昨日,本報(bào)報(bào)道了越秀區(qū)東風(fēng)東驚現(xiàn)“四字頭”樓盤的消息,引起了社會(huì)各界的關(guān)注。記者昨日實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),越秀區(qū)東風(fēng)東路699號(hào)之十三和越秀區(qū)寺右新馬路75號(hào)兩樓盤,盡管交易價(jià)超低,但是樓盤并非在市面上公開買賣,有市民聞?dòng)嵡皝碣?gòu)房不幸碰釘子。不少業(yè)內(nèi)人士指出,離奇低價(jià)涉及內(nèi)部交易,可能是整體打包轉(zhuǎn)讓,并不適合納入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告當(dāng)中。

　　4160元/平方米和6700元/平方米,這是今年8月東風(fēng)東路699號(hào)之十三和越秀區(qū)寺右新馬路75號(hào)兩個(gè)項(xiàng)目的交易價(jià)格,來自廣州市國(guó)土房管局的權(quán)威數(shù)據(jù)。

　　驚人的超低交易價(jià)如何出爐?市民能否買到這些超低價(jià)樓房?昨日,記者帶著種種疑問實(shí)地探訪,試圖還原兩樓盤離奇低價(jià)背后的軌跡。

　　◎地點(diǎn):越秀區(qū)東風(fēng)東路699號(hào)之十三

　　“超筍盤”曾是爛尾樓

　　“超筍價(jià)1萬元/平方米起,即買即收樓,即辦房產(chǎn)證。”昨日上午11時(shí),在車水馬龍的東風(fēng)東路執(zhí)信中學(xué)附近,豎著這樣一個(gè)巨幅廣告。這里就是東風(fēng)東“四字頭”樓盤所在,東風(fēng)東路699號(hào)之十三的君鉑國(guó)際。

　　在君鉑國(guó)際銷售中心的銷控表上,記者看到,大部分房源都已經(jīng)貼上了“已售”的紅點(diǎn),目前僅剩下10套尾貨在售,所有房子均價(jià)都超過1萬元/平方米。

　　從廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)來看,越秀區(qū)東風(fēng)東路699號(hào)之十三項(xiàng)目共成交64宗,確實(shí)與君鉑國(guó)際最近出售的貨量吻合。

　　“昨天很多人看到報(bào)紙后都過來想買樓,但是我們根本沒有賣過這么便宜的房子。”滿堂紅的銷售人員易先生說,他們從9月份開始接手該樓盤,該地段1萬元/平方米以上的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓不少購(gòu)房客直呼“太筍”,從來就沒有賣過“四字頭”。他肯定地說:“這里的地價(jià)都不止這個(gè)價(jià),附近農(nóng)林下路的樓梯樓都要8000多元/平方米”。

　　那么,國(guó)土局統(tǒng)計(jì)的4160元/平方米的交易價(jià)又從何而來?這讓不少人摸不著頭腦。

　　記者多方了解該項(xiàng)目的“前世今生”發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目2004年便已交樓,當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)6800元/平方米。但因?yàn)樵�開發(fā)商天元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資金等問題而“爛尾”,64套單位抵押給了銀行。此后,該項(xiàng)目由海南一家上市公司萬立達(dá)實(shí)業(yè)接手,再將房子委托中介滿堂紅通過二手房形式售賣。

　　滿堂紅一內(nèi)部人士表示,廣州市國(guó)土房管局公布的實(shí)際上是該樓盤發(fā)展商與原來抵押房子的債權(quán)人的交易個(gè)案,是以目前的市場(chǎng)價(jià)減去欠款額的差價(jià)作為交易價(jià),即4160元/平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士則猜測(cè),正是萬立達(dá)實(shí)業(yè)以4160元/平方米的價(jià)格,打包接手了這64套單位。

　　◎地點(diǎn):越秀區(qū)寺右新馬路75號(hào)

