面對買樓打折送家電送汽車，面對國家一系列調(diào)控政策“大棒”，面對房地產(chǎn)股票的“衰聲不斷”，面對專家、開發(fā)商對于樓市拐點(diǎn)的爭論不休，2008年房市到底將走向何處？

　　但就在這些“五味雜陳”中，作為樓市最終操盤手的開發(fā)商們，早已相時而動。

　　為回籠資金　開始打折促銷

　　為了保證資金鏈條的順暢，盡快回籠資金，從去年年底開始，降價打折送家電送汽車等樓盤銷售的促銷活動便異常活躍。但對此，消費(fèi)者并未完全買單，持幣觀望的氣氛籠罩著歲末年初的樓市。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年12月份網(wǎng)上日簽約期房套數(shù)比上月下降近三成。

　　“一次性付款，銀行貸款每平方米優(yōu)惠100元”的消息剛剛發(fā)布沒幾天，位于朝陽區(qū)東四環(huán)四方橋的格林萊雅家園A座住宅樓昨日又一次性拿出十幾套特惠房繼續(xù)促銷，直降2000元。此項(xiàng)目均價為每平方米16000元。

　　銷售人員告訴記者，這次特惠活動是公司考慮到要盡快回款，年底前做財(cái)務(wù)報表時出業(yè)績。但記者查詢房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，與此前開盤銷售的C座住宅樓滿堂紅相比，A座住宅樓從去年12月初開盤到現(xiàn)在只簽約了兩套。

　　為了爭奪春節(jié)前的地產(chǎn)消費(fèi)市場，京城開發(fā)商紛紛開始買房送大禮計(jì)劃，位于回龍觀黃金區(qū)域的項(xiàng)目東亞上北中心直接兌現(xiàn)成房款，最高可達(dá)8萬元。

　　近日“買C11棟3單元，送奧迪車一輛”的醒目廣告頻頻出現(xiàn)在各大門戶網(wǎng)站。而此廣告的始作俑者便是位于西三旗附近的富力桃園。從去年11月開始，該項(xiàng)目便陸續(xù)啟動購房送停車位、一次性付款9折優(yōu)惠等促銷手段。

　　“付全款打折，商業(yè)按揭打折”已經(jīng)成為目前京城樓市促銷打折“集結(jié)號”的音調(diào)。但記者在采訪中也聽到了不同的聲音。上周日，記者在位于南三環(huán)和南四環(huán)星河城五期的璽萌公館售樓現(xiàn)場看到，和想象中冷清的場景不同，均價18000元并未高處不勝寒。銷售現(xiàn)場不時有購房者前來咨詢，其中包括已經(jīng)入住星河城前幾期項(xiàng)目的業(yè)主。璽萌公館在售的樓盤均為超過110平方米以上的大戶型。開盤近一個月，已經(jīng)簽約了近60套房。

　　眼花繚亂的打折促銷賺得的并不是消費(fèi)者的購買欲望，反而讓更多的人陷入了觀望。根據(jù)最新公眾調(diào)查，相信2008年房價將有所下降的公眾比去年同期明顯增多，公眾持幣待購氣氛濃厚。在有購房需求的人中間，多達(dá)63.8%的受訪人持幣待購，表示“觀望一兩年再說”。有意在今年買房的公眾只有14.3%，而打算買房用于投資的有9.3%。

　　“現(xiàn)在買房子和股票一樣可能被套。”網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)出現(xiàn)了如此看跌言論。

　　調(diào)整投資結(jié)構(gòu)　以保證現(xiàn)金流

　　房價是否出現(xiàn)拐點(diǎn)仍舊像霧里看花，但地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢無疑是明確的。在應(yīng)對銀根地根的緊縮上，北京億城集團(tuán)總裁鄂俊宇找到了有效的途徑。因?yàn)槠溥x擇了一條利用區(qū)域波動的差異，通過區(qū)域擴(kuò)張調(diào)整現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)均衡的模式。近年來，億城的觸角已經(jīng)延伸到了蘇州、秦皇島等多個城市。

　　不能把雞蛋放在同一個籃子里。開發(fā)商表示“為了分散企業(yè)操作的風(fēng)險，我們需要根據(jù)不同的城市和它的發(fā)展周期制定發(fā)展戰(zhàn)略。也能看到，一些企業(yè)已經(jīng)開始在二三線城市拿地了”。

　　區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整的同時，投資結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)選擇。在房地產(chǎn)商潘石屹看來，在政府加大廉租房、兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)力度后，某些地區(qū)的住宅產(chǎn)品確實(shí)存在過熱的危險。但是，在城市化已經(jīng)成熟的地區(qū)，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)還是大大短缺的。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，“走自己適合的路去生存，去發(fā)展，有的瞄準(zhǔn)低端，有的瞄準(zhǔn)高端，有的瞄準(zhǔn)商業(yè)，有的走向外地，這都是樓市面臨的必然結(jié)果”。而對于目前負(fù)債偏高、資金鏈非常吃緊的企業(yè)，最現(xiàn)實(shí)的問題是保留最賺錢、最有長期爆發(fā)潛能的資產(chǎn)和常規(guī)的主業(yè)資產(chǎn)，盡早甩掉非主業(yè)資產(chǎn)、可有可無的資產(chǎn)甚至部分賺錢的資產(chǎn)，爭取將負(fù)債降到合理的水平。

　　遭遇土地、信貸　雙重緊箍

　　從去年下半年開始，國家出臺一系列緊縮政策，嚴(yán)把土地和信貸兩大調(diào)控閘門。近日，國務(wù)院重拳出擊，拳頭直指房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為。要求土地閑置一年不滿兩年，需要按照地價20%的比例繳納土地閑置費(fèi)，同時要求金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信。

