不一樣的2008年，不一樣的中國樓市。房價從一天一高價到全國普降，作為樓市主導(dǎo)的開發(fā)商，他們面臨怎樣的問題，又將如何尋求自救？日前，在珠江新城富力中心54層上空，向來低調(diào)的富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊女士接受了記者的專訪。

　　兩大房地產(chǎn)巨頭表示，2009年將是更為困難的一年，明年、甚至后年都是房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整期，明年底樓價將到底并站穩(wěn)。為能有更充裕的資金，富力將發(fā)行60億元的公司債，估計明年上半年可以發(fā)行完畢。

　　銀根緊縮 計劃發(fā)行60億元債券

　　資金緊張是目前眾多開發(fā)商目前面臨的最大問題。在珠江新城，富力有15個項(xiàng)目，富力中心、富力麗思卡爾頓酒店、富力君悅大酒店等等，涉及世界頂級酒店、大型甲級寫字樓、酒店公寓、購物中心等多種業(yè)態(tài)。曾經(jīng)以盤活舊廠房起家的富力，前兩年大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場低迷的現(xiàn)在，這一點(diǎn)被業(yè)內(nèi)稱為是富力資金鏈緊張的關(guān)鍵原因。富力2008年的中報顯示，富力僅一年到期的短期貸款達(dá)80.73億元，長期貸款達(dá)到了125.16億元，此外還有88億元的土地出讓金未付，下半年需要付38億元，以及建筑費(fèi)20億元。

　　對于資金鏈緊張，張力并不諱言。他表示，這不僅僅是一個公司的問題，也是整個行業(yè)的問題。但是資金鏈緊張并非外界所傳的大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。資金鏈緊張主要是公司前兩年高速度發(fā)展，大量買地，導(dǎo)致銀行借貸較大。今年銀根緊縮，帶來了連鎖反應(yīng)。為此，公司董事會已經(jīng)計劃發(fā)行60億元的公司債，估計明年上半年可以發(fā)行完畢。

　　回籠資金：加快賣樓 出售物業(yè)

　　在解決資金鏈緊張的辦法中，最主要的一招是加快賣樓，盡快回籠資金；同時取得銀行的信任，爭取貸款。

　　此外，富力還準(zhǔn)備將一些好的物業(yè)進(jìn)行出售，出售比例在1/3左右。而保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商的資金來源主要集中在三個途徑：一是上市公司從資本市場上籌集，二是向銀行貸款，三是靠銷售回款。“我們將進(jìn)一步做好計劃，減少開工規(guī)模，做到以銷定產(chǎn)。”

　　調(diào)低銷售預(yù)期：下調(diào)20%左右

　　“整體的銷售比起去年制定的計劃不是很理想，原來計劃是200多億元(240億元)，現(xiàn)在來說只是靠近200億元，下滑了大約20%。”張力表示。

　　銷售業(yè)績的降低在業(yè)界已經(jīng)是不爭的事實(shí)。保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司董事總經(jīng)理宋廣菊表示：受到外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，保利也受到了一定的影響，對年初制定的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了20%左右的調(diào)整。

　　相比去年 “樓價已下跌25%~30%”

　　年末，“萬科”領(lǐng)頭開始了大規(guī)模的全國降價行動，房價還會繼續(xù)下降嗎？張力表示，相比去年，各個大城市的樓價已經(jīng)下跌了25%~30%，價格的下降空間已經(jīng)不大。“明年相對會平穩(wěn)一些。”他主張穩(wěn)步下調(diào)，不要大幅下跌，因?yàn)椤敖祪r對市場并不好，誰也不敢去要一個買了就貶值的房子。”

　　宋廣菊表示：其實(shí)現(xiàn)在樓市消費(fèi)還是個信心問題，明年應(yīng)該有個回暖的過程，“我覺得，明年的樓市價格應(yīng)該達(dá)到底部并能夠站穩(wěn)。”

　　慎過冬：縮減開工面積主動瘦身

　　對于2009年，張力表示自己既不悲觀，也不樂觀。“明年的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該和現(xiàn)在的情況差不多，變化不會太大。富力將根據(jù)今年的銷售情況，采取‘以銷定產(chǎn)’的方式，將銷售目標(biāo)下降25%左右，盡量做到更加均勻一些。”

　　“誰也沒有料到金融海嘯的影響會這么大。”張力表示，如果自身的調(diào)整，而沒有世界的金融海嘯，房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)元?dú)鈶?yīng)該沒那么難。在房地產(chǎn)行業(yè)，前幾年的擴(kuò)張30%都是非常低的，特別是2006年以后，幾乎是每年翻一番。從2000年開始計算的話，房地產(chǎn)行業(yè)的年均增長速度在60%左右，大家都是瘋狂地買地和擴(kuò)張。但是今年之后，行業(yè)變得理性起來了。比如拍地，大家都非常謹(jǐn)慎，除非是地段特別好，或者是特別便宜的，一般的地產(chǎn)商都輕易不拿地。而政府推地的節(jié)奏也放緩了。“這種情況估計明年還會繼續(xù)存在，快則到明年底，慢則兩三年，才能有所改觀。”

　　“以后公司的速度(業(yè)績增長)會控制在10%~15%左右，買地、開工還有銷售都會控制得比較好。”

　　樓市的冬天會比2008年的冬天更長，為了度過這個冬天，張力表示富力內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)了裁員現(xiàn)象，而之前一直是增員，“明年或者是后面，都將是企業(yè)的調(diào)整期，主要是提高企業(yè)的內(nèi)部管理，進(jìn)行成本控制。”

　　與此同時，今冬明春將大量減少開工面積。因?yàn)楝F(xiàn)在大家手頭上的存貨比較多，房屋空置率正在上升，“至少要將手中的存貨消化掉。”張力透露，明年年底開工面積將比今年減少30%~40%，總共減少150萬平方米左右。

　　要政策：呼吁提高收入減免稅收

　　任何經(jīng)濟(jì)危機(jī)實(shí)際上就是心理危機(jī)，信心比黃金更為重要。那么信心從哪里來？“主要是從政策上來，而且地方政府大有可為。”宋廣菊表示。

　　宋廣菊認(rèn)為，廣州在支持房地產(chǎn)發(fā)展的時候曾經(jīng)有過很好的經(jīng)驗(yàn)和措施，比如允許土地分證，分期付款等，可以方便開發(fā)商的融資，減緩房地產(chǎn)商的壓力。第二，過去房地產(chǎn)市場過熱時候采取的限制消費(fèi)的措施，比如對二手房交易稅費(fèi)、改善型住房的稅費(fèi)政策等等，應(yīng)該盡快取消，因?yàn)楝F(xiàn)在的市場已經(jīng)不是過熱而是“過冷”。第三是70/90政策等行政手段，一刀切的做法并不是很合適。第四是稅收預(yù)增政策，在當(dāng)前利潤很薄、前景不明朗的情況下，對房地產(chǎn)的所得稅和增值稅預(yù)售制度能否取消。

　　而張力則呼吁銀行對開發(fā)商的貸款能夠放松一點(diǎn)。在當(dāng)前需要刺激消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需以拉動經(jīng)濟(jì)的背景下，最快的手法是提高收入和減免稅收。

　　他指出，只有等老百姓手上有錢了，才能夠增加消費(fèi)，才能夠有錢買房，而買房是所有消費(fèi)項(xiàng)目中最大的一筆支出。(記者蔣悅飛)