新春過后的深圳樓市仍然延續著濃厚的“觀望風”，成交持續稀少，樓市依舊低迷。而與之形成鮮明對比的卻是“持續活躍”的租賃市場。記者近日走訪多家房產中介了解到，新春過后的深圳租賃市場成交活躍，各個區域的租金水平都有所提高。特別對于二手商業而言，節后商鋪租客的增多帶來商鋪租金的增幅強勁。業內人士表示，隨著市場回報率的進一步提高，租賃市場將會繼續活躍。

　　租客增多成交活躍

　　“開春后，公司辦理的主要業務都是租賃業務，比年前的成交還要活躍”。中原地產的王先生剛剛處理完一筆租賃業務，他拿著手中的幾張業務單告訴記者，剛上班沒多久，他就達成了三筆租賃業務，比起現時的房產買賣交易要輕松得多。王先生表示，樓市遭遇“寒冬”，卻帶來深圳租賃市場的持續升溫，呈現出供需兩旺的狀況，不僅租金相應上漲，租賃交易也表現活躍。“每年開春后都是租賃市場的高峰期，今年更是如此了”。

　　王先生告訴記者，這段時間，通過網絡、電話或者上門咨詢等方式尋租的租客數量明顯增多，且大多是以換房為目的上班一族。“由于年前一段時間積累了大量的有效租盤，因此盡管租客的數量有明顯增加，市場供給在短期依然能夠滿足需求”。

　　“不僅租客增多，租金也普遍上漲了”，這是多家地產中介人員的普遍感受。在福華路一家地產中介上班的小袁告訴記者，福田中心區的租賃需求大，租賃市場一直活躍�！拜^去年年底來說，我們公司開春后有了兩三成的成交增幅”，她表示，目前像星河國際75平方米的兩房精裝戶型，租金就高達6000元／月，普遍的租金回報率在5個點以上。位于福田區蓮花北村的中介人員小張告訴記者，該小區物業年后的租金也普遍上漲，平均比節前至少高出100元／月；景田片區的租金也普遍上漲，緹香名苑部分一室一廳公寓的報價甚至超過了3000元／月。位于深圳傳統商業區域中心地帶的上步片區，商業氣氛濃厚，片區內市政配套設施完善，社區成熟，交通便利，歷來是自住型商家及白領的置業首選。據該片區的中介人員介紹，該片區2月份的租賃市場十分活躍，月均租金均有所上漲。目前，一居室約1500元／月，二居室約2800元／月，三居室約3500元／月�！霸诮�期的租賃市場方面，全市各個區域的租金水平都有所提高了”。

　　隨后，記者來到羅湖火車站片區，該片區的二手房多是一些配套較為齊全的住宅，是深圳二手市場比較成熟的一個片區。中介人員小謝告訴記者，這個片區的房子比較適合投資，在這里，二手房租賃市場一直很活躍，租金回報率也較高。“我前兩天剛放出幾個租盤，不到兩天時間就出手了，而且租賃雙方交易十分順暢”。據了解，該片區靠近羅湖口岸，在該片區置業的港人較多。由于生意往來，港人在該片區買房、租房的比例特別大，這也是該片區價格一直堅挺的主要原因。目前，該片區的二手房租金回報率在6%-8%�！跋啾葮潜P的銷售價格，租金的走勢更能真實反映房地產市場供需狀況�！毙≈x表示，“深圳樓盤的租金價格在房價微跌的情況下，正在慢慢攀升，只要買方依舊持幣待購，租房人群仍將增量，而房價近期不會大跌，那么房租將持續走高。”

　　寫字樓租售價格齊升

　　記者在采訪中發現，在深圳的住宅市場逐漸沉寂、正等待新一輪的變化時，深圳寫字樓市場則呈現出一番不同的景象：深圳多個區域市場寫字樓租金售價齊升，租售市場持續增長，呈現出積極、健康的發展勢頭。

　　相關研究報告顯示，受福田中心區的整體帶動，深圳高端寫字樓市場近幾年取得了長足的發展，全市甲級寫字樓數量達到19個，提供辦公面積達134.42萬平方米。在供應量逐年上漲的同時，甲級寫字樓物業空置率呈現出不斷下降的趨勢。目前，深圳市甲級寫字樓空置率已經低于10%，僅為8.4%，地王商業中心、華潤大廈、諾德中心、國際商會中心等標志性物業的空置率更在5%以下。甲級寫字樓物業的吸納量已達到8.47萬平方米，表現出市場對高端物業的良好反應。

