2008年京城樓市跌宕起伏的變化，都和房價有著密切關系。顯然，房價在去年的動蕩中充當了重要的角色。業內主流觀點認為，只有房價穩定了，交易量才能穩定。那么，2009年房價走勢將如何？數位經濟學家、開發商及購房者都給出了自己的房價晴雨表及理性分析，房價回到2007年初或2006年底或許有譜。

　　接受本報記者采訪的業內人士雖然都認為，2009年上半年北京樓市仍舊在下降通道中滑行，但都無法給出再具體的指標值。“整體來看，還具有下降的空間。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，2009年北京樓市價格將在底部盤整，該觀點得到多數業內人士的認同。

　　高看2007年初

　　“政府該救的層面都救完后，就只能靠開發商自救了。”自救只有一招，那就是大幅度降價。多位接受本報記者采訪的業內人士，均認為今年還將出現價格戰。

　　2009年北京房價仍有下降空間。項目個盤之間的差別將會更明顯，個盤售價的此消彼長局面更為突出，房價較高的樓盤今年仍會持續下降。謹慎的樂觀者認為，今年下半年房價會略有好轉，2009年北京房價應和2007年初價格相當。“今年房價還有20%的下降空間，相當于2007年年初水平。”中新集團(北京)公司董事長張曉東認為。

　　低至2006年底

　　而部分悲觀者則認為，2009年房價可能與2006年均價相當，如果這樣來看的話，應該會比2007年初價格再降1000—2000元/平米。

　　在北京萬年基業建設投資有限公司總經理黃璽慶看來，任何事物都有陰陽兩面，白天有多長晚上也就有多長，房價持續漲了幾年，也會下降幾年。由此看來，2009年仍處于下降通道，個別項目達到2006年下半年價格。

　　購房者陣營的大部分被訪者均認同這一觀點，他們認為部分區域已經漲得過頭了，或是提前透支了某些利好，目前價格并不堅挺，回調是必然的。

　　1　購房者陣營

　　被訪者既有已購房的，也有未購房的，他們均對自己關注的區域給出了理性的預測和分析。他們其中的大部分認為2009年房價回歸至2006年底較為合理。

　　玉泉路板塊11000元/平米較合理

　　被訪者：孔向平(化名)

　　大學畢業兩年，就職于北京一房地產公司投資部。從去年下半年開始看房，由于工作單位在西城區，目前更傾向于購買西邊的樓盤，重點關注遠洋·沁山水所在的玉泉路板塊。

　　預測：現在玉泉路板塊的遠洋·沁山水均價11800元/平米，稍好點的戶型也要在12500元/平米。我個人感覺還是貴了，今年房價仍有下行空間，至少在4月份前房價是會繼續下行的，之后可能會保持比較穩定的態勢。玉泉路板塊2009年的價格在11000元/平米左右比較合理。

　　分析：2009年整體經濟形勢都不好，房價應該還會降的。但是西部的項目不像東部那么多，競爭也不如東部激烈，因此價格下降幅度可能也不會那么大，再降1000-2000元，我覺得比較靠譜。

　　四環沿線將回2006年較高水平

　　被訪者：劉鴻銘

　　30歲，就職于某股份制商業銀行信用卡中心，重點關注西南四環商品房，包括玉泉路、五棵松、豐臺小屯路板塊。

　　預測：2009年房價還將小幅下跌，四環沿線普遍回到2006年稍高水平，具體到西四環可能為9000元/平米左右，偏南四環則為8000元/平米內。

　　分析：目前一系列調控政策都指向自住型購房，開發商也不斷降價，最后房價會和收入相匹配，西南四環目前只有玉泉路一帶稍微成熟，在售的遠洋·沁山水均價11000元/平米，遠洋山水的二手房可以9000多元/平米拿下，而玉泉路再往南還是很荒涼，在售的大成郡、西府頤園、新興年代最近價格都在下調。如果價格要反映真實價值的話，這個片區的價格還要跌一些。

　　交通利好已被透支通州還會跌

　　被訪者：鄒杰(化名)

