挽回銷售頹勢(shì)的各地開發(fā)商采用的營(yíng)銷方式之一。他們挖空心思的目的，是希望能夠在突如其來(lái)的寒冬中創(chuàng)造奇跡。

　　“我們找更多的代理商幫我們來(lái)賣，因?yàn)樗麄兏髯缘那�道和資源都不一樣�！闭�在成都推售新項(xiàng)目時(shí)代豪庭的香港九龍倉(cāng)(0004.HK)一位人士稱。

　　九龍倉(cāng)推行的聯(lián)合代理方式，是同時(shí)聘請(qǐng)四家來(lái)自于不同城市和地區(qū)的代理商入場(chǎng)。其中天晟不動(dòng)產(chǎn)和盛天機(jī)構(gòu)來(lái)自上海，對(duì)沿海和境外購(gòu)房者把控能力較強(qiáng)，智博地產(chǎn)和泰閣物業(yè)為成都本土公司，智博擅長(zhǎng)鼓動(dòng)中長(zhǎng)期投資者，后者的客戶資源則更多是成都本地自住人士。

　　“光我們就為這個(gè)項(xiàng)目調(diào)動(dòng)了40多名專業(yè)銷售人員，其他三家暫時(shí)沒有準(zhǔn)確數(shù)字，但我估計(jì)至少有超過150名專業(yè)銷售代表正在為這個(gè)樓盤服務(wù)�！碧╅w物業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“這一規(guī)模的銷售服務(wù)團(tuán)隊(duì)，超過了成都市場(chǎng)上其他任何在售樓盤的水平�！�

　　據(jù)知情人士稱，依靠聯(lián)合代理“人海戰(zhàn)術(shù)”，九龍倉(cāng)時(shí)代豪庭近期投入約400萬(wàn)元廣告費(fèi)，實(shí)現(xiàn)銷售收入5億多元。

　　“雖然聯(lián)合代理相對(duì)獨(dú)家代理傭金高一點(diǎn)兒，但代理商渠道不同，整合效果突出，能有效加快銷售進(jìn)度，現(xiàn)在越來(lái)越受歡迎�！焙罘宸治稣f(shuō)。

　　“我們的優(yōu)勢(shì)就是能夠拿到幾家大銀行本地VIP客戶的名單，再有針對(duì)性地開展?fàn)I銷活動(dòng)�！币晃怀啥紭潜P代理商告訴記者。據(jù)他說(shuō)，如今代理商們都根據(jù)開發(fā)商的條件，各顯神通，從商場(chǎng)、銀行、證券公司、高校乃至一些專業(yè)俱樂部等渠道，“深挖洞、廣積糧”。

　　如香港中原地產(chǎn)曾受委托為重慶某項(xiàng)目做過一次渠道營(yíng)銷，該項(xiàng)目鎖定的客戶群體為個(gè)體戶，中原方面就真的在個(gè)體戶云集的朝天門一帶大搞活動(dòng)，據(jù)說(shuō)反應(yīng)還很熱烈。

　　“拐點(diǎn)”也成忽悠手段？

　　“從我收到的短消息內(nèi)容的前后變化看，成都的房子明顯不好賣了�！彪m然身為“業(yè)外人士”，李科強(qiáng)卻有他自己的分析。他說(shuō)，之前收到的促銷信息，不同批次的新單位很快更替，但自去年12月至今，開發(fā)商發(fā)來(lái)的短信息還在喋喋不休地推銷同一批房子。

　　但是，不管是短信、廣告還是現(xiàn)場(chǎng)促銷中，各種打折優(yōu)惠的說(shuō)法還是滿天飛，讓人看不出個(gè)中究竟。

　　“開發(fā)商深知眼下消費(fèi)者持幣觀望，等待房?jī)r(jià)下降的心態(tài)，有些樓盤就用‘拐點(diǎn)’的概念來(lái)忽悠人，先升后降，明降暗漲，所謂優(yōu)惠往往是蒙人的�！苯芰Χ鞯禺a(chǎn)的賴翰林說(shuō)。

　　全國(guó)樓市是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”尚存爭(zhēng)議，但曾經(jīng)坐地漲價(jià)不愁賣的開發(fā)商們，卻要為營(yíng)銷成本的節(jié)節(jié)上升操心了。為了更好地吸引眼球，成都一家開發(fā)商斥資百萬(wàn)元，連續(xù)三天用精美的銅版紙廣告把當(dāng)?shù)啬持�名都市�?bào)整個(gè)“包”了起來(lái)。

　　“羊毛最終出在羊身上，多花的這些錢還是要從購(gòu)房者口袋里掏�！币恢睉c幸自己沒受“忽悠”的李科強(qiáng)說(shuō)。(黨鵬)