　　“受2007年深圳市寫字樓市場整體供應偏少及物業需求增加的影響，多個區域寫字樓市場呈現出租售價格齊漲的良好局面，其中以福田中心區高端寫字樓價格增幅最為顯著”。深圳招商地產研究人員李先生表示，目前，中心區主要寫字樓的物業租金已普遍超過120元／平方米／月，甲級寫字樓物業租金水平超過135元／平方米／月。預計隨著未來數棟單一業權寫字樓物業的供應，中心區寫字樓租金將被進一步拔高，最高租金將超過200元／平方米／月，達到中心區寫字樓市場的新高。他表示，由于中心區供應的銷售物業越來越少，寫字樓售價也不斷攀升。目前，中心區寫字樓的物業售價均超過25000元／平方米的水平，優質物業叫價更超越40000元／平方米。

　　“去年7月上市的金運世紀大廈均價在26000元／平方米／月以上，南山商業文化中心區的海岸城西座目前售價更是達到了30000元／平方米／月，成為片區寫字樓市場的新高”。中原地產王先生告訴記者，在租金方面，車工廟片區的現有租金已和福田中心區相差無幾，地王商業中心的租金亦超過了135元／平方米／月。

　　需求激增淡季不淡

　　據相關部門市場研究顯示，在二手住宅買賣市場持續低迷時，房租卻一直上漲。其中中低檔住宅租賃價格比2007年年初上漲30%，高檔住宅租金上漲10%。年底原本是租賃淡季，但2007年年底卻一反常態，成交火熱，租金水平一直保持穩定增長的態勢。有關專業人士表示，租賃需求的不斷增加促使租金上漲。

　　據了解，傳統租賃市場的發展規律一般是：年尾，不少人返鄉，租賃市場轉為清淡；春節后，不少人返回深圳及一些人換房等原因，租賃市場開始活躍；到了5-8月份，畢業生來深就業，租賃市場需求達到頂峰，租金也是全年最高。但是2007年有所不同，年底租賃市場依然活躍，并持續需求旺盛。專業人士稱，有三大原因可以解釋此種現象。

　　第一，在市場觀望氣氛的影響下，不少置業者暫時擱置買房計劃，轉買為租。這部分人的居住需求暫時會通過租賃市場來實現，從而成為租賃市場上增加的有效需求。一般來說，每年年底會有一批購房潮，部分置業者選擇年底買房，在新居過年，從而令年底買賣市場的成交量有明顯增加。但是2007年年底的購房潮沒有出現。據悉，2007年10月和11月，全市共成交二手住宅8763套，2006年同期成交17810套，不足2006年的一半。

　　第二，城中村的改造、拆遷，令租賃供給明顯減少，從而促使部分租賃需求轉往商品房市場。有分析說，深圳城中村10%的土地承擔著70%的人的居住需求，這足以看出深圳城中村在整個租賃市場中扮演的角色�，F在，隨著城中村改造的進行，之前居住在城中村的部分租客不得不搬出，成為商品房租賃市場新增的租賃需求。

　　第三，政府嚴查公務員利用經濟適用房謀取個人私利的行為，促使部分租賃需求流向商品房市場。而且，這一舉措不僅令商品房市場的租賃需求有所增加，從短期來看，實際上也減少了整體租賃市場的有效供給，最終令商品住宅的租賃成交越來越紅火。租賃市場穩步上升，深圳租賃市場和買賣市場的發展存在著本質的區別。就買賣市場而言，有可能在各種投機行為的哄抬下，造成供不應求的市場假象，從而帶來房價的瘋漲。但對于租賃市場而言，完全是由剛性的供需關系所決定的，不存在炒作行為。只要有租賃需求的存在與增加，租賃市場就能持續發展。就目前深圳的住宅租賃市場來說，明顯是租賃需求大于供給，造成租金明顯上漲。

　　專業人士稱，值得注意的是，雖然目前租金水平上漲幅度較為明顯，但是遠沒有到租賃客戶群體承受的臨界點，所以租賃需求的增加，將會使租賃市場步入穩步上升期，未來的租金將繼續看漲。(陳穎)