　　今年30歲，目前在一家外資公司從事市場研究工作，小有積蓄。從去年傳出房價下跌的消息開始，鄒杰就一直關注著房地產市場，想要買一套房進行投資。之前主要關注通州區域，先后看過DBC加州小鎮、時尚街區、新通國際花園等項目。

　　預測：通州應該還會有一定的下降，現在有些項目已經7000元/平米了，希望能再降到6000-6500元/平米。

　　分析：通州的新房空置率還是很高的，這些房需要消化一段時間，所以2009年價格繼續下行的可能性很大。與其他新區相比，通州的開發比較早，交通利好等概念也已經透支過了，所以通州的價格不會很堅挺。

　　北五環會現均價7000元內樓盤

　　被訪者：崔喆

　　28歲，投資公司分析師，已于2008年下半年購入北五環北苑家園一套住宅，當時價格為10800元/平米，關注立水橋及泛亞奧板塊。

　　預測：立水橋區域價格目前處于回調中，2009年將穩定在9000元/平米左右，有可能回落至8000元/平米以內，整個北五環2009年或許會出現7000元/平米以內樓盤。

　　分析：北五環泛亞奧板塊在2007年和2008年上半年透支了奧運概念，房價泡沫較大，我當時買房看了很久都沒有下決心，后來是因為房主急用錢，相對便宜我們才買的，現在看來還是貴了。現在板塊內悅溪項目已賣到9000元/平米以內，公園2008也出現7000元/平米以內特價房，估計2009年還會便宜些。

　　朝青板塊最低降至2007年年中水平

　　被訪者：馮軍

　　今年36歲，就職于北京一家國企，年薪15萬元左右。2007年7月，為了改善居住條件，馮軍看中了位于朝陽區姚家園的金隅鳳麟洲，以12600元/平米購買了一套120平米的三居室。隨后，他一直在關注朝青板塊的房價變化。

　　預測：2009年，在一些主力項目降價的帶動下，朝青板塊價格會有一定的下跌空間，但不會跌破2007年年中的水平，12500-13000元/平米是比較合理的價位。

　　分析：目前，該板塊一些項目的價格已經出現了松動，青年工社推出低價loft，折合每層均價僅7000元/平米，潤楓水上新的一期改推毛坯房，均價由原來的精裝18500元/平米，變成了毛坯13600元/平米。所以2009年區域整體應該還會有一定的下調。不過，由于地鐵6號線將要開通，商業配套也漸趨完善，區域價格不會大幅下跌。

　　2　開發商陣營

　　開發商們都對自己熟悉的區域給出了預測。他們的觀點分歧較大，有人認為今年房價將與去年持平，個別產品還將穩中有升，而有人認為，今年還有20%的下降空間，個別項目會達到2006年平均水平。

　　西部區域將與去年10月持平

　　被訪者：遇繡峰(億城集團品牌營銷中心總經理，該公司旗下項目有萬城華府、西山華府等)

　　預測：海淀等西部區域價格將與2008年10月后的價格持平，不會出現大的波動。

　　分析：目前區域內已經出現新開大盤主導局面，而這些樓盤均在2008年時或調整了價格，或低價入市，如龍湖的唐寧ONE，其低價格入市的特點非常明顯，銷售狀況也趨于穩定，加上西部樓盤一直不太充足，基于對供求的預期，御園、西山華府等大盤都會放緩銷售預期，穩定價格。

　　當然，西邊也不會沒有調整價格的樓盤，如橡樹灣、領袖新硅谷等，去年進行了調整，不排除今年還會有促銷的可能，但是這些盤已是收尾階段，總量不大不足以影響區域的總體價格。

　　北部房價將與2008年相當

　　被訪者：肖勁(遠洋地產市場總經理)

　　預測：北部樓盤價格將與2008年持平，穩中略有調整。

　　分析：目前北部和西部的樓市應該是各個區域中最樂觀的。和西部類似，北部樓盤供應量比較少了，今年北四環外的相當多樓盤都在處理尾盤，2009年難以形成規模供應，北五環沿線是降價現象比較明顯的區域，價格在2008年底已經回歸到2007年大漲前的時期，2009年再大幅下調的空間不大，將會繼續保持穩定狀態。