　　開發(fā)商資質(zhì)已被取消

　　昨日上午10時(shí)許,越秀區(qū)寺右新馬路75號(hào)保信大廈門口,記者看到一樓的三部電梯全部關(guān)停,地上也積滿灰塵,角落里擺著大廈的模型,上面寫著“廣州天愛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”字樣。

　　保安告訴記者,該樓宇為30層,建成多年,低層為酒家、銀行等外,而高層的住宅一直無人入住。記者找到該大廈的物業(yè)管理處,工作人員稱,該大廈多年前曾經(jīng)整體出讓給某單位,近期“沒有收到樓房出售的通知”。

　　來自廣州市國(guó)土房管局的交易數(shù)據(jù)卻顯示,今年8月寺右新馬路75號(hào)項(xiàng)目共成交216宗,面積為19637平方米。

　　大廈附近的中原地產(chǎn)中介銷售人員表示,周邊電梯樓房?jī)r(jià)最便宜都要8000多元,而保信大廈沒有任何房源放出,“可能是房產(chǎn)證沒有辦下來”。

　　記者隨后查閱資料發(fā)現(xiàn),廣州天愛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司早在2000年就被廣州市國(guó)土房管局注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),撥打該公司登記的電話,已經(jīng)換成別的公司。

　　焦點(diǎn)

　　超低價(jià)是否有貓膩?

　　專家:“整體出讓”本身并不違規(guī)

　　驚人超低交易價(jià)出爐的背后,是否有貓膩?

　　中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜猜測(cè),越秀兩個(gè)樓盤的離奇超低交易價(jià),很可能是由開發(fā)商將房源整體打包轉(zhuǎn)讓給另一開發(fā)商。

　　“周瑜黃蓋一個(gè)愿打一個(gè)愿挨,其他人也不好說三道四。”廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同形象地說,如果真的是樓盤整體打包轉(zhuǎn)讓,并不算違規(guī),但是如果其中涉及到故意壓低房?jī)r(jià)而避稅、逃稅的,則需要稅務(wù)部門跟進(jìn)。

　　驚人低價(jià)的產(chǎn)生存在很多種可能性,追究這些樓盤的低價(jià)根本沒有任何意義,這樣的價(jià)格根本不可能在正常的交易市場(chǎng)上出現(xiàn)。”合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說。

　　“兩年前東風(fēng)東附近拿地、建房的成本就已經(jīng)超過6000元/平方米,現(xiàn)在更超過8000元/平方米。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示,僅僅是整體轉(zhuǎn)讓也不可能出現(xiàn)這種低價(jià),其中可能涉及很多歷史遺留問題。

　　縱深

　　樓市江湖“打包”戰(zhàn)術(shù)揭秘

　　銷售低迷時(shí),適當(dāng)調(diào)低價(jià)格換取批量“打包”成交是賣樓的殺手锏。今年以來,整體打包、團(tuán)購(gòu)等字眼越來越多地出現(xiàn)在全國(guó)樓市銷售中。

　　在廣州,從早期遮遮掩掩的“密購(gòu)團(tuán)”,到最后大規(guī)模“一二手”聯(lián)動(dòng)賣樓,以及多年不見蹤跡的單位團(tuán)購(gòu)再現(xiàn)江湖,再到如今神秘的整體打包內(nèi)部交易,樓市江湖的蕭瑟冷風(fēng)里,“打包”戰(zhàn)術(shù)點(diǎn)亮了開發(fā)商自救的星星之火。

　　整體銷售“閃電”回籠資金

　　越秀區(qū)東風(fēng)東路699號(hào)之十三以及越秀區(qū)寺右新馬路75號(hào)的離奇低價(jià),在一些業(yè)界人士看來,是整體打包出手在廣州邁出的堅(jiān)實(shí)一步,背后正是那條脆弱的資金鏈在作祟。

　　今年6月,不少開發(fā)商還揚(yáng)言要當(dāng)“豬堅(jiān)強(qiáng)”。事實(shí)上,迫于資金鏈吃緊壓力,越來越多的開發(fā)商成為“范跑跑”,拋地套現(xiàn)者有之,項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓者有之。如今,樓盤打包轉(zhuǎn)讓的新招開始顯山露水。