　　不僅僅是違規(guī)囤地，未按合同日期開工的房產(chǎn)商將面臨融資障礙，在信貸從緊的根本原則下，即便是在以往年初時各商業(yè)銀行為了盡早完成信貸指標(biāo)都會放量，而今年的情形卻讓部分開發(fā)商感覺到“饑渴”。

　　對于資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，向銀行借貸融資是最合算的，但面對著中央經(jīng)濟(jì)工作會議從緊的貨幣政策以及央行要求要嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，房地產(chǎn)信貸不再受“寵”。

　　已經(jīng)上市的房企轉(zhuǎn)而企圖通過增發(fā)等手段，在股市上擴(kuò)容，而沒上市的房企則瞄準(zhǔn)了IPO。但從證監(jiān)會傳來的消息是，證監(jiān)會雖然仍舊接受IPO申報，但程序比以往更復(fù)雜，而十多家已上市房地產(chǎn)企業(yè)的定向增發(fā)方案至今均未獲得批準(zhǔn)。

　　雪上加霜的是，自去年央行要求各商業(yè)銀行將個貸首付比例提高到40%，并要求以家庭為單位認(rèn)定，不少開發(fā)商開始想辦法幫助購房者申請個貸。“對于購房者來說，主要是銀行貸款的影響，利率壓力及審批難度加大。”

　　雖然華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)一直宣稱銀根收緊對開發(fā)商不會有什么太大影響，但面對由“緊”字帶來的這股寒流，即便是上市公司情況也不樂觀。中體奧林匹克花園副總裁陳順甚至用“感受到了寒冷”來描述，但他認(rèn)為，如果開發(fā)商能夠繼續(xù)得到資金和金融方面的支持，舞臺還是有的。

　　各方爭議

　　房價拐點(diǎn)引發(fā)各方爭議

　　對于開發(fā)商打折促銷、變相降價的現(xiàn)象，有開發(fā)商告訴記者，在對樓盤進(jìn)行定價的時候，后期開工的項(xiàng)目價格不可能低于之前開工的項(xiàng)目，在房價暴漲的時候，開發(fā)商標(biāo)的價格很高，但為了在年末回籠資金，平衡賬上資金，才主動打折，但這并不代表房價是降的。

　　國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)顯示，上月全國36個大中城市住房價格呈現(xiàn)“有漲有跌”的格局。統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，36個大中城市一二類地段的普通商品住宅均價較上月分別上漲0.5%和1.9%，三類地段普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房均價略有下降，分別比上月下降0.3%和0.2%。

　　面對如此數(shù)據(jù)，有媒體在報道時指出，12月大中城市房價出現(xiàn)的漲跌互現(xiàn)局面，只在2005年“國八條”出臺后短暫出現(xiàn)過。但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“每次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時都會局部出現(xiàn)價跌和消費(fèi)者持幣觀望現(xiàn)象，但價格被撞了一下腰后，還會繼續(xù)回調(diào)的”。“到時候那些持幣觀望的人，只有后悔的分兒。”該人士表示。

　　目前，是否出現(xiàn)房價的“拐點(diǎn)”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)熱烈討論的話題。

　　萬科集團(tuán)董事長王石去年年底拋出的“廣深地區(qū)房價出現(xiàn)了拐點(diǎn)”的言論，但隨即王石給其所言的拐點(diǎn)加了“是房價從漲幅過快到回歸理性”的限制詞匯。

　　北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶分析今年深圳樓市降溫時，如此表示，今年上半年深圳房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)活動相當(dāng)猖獗。國家實(shí)行了一系列宏觀調(diào)控政策之后，打擊了過度投機(jī)，確實(shí)緩解了部分需求壓力，這是導(dǎo)致深圳房市降溫的重要原因。在徐滇慶看來，由于小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大量建成，房價指數(shù)的上升趨勢可能得到緩解。“是否能夠出現(xiàn)下降還要繼續(xù)觀察。”

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生進(jìn)一步指出，去年，深圳、廣州第四季度的時候房價回落，是因?yàn)槠渫钢Я?008年的市場，從月度環(huán)比來看，房價雖然顯示出松動跡象，但是與上一年度的同比數(shù)據(jù)相比，按照整個年度來說，房價還是漲的。“總是要漲漲平抑，調(diào)整一下再上去。”聶梅生如此判斷。在徐滇慶看來，“必須警惕，投機(jī)活動隨時可能卷土重來”。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為目前房價回落、下調(diào)是短暫性的，只是回應(yīng)一下局部的、微觀的市場變化。從瘋漲到回歸理性漲幅趨緩得到了業(yè)內(nèi)人士的普遍共識。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)近期也在多個場合觀點(diǎn)鮮明地強(qiáng)調(diào)，個別樓盤降價打折不代表整個樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，也不代表北京的房價會下降。徐滇慶的分析更加一針見血，“房價下降是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的”。

　　房地產(chǎn)商潘石屹在和網(wǎng)民在線交流時表示，目前市場的觀望情緒主要是來自于深圳、廣州兩個城市成交量大幅度下跌，再加上元旦、春節(jié)前后每年的成交量都不會非常多，因?yàn)榉偶倨陂g大家都在度假。潘石屹言談中表現(xiàn)的是并不擔(dān)心北京今年房地產(chǎn)的總體市場情況。但潘石屹表示，“單價在8000元以下房子的價格可能會出現(xiàn)拐點(diǎn)”。他的理由是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房和廉租房的供應(yīng)加大，市場上低于8000元/平方米的房子供應(yīng)更加擁擠。所以今年其銷售單價下跌的可能性很大，有可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。(記者 丁蕊）