延長產業(yè)鏈條、擴大就業(yè)、改善居住條件，房地產業(yè)功不可沒。一個健康的穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展的房地產市場，對于我國經濟社會發(fā)展來說至關重要；同時，穩(wěn)定房價，實現(xiàn)房屋結構和供應結構的多樣化，適應不同層次消費者需要，又是當前房地產業(yè)急待解決的迫切問題。在當前內部困難不少，外部環(huán)境不確定性加大的情況下，樓市將何去何從，消費者的購房心理及未來價格趨勢怎樣？是大家十分關注的。近日，本報記者對京、滬、穗三地房價做了深入調查，敬請讀者關注。 ——編者　　

　　北京：交易量到了冰點

　　本報記者　王煒

　　剛剛過去的9月，北京商品住宅成交量比舉辦奧運會的8月翻了一番多，并在最后一周出現(xiàn)明顯反彈。盡管如此，整月成交量仍比去年同期下滑近20%。

　　國慶黃金周和其后的第一周，成交量沒有延續(xù)9月底的漲勢，反而每況愈下。記者通過北京房地產交易管理網公開的數(shù)據(jù)計算，今年9月29日至10月12日的兩周內，北京市商品房期房成交共4912套，平均每天成交約351套。2007年的同一時間段，即10月1日至10月14日，共成交6259套，平均每天447套。今年比去年同比下降21.5%。

　　“市場比我們最悲觀的預期還要糟糕，很可能就錯過了今年最后的一次機會。”北京某房地產公司銷售經理告訴記者。國慶期間，該公司位于西四環(huán)的樓盤推出一大批八折起的特價房，雖然有100多人認購，但至今為止，簽約的不足20人。“看的多買的少，消費者不買賬，交易量幾乎到了冰點。”

　　央行上月末公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，未來3個月內打算買房的北京居民不足10%，低于全國13.3%的平均水平，創(chuàng)下了此項調查1999年以來的最低水平。

　　“交易量的惡化恐怕還會繼續(xù)。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，前兩年北京房價暴漲，超出了大多數(shù)老百姓的購買能力，累積了一定泡沫，市場有調整的需要。去年以來北京市對住房保障工作加大投入，緩解了一部分急于買房人的需求。近期萬科、恒大等龍頭房地產企業(yè)在長三角和珠三角率先開始的降價活動，推倒了市場的多米諾骨牌，人們都在等待這股降價風吹向北京。同時，奧運會結束加劇了關于“奧運后北京房價將下跌”的預期。

　　眼下，北京市場上幾乎所有項目都在采取打折、特價房等方式“變相降價”。相對于上半年普遍采用的買房送裝修、送家電、送汽車、送物業(yè)費、送停車位等方式，前者更直接更實惠，也更容易被購房者接受。

　　但記者調查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)樓盤的打折和特價房，都附加著較為苛刻的條件。比如一次付清打八五折，首付五成打九折等，大多數(shù)購房者并沒有能力一次性拿出上百萬元的全款，因此能得到的折扣很少。有的樓盤則只有指定戶型才能享受折扣或特價，但仔細觀察，發(fā)現(xiàn)特價戶型要么面積特別大、總價難以承受，要么戶型、樓層、朝向等較差，讓人難以接受。

　　10月14日，在東四環(huán)慈云寺橋某樓盤售樓處，一位近期看了十幾個樓盤的齊先生告訴記者：“我都是沖著開發(fā)商打的誘人的廣告去看盤的，有的樓盤甚至說五折起。結果卻發(fā)現(xiàn)，我自己看中的，小戶型、朝向好的房子，基本上價格比較堅挺，能得到的優(yōu)惠不多。”

　　但齊先生仍然認為，比起自己3月份看房時的感覺，現(xiàn)在的優(yōu)惠方式確實明朗了許多，甚至有了一定議價空間。“前幾天在青年路附近看的一處樓盤，開盤價18000元/平方米，今天銷售經理打來電話說，16500元/平方米也可以簽合同。”

　　“觀望者都在等待樓市出現(xiàn)‘最后一降’。”一位業(yè)內人士表示，很多想買房的人之所以遲遲不出手，就是因為現(xiàn)在開發(fā)商仍在“死扛”價格。對大多數(shù)開發(fā)商而言，目前的成交量根本不足以讓他們度過這個冬天。隨著年底回籠資金的壓力進一步加大，除了普遍的、直接的降價，別無選擇。

　　上海：價格波動不大

　　本報記者　孫小靜

　　張小林手上有一套小戶型房子，想賣掉；趙棟想買一套小戶型房子，給自己住。可是，兩三個月了，張小林掛牌的房子乏人問津，而趙棟看了不少一手房、二手房，卻仍下不了決心出手。

　　類似的情形，在目前的上海樓市中不在少數(shù)。“我們今年的成交量只有去年的1/3。”中原地產碧云店的業(yè)務員張捷告訴記者，由于他們做的高端物業(yè)較多，所以受到影響更大。

　　統(tǒng)計顯示，上海1—6月份新建商品住宅的成交量同比回落了20%，而1—9月則回落高達40%。與此同時，1—9月的二手房交易量回落了25%。

　　中原地產有關人士說，今年上海樓市成交量幾次下跌，皆事出有因。“4月15日股市大跌，樓市一下子冷了。5月12日地震、6月份美國次貸危機，以及9月雷曼兄弟破產，都對市場信心有一定的打擊。”本來被普遍看好的“金九”，也因此受到重挫。“今年，開發(fā)商度過了一個最冷的‘金九’月。”

