從廣州市中心驅(qū)車往北，大約走30分鐘左右，可以來到著名風(fēng)景區(qū)白云山腳下一處山清水秀的地方。如果不是熟悉情況者指點(diǎn)，可能誰也不會意識到，這片三面環(huán)山、一面向湖的地塊，兩年前曾一度引發(fā)合生、保利、新世界等多家地產(chǎn)巨頭的連番激戰(zhàn)，最后卻由名不見經(jīng)傳的廣東中鼎集團(tuán)“橫刀奪愛”，其5億元的報價也創(chuàng)下當(dāng)年廣州住宅用地出讓總價的最高紀(jì)錄。
但與2005年6月拍地現(xiàn)場上的風(fēng)起云涌形成強(qiáng)烈對比的是，如今這幅15萬平方米的“地王”，依舊靜靜地籠罩在綠蔭之下，除了一圈長長的圍墻暗示著地塊已“名花有主”之外，沒有任何要開工的跡象。
廣州地王“兩年不鳴”
根據(jù)廣州市規(guī)劃局有關(guān)公示，通稱為種雞場地塊的這幅土地，2005年10月已取得建設(shè)用地許可書，建設(shè)工期為2005年10月至2007年12月。
“都兩年了，這動都沒動過。”該地塊旁邊一處正在開發(fā)樓盤的工作人員告訴記者，由于彼此相鄰，他們對當(dāng)年“地王”的狀況一向都很關(guān)心。
“種雞場地塊現(xiàn)在還不屬于閑置土地，政府部門會按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的。”廣州市國土房管局宣傳部一位負(fù)責(zé)人在回答記者詢問時表示。但與此同時，國土局內(nèi)部又傳出另一種截然不同的說法：種雞場是從當(dāng)?shù)剞r(nóng)民那里征用的，屬于“不太干凈”的地，雙方需要時間處理，政府也會予以體諒。
記者設(shè)法聯(lián)系到廣東中鼎集團(tuán)開發(fā)部一位人士，他否認(rèn)了這一說法，并回應(yīng)稱“我們計(jì)劃在種雞場地塊打造一個頂級豪宅項(xiàng)目，產(chǎn)品將包括洋房、聯(lián)排別墅以及獨(dú)立別墅，遲遲未能開工是因?yàn)榍捌谡{(diào)研與規(guī)劃設(shè)計(jì)花的時間比較長，工作做得比較細(xì)致，并非之前流傳的土地登記或開發(fā)手續(xù)的辦理存在問題”。同時他也透露，下半年項(xiàng)目將會正式開工。
其實(shí)，直到那次拍賣爆冷之后兩個月，當(dāng)中鼎集團(tuán)一次性繳納了包括種雞場地塊在內(nèi)數(shù)幅土地一共7億元的土地出讓金時，外界才初步認(rèn)識這位一擲千金的神秘買家。它原來是一家房地產(chǎn)項(xiàng)目承建商，2000年才注冊成立，據(jù)說經(jīng)營范圍很廣，除房地產(chǎn)投資外，還涉足企業(yè)資產(chǎn)重組等。以往通過注資入股方式，在廣州、佛山乃至北京等地參與投資開發(fā)過價值達(dá)數(shù)十億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
只是上述種雞場地塊旁邊在開發(fā)樓盤人士的一番話頗為耐人尋味：“兩年前白云區(qū)樓價每平方米大約5000元～6000元，現(xiàn)在都上漲50%了，種雞場地塊兩年前市場預(yù)期售價為每平方米10000元左右，現(xiàn)在看來很有可能突破15000元，甚至更高。”
囤地各有高招？
在廣州近兩年來公開出讓而至今尚未動工的土地中，種雞場地塊只是較為知名的一幅。
如去年初出讓的白云區(qū)機(jī)場路中醫(yī)學(xué)院東側(cè)地塊，只有約5500平方米，卻拍出1.29億元的“天價”，一舉成為當(dāng)時廣州單價最貴的住宅地皮。
記者曾致電該地塊得主廣州耀華房地產(chǎn)，其工作人員推說“對進(jìn)展情況并不清楚，領(lǐng)導(dǎo)不在，不便接受采訪”。知情人士告訴記者，耀華房地產(chǎn)擁有該地塊時間已近10年，因?yàn)樵凇?·31”土地出讓大限前未能辦理協(xié)議出讓手續(xù)，才被迫在拍賣場上出手，但遲遲不開工，有待價而沽之嫌。