　　東四環沿線在去年基礎上略降

　　被訪者：高宏標(金都杭城總經理)

　　預測：下行空間不大，在2008年水平上略有下調，然后在下半年好轉。

　　分析：東四環沿線已經集中出現了一批價格很低的房源，如珠江帝景、首城國際都推出了低價房源，受到市場的追捧，部分開發商已表示出要將價格略微上調。

　　總體而言，2009年東四環區域主流樓盤會以較高的性價比繼續吸引關注度，即使不再調整價格，這個優勢也比其他區域明顯，開發商不會輕易變動了。

　　今年還有20%的下降空間

　　被訪者：張曉東(中新集團(北京)公司董事長)

　　預測：2009年北京樓市房價仍處于下降通道，部分項目還有20%的下降空間，相當于2007年年初水平。

　　分析：北京房價還沒有進入普降通道。從目前樓市的表現來看，不存在堅挺的理由。上海、深圳的房價都出現了較大幅度的下降，北京也會有這樣一個過程。

　　初步預計，北京房價還有20%的下降空間。目前，北京樓市的市場層面并不好，持續高價的房子肯定是有價無市，市場的客觀購買需求暫時不會釋放。據了解，東部某項目因堅持2007年上漲后的高房價，下半年只銷售了2套。

　　個別項目會達2006年水平

　　被訪者：黃璽慶(北京萬年基業建設投資有限公司總經理)

　　預測：2009年北京樓市房價相當于2006年平均價格，個別項目會達到2006年下半年價格。

　　分析：按照經濟規律來看，今年房價還會下降。任何事物都有陰陽對稱的兩個方面，白天有多長，晚上也就有多長。同樣，房價持續上漲了幾年，也會持續下降幾年。北京房價實際上是從2005年開始上漲，如果按照2008年為其下降開始，那么2009年還處于下降通道中。

　　此外，中國經濟離不開世界經濟，2009年3月是世界經濟最黑暗的時候，中國經濟也不能獨善其身。中國房價也或多或少受到世界經濟的影響。

　　今年房價相當于2007年初

　　被訪者：陳艷萍(保利北京公司營銷總監)

　　預測：今年房價相當于2007年初水平。

　　分析：今年樓盤價格仍會出現有升有降的情況。樓盤因其品質或價格制定策略的變化，會出現個盤的此起彼伏的局面。開發商出現優勝劣汰大潮，實力不強的開發商將會逐漸退出地產行業，有的開發商甚至會被市場淘汰出局。大品牌開發競爭力體現得更為全面。

　　要打價格戰再跌20%-30%

　　被訪者：宋翔華(北京華僑城營銷總監)

　　預測：今年仍維持下跌趨勢，價格比去年降25%-30%，與2007年初水平相當，基本達到購房者的意愿價格區間。

　　分析：首先是經濟環境，2009年經濟形勢依然不樂觀，購買力下降，購房者購房意愿降低。其次是2008年項目普遍銷售不好，2009年承擔更大壓力，所以今年要大打價格戰。

　　東部高端別墅價格穩中有升

　　被訪者：黃其森(泰禾集團董事長)

　　預測：普通住宅出現僵局，高端項目繼續堅挺。

　　分析：2009年，東部五環沿線及通州的普通住宅會出現僵局，一方面是因為部分樓盤價格上漲過快，另一方面是因為多個保障房在東部推出，一些低價普宅沒有出現較好的銷量。與普通住宅市場滯銷僵局不同，2008年的北京東部別墅市場一直表現堅挺，銷售量和價格都穩步攀升。今年，別墅市場的價格還會呈現上升趨勢，別墅“限地令”促使別墅供應量進一步萎縮，目前在售的一批別墅清盤后，北京的別墅將在一定的時間內面臨空白期。

　　具體到區域，CBD區域的別墅發展前景仍然可期。2009年，CCTV和BTV兩大電視傳媒巨頭將東遷至CBD商圈，傳媒產業整體東遷將為CBD區域帶來新的活力。新貴階層置業別墅最便捷之處，無疑也在地理位置適宜的京東板塊。

