2007年的最后幾個月，房地產(chǎn)市場宏觀調控政策接二連三地出臺，給整個市場造成了相當?shù)挠绊�。以上海為例，去�?月份以來迅速回暖的市場在經(jīng)受政策的沖擊后，反應相當?shù)湫汀?/p>

　　2007年9月27日　央行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。屢次加息和政策頻頻出臺，不難看出政府對房產(chǎn)市場調控的堅定決心和鐵腕。

　　【樓市表情】

　　一時間上海樓市驟然降溫，購房者的持續(xù)觀望使得一、二手房交易量大幅萎縮。與此同時，各家銀行關于界定第二套房的標準和細則也在央行未正式下達準則前，緊鑼密鼓地商議著。

　　自2007年9月份開始，二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)一定幅度的萎縮，二手房業(yè)主開始不再大幅跳價。進入10月份后，這種量縮跡象更加明顯，根據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計，10月份成交環(huán)比萎縮20%-30%。很多自住型區(qū)域客戶明顯放緩了入場的節(jié)奏。

　　2007年10月13日　中國建設銀行董事長郭樹清在北京接受新華社記者采訪時表示，建行已經(jīng)明確了將第二套住房貸款人以“戶”為單位的認定標準。這意味著，四大行中的其他三家銀行也將以此為標準。

　　建行嚴厲的政策使廣大購房者和借貸人大為緊張，一時間市場上出現(xiàn)了多起一手樓盤退訂、二手房上下家為訂金爭執(zhí)的案件。各大銀行信貸部更是擠滿了申請盡快放貸的借貸人，而在政策不明朗的情況下，各家銀行正在全面壓縮個貸，有意放慢了放貸節(jié)奏。

　　2007年10月15日　以光大銀行和華夏銀行為代表的中小銀行率先出臺房貸細則，確認以個人為單位界定“第二套房”，這個標準很快引發(fā)其他中小銀行“跟風”。

　　2007年10月17日　花旗中國房貸細則中明確說明：以個人為單位認定，同時貸款結清后，再貸款購房仍會視為“首套住房”；渣打中國有關人士表示，在監(jiān)管部門沒有進一步消息之前，該行第二套房貸也將以個人為單位認定。

　　【樓市表情】

　　在上海，一夜間中小銀行和外資銀行成了樓市的“信貸救世主”，眾多購房者紛紛倒戈，加入到中小銀行和外資銀行的信貸陣營。在樓市交易方面，雖然樓市出現(xiàn)了短時間低迷，但很多自住客戶看好的區(qū)域仍然表現(xiàn)出很好的潛力。如大三林板塊、世紀公園板塊、北蔡板塊和塘橋板塊，在市場普遍遇冷時期，卻“逆市而上”，無論是成交量或成交價格都相當可觀。其中一些次新房頗受歡迎。如單價在12000元/平方米左右的地杰國際城；單價在13000元/平方米左右的錦繡華城，最近成交都比較好。老公房方面，如位于三林的凌兆新村等最近也受到市場的關注。漢宇地產(chǎn)市場部表示：看來政策調控并沒有影響到剛性需求，購房者頭腦越發(fā)冷靜了。

　　2007年10月25日 房貸新政頒布一個月后，執(zhí)行細則仍無基準，成交縮水兩成多，價格上攻13%，上海新房市場呈現(xiàn)出縮量上漲的態(tài)勢。由上海財經(jīng)大學對上海市消費者的最新調查顯示，被訪者中有65.9%的人認為當前不是購買住房的好時機，而認為當前是購房好時機的僅有10.8%，觀望情緒仍在持續(xù)蔓延。

　　【樓市表情】

　　雖然10月最后一周上海樓市的成交量有所回暖，但還是難以改變10月商品房成交量加速下滑的局面。10月商品房總成交量達到211.89萬平方米，但還是比9月大幅下滑16.43%。其中商品住宅的成交量下滑幅度更是達到18.57%，僅成交168.73萬平方米。一手房市場一片慘淡，二手房市場成交量也嚴重萎縮。由于新政后買賣雙方對未來房價預期產(chǎn)生較大分歧導致10月成交量較9月份下降近三成。而二手市場的一些自主需求大的熱點板塊，一部分業(yè)主對房價依然盲目樂觀，單次跳價甚至高達幾十萬元，更有業(yè)主開出稅后售價，這樣的變相漲價令人瞠目。

　　2007年11月7日　據(jù)國家發(fā)改委消息，經(jīng)國務院批準，國家發(fā)改委和商務部10月31日發(fā)布第57號令，發(fā)改委全文公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，自2007年12月1日實施。《目錄》規(guī)定，外資將不再被鼓勵進入內地普通住宅的開發(fā)建設中。更為嚴厲的是，為了防止外資直接或通過中介炒房，外資進入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的途徑也將受到全面限制。

　　【樓市表情】：這條政策看似和普通購房人沒有多大關系，其實這表明著政府對房地產(chǎn)市場全面調控的決心。目前國內的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司已難有炒房空間。因為交易存量房時，國家明令禁止中介吃差價。而“二手限外”的出現(xiàn)，正是因為擔心外資通過中介進入炒房領域。漢宇地產(chǎn)市場部數(shù)據(jù)顯示：由于市場對市區(qū)購物中心物業(yè)的需求強勁，加之市場供應量不大，整體市場空置率持續(xù)下降，第三季度末達到3.3%，比去年同期下降7.4個百分點，較半年前下降2.8個百分點。而一向受到外資“偏愛”的別墅項目，因為國家禁地三年的政策，終于在去年11月體現(xiàn)出了“稀缺性”。如湯臣湖庭花園、萬科白馬花園、保利海上五月花、仁恒運杰河濱花園等別墅房源在這樣的“冷市”熱銷顯得引人注目。別墅房源的熱銷基本上都是依托大牌開發(fā)商的品牌，并以極高的性價比吸引了周邊改善型購房者。

　　2007年11月12日　滬上部分銀行以“家庭為單位”的貸款政策，以及部分銀行由于當年貸款指標已經(jīng)用完，第四季度無款可放，在客觀上使得不少客戶不得不改變計劃，暫緩購房。

　　【樓市表情】

　　進入2007年11月，越來越多的購房者漸趨理性，他們更多地關注房屋本身，選擇持幣觀望，上海二手市場仍處于調整中。新政出臺后，大部分房東選擇“惜售”來作為過渡；11月后多數(shù)房東開始重新將房源投入市場，并且無序加價的行為有所減少，但房價保持著穩(wěn)中有升的趨勢�？蛻舴矫孢�價多于房東調價，成交價普遍低于掛牌價。另一個值得關注的現(xiàn)象就是雖然整個二手市場買賣成交量有所減淡，但租賃市場卻“異軍突起”，十分火熱。尤其是一些交通、配套方便需求量大的區(qū)域，如寶山、閔行等租賃很是火爆，在長寧、閘北、盧灣等區(qū)域平均月租金也有一定程度上漲。

　　2007年12月11日　央行、銀監(jiān)會日前下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》規(guī)定，各商業(yè)銀行應以戶為單位執(zhí)行第二套房貸政策，并明確表示“已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按第二套房貸政策執(zhí)行。”此外，外資銀行也要執(zhí)行新政。

　　【樓市表情】

　　漢宇地產(chǎn)市場部表示，歷時88天的房貸新政終于塵埃落定。細則的出臺相信將給2007年12月份略漲的樓市帶來不小的沖擊，國家對房地產(chǎn)市場的嚴密調控也預示著這個“冬市”將趨于平穩(wěn)。(鄧旭)