　　無獨(dú)有偶,今年4月,上海浦東三林板塊的高青路2671號(hào)項(xiàng)目整體打包出讓,以5935元/平方米的超低均價(jià)成交了2.8167萬平方米。受項(xiàng)目低價(jià)影響,4月上海商業(yè)用房成交均價(jià)為9709元/平方米,創(chuàng)今年以來最低價(jià)。

　　韓世同表示,目前,整體轉(zhuǎn)讓銷售項(xiàng)目的情況在廣州還不多見,這種情況多出現(xiàn)在中小型房地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士吳先生則稱,此前珠江新城某樓盤曾和投資機(jī)構(gòu)接觸,尋求整體打包轉(zhuǎn)讓,但最后未達(dá)成協(xié)議。

　　韓世同分析說,在銀根緊縮的大背景下,越來越多的開發(fā)商改變傳統(tǒng)銷售模式,青睞整幢銷售。與散賣相比,整幢銷售資金回籠速度較快,銷售周期縮短,并節(jié)省了大量的宣傳推廣費(fèi)用。

　　批量發(fā)售重出江湖

　　今年5月以來,數(shù)年未見的批量發(fā)售重出江湖。花都區(qū)板塊中,一個(gè)在6月底開盤的某知名商家樓盤,首期六棟樓宇已有兩棟以團(tuán)購(gòu)的方式一次性售出。如果是個(gè)體買家,新貨價(jià)格為4700元/平方米左右,但團(tuán)購(gòu)價(jià)則便宜了1000元/平方米以上。

　　中心區(qū)樓盤也不乏“團(tuán)購(gòu)”實(shí)例。業(yè)內(nèi)人士透露,越秀小北某樓盤市面均價(jià)高達(dá)1.7萬元/平方米,而提供給某單位的內(nèi)部團(tuán)購(gòu)價(jià)僅1萬元/平方米左右。

　　“批發(fā)式”賣房的營(yíng)銷方式暗涌廣州樓市,背后折射出的是:去年還在“捂盤”的一些開發(fā)商已向快速銷售轉(zhuǎn)變。

　　成本可能轉(zhuǎn)嫁給普通購(gòu)房者

　　恰逢樓市微妙時(shí)期,樓盤整體打包出售、團(tuán)購(gòu)等是否會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng),備受關(guān)注。

　　對(duì)此,有市場(chǎng)人士指出,對(duì)于眾多資金壓力巨大的中小開發(fā)商而言,目前肯定會(huì)遭遇融資渠道不暢的困境。開發(fā)商必須評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀況,考量自己能否挺過這個(gè)漫長(zhǎng)的冬季并作出抉擇。

　　黃韜表示,在宏觀調(diào)控后相對(duì)萎縮的局勢(shì)以及買家持續(xù)觀望情緒的共同挾持下,即使再有耐力的開發(fā)商都無法不感到壓力,商家自救的希望就是“現(xiàn)金為王”。

　　韓世同表示,目前某些團(tuán)購(gòu)的折扣打得特別低,可能不乏合作開發(fā)等歷史遺留原因,但對(duì)購(gòu)買同一樓盤的消費(fèi)者來說就不公平了,甚至在一定程度上也把開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁到普通購(gòu)房者身上。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江認(rèn)為,整體打包也好,團(tuán)購(gòu)也好,實(shí)際上都是開發(fā)商為了盡快收回前期投資,加速資金周轉(zhuǎn)的一種市場(chǎng)對(duì)策。然而,這種銷售方式不會(huì)成為市場(chǎng)主流,只是暫時(shí)現(xiàn)象,廣州地產(chǎn)市場(chǎng)前景還很廣闊。開發(fā)商目前應(yīng)當(dāng)降低利潤(rùn)預(yù)期,努力增加購(gòu)房者信心。(記者 鄭佳欣)