又是一起炒房炒成了“房東”的案例——2年多前在上海一次性拿下110套別墅的凱雷投資集團(Carlyle Group)一直沒有等到房價升值，日前以幾近于2007年買入時的價格進行拋售，至今僅售出10余套。單從售價角度考慮，凱雷此筆買賣可能“虧本”。

　　2006年底，在并購徐工案中精力被消磨大半的凱雷投資，轉戰別墅市場，出資1.2億美元(約9.5億元人民幣)將位于上海市閔行區中房森林別墅中的110套別墅納入囊中(該項目一期共139套，另外29套被私人買主購入)，當時這筆大單被業內認為可能考慮用于出租，以獲取長線收益。

　　收購完成后，有業內人士判斷，凱雷“用最少的錢購買了一個具有很大升值空間的項目”。當時該物業地上面積銷售均價為2.2萬元/平方米，地下面積銷售均價為6000元/平方米，每套總價在750萬至950萬元。“凱雷2007年初辦好所有手續，之后將110套中的40套裝修完畢，開始招租，根據套型不同，租金在4萬元/月到6萬元/月不等。”知曉這起收購案的一位知情人士對《第一財經日報》表示，“即使到目前，還有別墅帶有租約，但大部分都已預備重新裝修，今年初已開始以現房在二手房市場統一銷售。”

　　按凱雷當年9.5億元人民幣購入110套別墅的價格折算，每套別墅約860萬元左右。記者了解到：該項目物業管理費2年約合5萬元/套；按普通的銀行貸款利率7%來計算資金占用成本，又需60萬元/套；此外當初交易時3%的契稅約合25.8萬元。即使不算上收購中所產生的人員及管理成本，最終每套成本也約合950萬元/套。但事隔兩年，該項目并未實現升值。本報通過知情人士了解到：目前凱雷統一銷售的該別墅單價約2.8萬元到3萬元/平方米，粗略計算單幢別墅總價約900萬/套。

　　“2007年該項目售價曾逼近3萬元/平方米，單幢別墅總價約800萬元左右。按這一價格計算，現在拋售的別墅價格并沒在售價上獲得收益，反而折價了。”知情人士稱。

　　另一家私募基金的高層則對本報分析說：基金的資金占用成本高于銀行貸款利息，且投資收益目標在25%到30%，所以按照這種計算模式，該基金此次投資可能會零利潤。

　　但滬上一家代理行不愿透露姓名的分析人士稱，凱雷這筆大單并非無利可圖。當年凱雷收購價并沒那么高，最終地上面積折合單價不足2萬元/平方米。如果算上裝修、2年的持有資金成本及所有手續費，或許還可以有的賺，只是賺得略少而已。除去單價上的微小差別，凱雷收購110幢獨幢別墅后，人民幣匯率對美元升值約12%左右，這或許可帶來額外收益。(萬年青)