　　3　業內人士陣營

　　樂觀的人士認為，今年房價可能不會再跌了，建議想買房的人可以出手了；悲觀的人士卻認為，房價還會下降，至少10%以上，會接近2006年底水平。

　　降15%-20%，與2006年底接近

　　被訪者：馮科(北京大學經濟所房地產金融研究中心主任)

　　預測：比當前房價大概下降15%—20%，是比較合理的價格，這個價格約與2006年底的價格相近。

　　分析：2009年，全國房價會整體下降，雖然各個城市的情況不同，但平均值肯定會下降。北京明年也會下降，我認為四環外、郊區燕郊等地，價格下降的幅度會比四環內明顯。

　　房價或將回落10%左右

　　被訪者：文國慶(和訊首席分析師)

　　預測：相比2008年12月，房價可能回落10%左右，與2007年中期水平相近。

　　分析：很多買房人認為房價應該下跌20%-25%，但可能不會到那個程度。現在政府的貨幣政策開始放松，希望房地產市場恢復正常，這樣股市也會上去。2009年的第一季度，中國股市可能會有一個明顯的漲勢，股價上漲50%左右，房子就會賣得比較好，如果股市持續上漲半年，在房子的銷售上也會有所體現，房地產市場的交易兼并將會被打破。

　　離底不遠了，可以考慮買了

　　被訪者：顧云昌(中國房地產及住宅研究會副會長)

　　預測：綜合算來，目前的房價相對合理。

　　分析：根據統計局發布的數據推算，2007年，北京的房價上漲了20%左右，2008年沒有上漲。簡單地計算，這兩年平均每年上漲10%左右。這個數字與收入漲幅差不多持平，2007年北京市平均收入上漲了10%以上，2008年上漲了7%以上，這樣綜合算來，房價相對合理。中國的房價跟整個經濟的聯系很密切，政府不可能看著房價超跌，會出臺相應的政策來恢復市場信心，所以從現在的國內形勢和國際形勢來看，我認為房價回歸得差不多了，離底不遠了，購房人可以考慮買房了。

　　理性一點或能等到2006年水平

　　被訪者：沈明高(《財經》首席經濟學家)

　　預測：今年能回到2006年底或2007年初的水平。

　　分析：市場在信心不足時，房價可能會有過度反應，也許會出現超跌。具體要看政策如何來調控市場，我認為房價比去年最高時下調15%-30%，比較接近購買力水平。另外，房價調整的深度也要看開發商的流動性，開發商的資金如果比較寬裕，房價下調的幅度就會小一些。目前為止，北京還沒看到恐慌性拋盤的情況，說明開發商還是能夠扛得住的。如果大眾消費者理性一點出手，能等到房價回歸至2006年底或2007年初的水平。

　　今年房價可能不會再跌了

　　被訪者：張元端(中國房地產及住宅研究會副會長)

　　預測：今年可能止跌回升。

　　分析：周期波動是經濟發展過程中常見的現象，它表現為經濟周而復始地由擴張到緊縮的不斷循環運動。周期波動可細分為復蘇、繁榮(波峰)、衰退、蕭條(波谷)四個階段，2009年的房地產市場接近于第四階段：蕭條(波谷)。主要特征是：交易量持續減少，價格跌勢繼續，但房價又可能將在這一階段止跌回升。中國經濟周期波動總體上已呈現出一種峰位降低、谷位上升、波幅縮小的“微波化”的新態勢。目前，通過調控，一些城市的房價從漲幅過大到理性回歸，對于房地產經濟波動的“微波化”來說是2009年市場一個利好。

　　上半年不降，下半年反彈

　　被訪者：朱中一(中國房地產業協會副會長兼秘書長)

　　預測：2009年上半年房地產市場還是挺難的，交易很難回暖，下半年如果政策效果發揮得好，有可能反彈。

　　分析：北京房價的變化取決于區域，二環內住宅降價的可能較小，降價比較大的為五環以外，這些區域的產品2007年瘋狂跟漲，此番降價，這些離主城區相對邊緣的區域降幅自然會大一些。但總體看來，北京的房價上半年不會大幅降價。如果下半年政策效果發揮得好，房價有反彈的可能。(記者 張學冬 張家齊　楊娟娟 吳海花 李宛霖 張曉玲)