位于老城區(qū)荔灣區(qū)龍津中路的一幅商住地塊，是廣州首幅進(jìn)入司法拍賣程序的拆遷爛尾地，2005年7月由香港聯(lián)盛發(fā)展有限公司高價買入，如今拆遷工作早已結(jié)束，但仍未見動工建設(shè)。離其不遠(yuǎn)的華貴路地塊，地段更好，面積更大，“地主”廣州市地鐵總公司曾表示要將其打造成集商業(yè)、住宅、辦公為一體的綜合小區(qū)，但到目前為止，那里還是一處臨時停車場和某駕駛學(xué)校的訓(xùn)練場。
據(jù)廣州市國土房管局官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，自2005年以來，廣州一共出讓土地72幅，其中27幅為商住或純住宅用地。經(jīng)記者實(shí)地考查，除去5幅離市區(qū)較遠(yuǎn)的之外，剩下的22幅中，只有兩個項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，14個項(xiàng)目正在開工建設(shè)，完全未動工者有6塊，其中就包括2005年的“地王”種雞場地塊，以及2006年出讓總價排名第二的種豬場地塊。
囤地不成還能捂盤
今年7月底，廣州市副市長蘇澤群主持召開全市處理閑置土地領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議，決定按規(guī)定收回80幅閑置未開發(fā)超過兩年的土地，涉及用地面積達(dá)1.39平方公里。這是近年來該市收回閑置土地總面積最大的一次。
“現(xiàn)在想囤地其實(shí)很難了，除非在政府內(nèi)部有很好的關(guān)系。”一位資深開發(fā)商私下表示，“但不能囤地，不等于不能延遲開發(fā)或捂盤。”
與廣州市國土房管局有長期合作關(guān)系的滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，跟前幾年急著推盤上市，盡快回籠資金的情況相比，現(xiàn)在開發(fā)商更傾向于放慢開發(fā)節(jié)奏以推遲開盤時間等手法，控制新建住房上市速度，借助大市漲勢拉升售價。
“你有張良計(jì)，我有過墻梯。”把這句廣東俗語翻譯成流行的話，就是“上有政策，下有對策”。而大名鼎鼎的和記黃埔廣州公司，對個中奧妙的理解和運(yùn)用，比一般內(nèi)地開發(fā)商更到家。
和黃旗下廣州黃沙地鐵站上蓋的逸翠灣，占地達(dá)7.1萬平方米，是廣州老城區(qū)少見的大型社區(qū)，也是和黃在廣州投資的首個項(xiàng)目。早在上世紀(jì)90年代前期，廣州地鐵一號線公布規(guī)劃之時，和黃就已圈下這幅地鐵沿線的黃金地塊。經(jīng)過近11年的“曬地”之后，廣州地鐵一二號線先后投入運(yùn)營，地鐵五號線都上馬建設(shè)了，該項(xiàng)目才于2005年開始動工。當(dāng)時，和黃對外宣稱“將于2006年‘五一’開盤發(fā)售”。但直到今天，盡管項(xiàng)目早已封頂，何時開盤上市，竟然仍是未知數(shù)。
“捂盤”其實(shí)是香港開發(fā)商慣用的一種“造市”手法。如九七回歸之前，香港樓市4年飛漲4倍，連普通住宅的單價都接近每平方米10萬港元，其中開發(fā)商“捂盤”手法居功至偉：資料顯示，1994年至1996年5月間，香港政府批出預(yù)售許可的住宅樓盤有57個，合計(jì)4萬個住宅單位，但截至1996年5月止只有四成推出市面，其余約六成或未賣或留作“內(nèi)部認(rèn)購”。
在某種程度上，眼下廣州及其他內(nèi)地房價熱點(diǎn)城市的情況，與當(dāng)年的香港頗有相似之處。廣州國土房管局官員也承認(rèn)，現(xiàn)在單純“囤地”的開發(fā)商越來越少了，“捂盤”者則越來越多，雖然政府有意加強(qiáng)監(jiān)管，但執(zhí)行難度很大。
“開發(fā)商是獨(dú)立法人，有很多方法可以控制開發(fā)和銷售速度的。”這位官員有些無奈地說。(陳純麗、龍飛)