　　同時，二手房市場也進一步走向低迷。上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的最新報告稱，9月上海二手房價格指數(shù)為2360點，環(huán)比下降25點。市區(qū)11個區(qū)域共有7個出現(xiàn)下跌，平均跌幅為0.56%，跌幅最大的閔行區(qū)下跌了1.91%。另有統(tǒng)計顯示，上海二手房市場連續(xù)兩個月下跌板塊過半，平均跌幅超過1%。

　　“銀十”也出師不利。國慶長假期間舉行的上海秋季房展會上，雖然參展商和觀展人數(shù)均出現(xiàn)難得的火爆場景，不少開發(fā)商還拋出各種打折、促銷的“誘餌”，但是，消費者似乎并不買賬，銷售率僅達到30%，讓開發(fā)商很受傷。

　　“這一切，都是因為市場觀望情緒濃厚。”上海社科院房地產業(yè)研究中心副理事長兼秘書長張泓銘教授告訴記者，央行的調查顯示，未來3個月內上海有買房意愿者不足10%，“為10年來最低”。

　　他認為，造成目前狀況的原因，是由于去年9月底的二次房貸政策收緊了住房抵押貸款，增加了購房成本；同時，上海以及全國經濟增長速度趨緩，人們對收入增長的預期降低，從而收緊消費支出。“另外，去年上海住房價格有所增長，今年深圳、廣州等地的住房價格明顯回落，也引發(fā)了上海居民對房價下降的期盼。”

　　趙棟準備再等等，“看看房價是否還會跌。”

　　而張捷則有自己的看法：“雖然門店生意冷清了不少，但普通商品房的價格并無太大變化。”在他看來，年底前上海房價不會明顯下跌。

　　有業(yè)內人士對此表示首肯。據(jù)了解，上海秋季房展會雖然成交量不大，但是觀展人數(shù)達到了13萬人，是今年5月房展的1.6倍，比去年同期增加了1萬人。“這表示上海依然存在不小的潛在消費群體。目前他們只是在觀望。”

　　“其實，今年以來，上海房地產市場總體上仍是比較平穩(wěn)的，價格并未出現(xiàn)大的波動”。據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年以來，上海商品住房價格指數(shù)環(huán)比平穩(wěn)，同比還出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。

　　廣州：邁下第一級臺階

　　本報記者　李剛　賀林平

　　“十一”期間，在外資保險公司任職的孫萌收到樓市短信，廣州市南郊某大型樓盤推出“果嶺”組團特惠價8500元/平方米起，而今年上半年的價格是12000元/平方米。孫萌興沖沖驅車到該樓盤卻發(fā)現(xiàn)，看中的戶型價位與上半年相差無幾，8500元/平方米的“特惠單元”已售空。

　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州房價由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米，廣州樓價邁下第一級臺階，開始進入下行通道。但廣州市民普遍感覺，適合自己需要的住房價格沒有明顯下調。珠江新城高檔住宅由去年的最高價25000—30000元/平方米降至6000—18000元/平方米，萬科金色家園由開盤價25000元/平方米下調到18000元/平方米，但對于普通工薪階層來說還是買不起。而距離市中心50公里的花都、從化一些遠郊樓盤開盤價從過萬元降至4000—5000元/平方米，對廣州上班族來說沒有任何實際意義。市區(qū)和近郊“適合老百姓”的房子價格依然堅挺。

　　廣州房地產網一項調查顯示，近3000名受訪者中的93%認為，廣州房價有所下降，但并沒有降到位，廣州合理的住房均價在5500—7000元/平方米之間；另外90%的受訪者傾向于認為廣州目前樓價下調主要的原因是“泡沫一直太大，開始理性回歸”。

　　對此，廣州市房管局副局長黃文波說，政府現(xiàn)階段主要職能是要加大保障性住房的建設，解決低收入家庭的住房問題；維護房地產市場的穩(wěn)定，抑制房價過快增長和暴跌。今年8月份廣州一手商品住宅均價為9078元/平方米，環(huán)比微降0.5%，成交量達到66萬平方米，比7月份增長1%。雖然廣州樓市出現(xiàn)了一些變化，但并沒有出現(xiàn)房價的暴跌和成交量的急劇萎縮。

　　近期，廣州土地交易市場多幅地塊以底價成交或流拍，房地產界也有“收縮土地供應救市”的呼聲，對此廣州市國土房管局表示，無論如何也會確保今年2.5平方公里住宅地的供應，因為開發(fā)商拿到土地之后會有2—3年的開發(fā)周期，驟多驟少供地違反市場規(guī)律，這方面政府應未雨綢繆。

　　廣州房地產協(xié)會專家組成員韓世同認為，廣州樓市步入下行通道態(tài)勢明顯，在下降通道中政府要防止房價暴漲暴跌。對廣州來說，最理想的態(tài)勢是樓價呈現(xiàn)梯級緩降，即房價調整一次后能夠保持一段時間的相對穩(wěn)定，并為下另一個臺階做準備。