石小姐在福田區(qū)有一套150多平方米的房子，6月份的時(shí)候，這套房子可以賣(mài)到360多萬(wàn)元，但是她的期望比這個(gè)價(jià)格更高，所以并沒(méi)有出手。但是現(xiàn)在，她將掛牌價(jià)調(diào)到280萬(wàn)元，反倒無(wú)人問(wèn)津。

　　“真是漲得快，跌得也快。短短兩三個(gè)月，一套房子跌去了80多萬(wàn)元。”石小姐說(shuō)。

　　豪宅是房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。自7月以來(lái)，我市豪宅價(jià)格開(kāi)始下跌，成交清淡。業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅價(jià)格的下跌，直接遏止了我市房?jī)r(jià)快速上漲的局面，使深圳房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩，投機(jī)趨勢(shì)得到了一定程度的遏止。

　　有“豪宅專(zhuān)家”之稱(chēng)的世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要從事高檔住宅的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并長(zhǎng)期對(duì)豪宅價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。該公司總經(jīng)理黃梓武表示，購(gòu)買(mǎi)或投資豪宅的市民一般都有兩三套房，這部分人年輕、睿智、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)的敏感也是最前端的，豪宅的價(jià)格漲跌在房?jī)r(jià)中也是最敏感的部分。

　　豪宅價(jià)跌拉低深圳房?jī)r(jià)漲幅

　　國(guó)土部門(mén)公布的《2007年1~8月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，進(jìn)入7月，我市144平方米以上住宅成交量和價(jià)格均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中8月份豪宅價(jià)格為每平方米21621.24元，較7月的每平方米23655.56元下跌達(dá)10%，創(chuàng)造出深圳房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲后的最大單月跌幅。

　　從7月份開(kāi)始，我市各區(qū)豪宅價(jià)格均有不同程度的下跌。在福田和南山這兩個(gè)豪宅較集中的區(qū)域，其豪宅價(jià)格有較強(qiáng)的代表性。世華地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，這兩區(qū)的6、7、8三個(gè)月的豪宅成交價(jià)格分別為每平方米17554元、15714元、15363元和17811元、17232元、14793元，可以看出，兩區(qū)豪宅8月的下降幅度都較大。

　　世聯(lián)行1~9月的豪宅成交分析報(bào)告顯示，進(jìn)入9月，豪宅價(jià)格下跌趨勢(shì)仍然在繼續(xù)，雖然其成交價(jià)目前還未得出一個(gè)數(shù)字，但9月份豪宅的掛牌價(jià)較8月份跌幅達(dá)到了15%，這與今年上半年的情況形成了鮮明的對(duì)比。

　　1~9月深圳豪宅市場(chǎng)交易走勢(shì)從總體上來(lái)看，交易的變化情況呈現(xiàn)先快后慢的趨勢(shì)，1~6月呈現(xiàn)交易活躍，價(jià)格快速增長(zhǎng)，體現(xiàn)出一個(gè)“快”字。從7月開(kāi)始，高端物業(yè)的交易比較平緩，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，呈現(xiàn)出慢熱的狀態(tài)。1~9月成交價(jià)格的平均水平在每平方米3萬(wàn)元~3.5萬(wàn)，與年初相比平均增幅上升60%~80%。但是，7~9月市場(chǎng)較為冷淡，近3個(gè)月以來(lái)二手豪宅成交量回落，市場(chǎng)籠罩觀望氣氛。二手高端物業(yè)交易量下降幅度在20%~30%左右。

　　調(diào)控措施打擊豪宅投機(jī)

　　該報(bào)告認(rèn)為，近期出現(xiàn)的市場(chǎng)觀望以及成交量萎縮等情況并非偶然。一方面是由于房?jī)r(jià)確實(shí)漲得太快太高，另一方面也是一系列調(diào)控措施在發(fā)生作用。8月新版合同正式啟用之后，銀行緊縮信貸政策、二手房強(qiáng)征個(gè)稅等“組合拳”席卷而來(lái)，9月27日中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于第二套住房首付不得低于40%的文件，這一系列的政策調(diào)控給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了重大的影響：一方面是政策利空因素對(duì)置業(yè)者形成觀望預(yù)期，另一方面是房貸收緊阻礙了交易進(jìn)程。政府和銀行的政策調(diào)控也是為了打擊過(guò)度投機(jī)房產(chǎn)，避免樓市泡沫的擴(kuò)大，促進(jìn)樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　專(zhuān)家表示豪宅短線獲利空間有限

　　面對(duì)豪宅量?jī)r(jià)雙雙下行的趨勢(shì)，同時(shí)基于目前政策調(diào)控的不確定性，專(zhuān)家表示，豪宅短線投機(jī)獲利空間有限，建議豪宅投資者采取中長(zhǎng)期持有投資策略。

　　世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理黃梓武表示，目前市場(chǎng)觀望氣氛仍在，市場(chǎng)從調(diào)整期到恢復(fù)期需要經(jīng)歷等待周期。由于前期對(duì)政策的消化和理解，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁、投資觀念轉(zhuǎn)變以及特定客戶(hù)群體對(duì)二手高端物業(yè)的需求作支撐，后市的變化幅度相對(duì)要小很多，二手高端物業(yè)由于稀缺性和不可替代性以及高投資回報(bào)率會(huì)繼續(xù)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。未來(lái)的豪宅市場(chǎng)交易門(mén)檻將不斷提高，對(duì)于有購(gòu)買(mǎi)高端物業(yè)能力的客戶(hù)又會(huì)重新進(jìn)行升級(jí)和篩選。

　　無(wú)論選擇何種物業(yè)進(jìn)行投資，投資者最終目的是想獲得較高的投資回報(bào)率，當(dāng)然投資豪宅也不例外。業(yè)內(nèi)人士表示，目前的豪宅現(xiàn)狀也給投資者增加了選擇的機(jī)會(huì)，去年下半年和今年上半年，由于價(jià)格上漲快，人們投資豪宅可供選擇的機(jī)會(huì)較少，不僅盤(pán)源少，而且簽約之后又反悔的反價(jià)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，有的甚至反價(jià)兩三次，100萬(wàn)元簽約后索要150萬(wàn)元，150萬(wàn)元簽約后又索要200萬(wàn)元，對(duì)市場(chǎng)造成極大的混亂。而現(xiàn)在，豪宅的賣(mài)家大多對(duì)掛牌價(jià)進(jìn)行了下調(diào)，下調(diào)的幅度普遍在5%~15%之間。

　　黃梓武表示，選擇投資豪宅，首先要考慮自身的家庭收支情況，咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)做好合理的投資計(jì)劃，切忌盲目和不切實(shí)際地跟風(fēng)炒作。在選擇過(guò)程中，應(yīng)綜合考慮高端物業(yè)的區(qū)位地段、市場(chǎng)價(jià)格、產(chǎn)品功能、交通配套以及升值空間等因素，看準(zhǔn)最佳的買(mǎi)入時(shí)機(jī)進(jìn)行合理投資。基于目前政策調(diào)控的不確定性，短線投機(jī)獲利空間有限，稅費(fèi)政策的完善和實(shí)施促使房產(chǎn)交易成本增加，建議豪宅投資者采取中長(zhǎng)期持有投資策略。 (董超文）