“畢竟，集團公司是逃不掉的，避無可避，除非集團公司關門了。”原富陽(中國)控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說，“房地產開發普遍采用項目運作制，房子賣完后，項目公司就注銷了。有些大的開發企業母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現在要再將這些人找回來補交土地增值稅，難度大、成本高。”
宏觀調控正在進入“深水區”，地方政府與房地產開發商眼前最緊迫要解答的難題是：如何破解被稱為“革了房產商的命”的增值稅清算。
浙江綠城西子房地產集團有限公司一位副總裁近期向本報透露：借助增值稅清算地方細則尚未出臺，杭州一批房地產公司抓緊“注銷”項目公司，以有效規避清算之險。其中，不乏當地的知名項目。
細則總“難產”
注銷項目公司成了現在部分房地產商一件“抓緊去辦”的事情。
《第一財經日報》記者在杭州市財政局、地方稅務局官方網站看到這樣的文字：“對房地產企業進行土地增值稅清算政策的出臺，使一批原來已基本完成銷售的房地產項目在1月底前清算注銷，導致房地產稅收驟然增長，如因注銷因素，二月山水人家、桂花城、西湖高爾夫等10家房地產項目公司入庫營業稅4000萬元。”“桂花城”系綠城中國控股有限公司(下稱“綠城”，3900.HK)旗下項目，綠城為浙江當地的招牌地產企業。
去年12月28日，國家稅務總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，規定：從2007年2月1日起以房地產開發項目為單位進行清算，對土地增值稅的清算條件和扣除項目等清算事項進行了明確，正式向企業征收30%~60%不等的土地增值稅。“各省稅務機關可依據本《通知》的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。”不過，時間已然過去2個多月，地方細則難產。
畢竟，“算清”歷史并非易事。
浙江杭州市地稅局稅政處一位工作人員在接受記者咨詢的時候解釋到，如果房地產項目已經清算注銷，稅務機關已經承認，法人已經不存在了，那么就不會追究。如果目前還沒有注銷，那么不僅土地增值稅，其他各類稅費都要依法繳納，一個都不能少。
所謂地方具體細則，主要是如何界定30%~60%這個稅率區間。
除了稅率區間的博弈之外，項目公司的出身也是開發商們要面臨的問題。
“關掉總比不關掉好，逃得快是好的。”一位不愿透露姓名的房地產公司總經理助理告訴本報，“如果是以自然人名義設立的項目公司，清算注銷之后，就比較干凈了；如果是以集團名義開發的具體項目，麻煩就來了。目前還不清楚具體會怎么收、要收多少，從什么時候開始計算征收等，因此還無法判斷對于企業究竟會造成什么樣的影響。現在開發商的心態比較復雜，觀望心態重。開發商希望新政策能有回旋的彈性空間，使企業避免將一大部分利潤上繳。”
“畢竟，集團公司是逃不掉的，避無可避，除非集團公司關門了。”原富陽(中國)控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說，“房地產開發普遍采用項目運作制，房子賣完后，項目公司就注銷了。有些大的開發企業母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現在要再將這些人找回來補交土地增值稅，難度大、成本高。”
N條曲線“避稅”
杭州這么多房地產項目，提前趕上清算注銷的末班車，畢竟是少數。而面對突然降臨的沉重稅負壓力，地產企業還有何種辦法應對呢？
上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅告訴記者，對一些從事商業物業開發的房地產發展商來說，現在有可能會以銷售為主轉向自己持有，因為自己持有沒有增值就不用交土地增值稅。然而，討論已久的物業稅又是對自己持有的一把懸著的利劍。
國都副總經理蔡陽告訴記者，該政策對普通住宅影響小，對別墅、公寓、商用房等非普通住宅影響較大，將對開發商的開發模式、定價策略、銷售策略、利潤與成本的分攤方式和土地儲備戰略產生影響。比如，從銷售轉向持有，從開發非普通用房轉向開發普通住宅，從不精裝轉向精裝，從單一開發轉向多元開發，加長產業鏈。對于分期開發房屋，將從拉大各期差價，到抹平各期差價，以免交高檔稅率。
富陽(中國)控股認為：未來一段時間，開發商有可能增加建設全裝修房，建設一些成本較高的樓盤，使企業在利潤總額不變的情況下，減少增值稅的額度。根據《通知》，裝修房的裝修費可計為扣除項目予以扣除，這將促使裝修房成為未來的一種趨勢，一方面裝修房可獲得額外的裝修利潤；另一方面由于土地增值稅是看增值額占扣除費用的比例累進征收的，裝修成本計入扣除項目后自然會導致納稅額的降低。
舉例而言，一套房子售價1萬元/平方米，各項成本(扣除項目)為5000元/平方米，則增值額為5000元/平方米，按累進稅率計算，土地增值稅為2500×30%+2500×40%=1750元/平方米。如果裝修這套房子，假設裝修成本2000元/平方米、裝修后的售價為12000元/平方米，各項成本(扣除項目)為7000元/平方米，增值額還是5000元/平方米，則按累進稅率計算土地增值稅為3500×30%+1500×40%=1650元/平方米。裝修后開發商可以少交100元/平方米的土地增值稅，這將促使開發商為了少繳稅而將房屋裝修后出售。
“還有一個辦法是，在實際操作中，開發商所擁有的建筑設計院、工程隊、裝修隊等房地產行業的關聯企業，可以使地產項目的利潤從單個流向其他環節，最終降低項目的總體利潤水平，從而避免被課以重稅。”英國一家房地產評估機構的評估師告訴本報，“最好是收購一家數年持續虧損的裝修公司，地產項目公司可以把裝修業務都丟給它，這樣可以拉低項目利潤水平。”
稅務局會忙不過來？
既是“清算”，必然會面臨諸多的“歷史遺留問題”。
市場上已經完成銷售的項目很多，有的剛剛結束，有的則在數年之前便已清盤，此次清算是否會涉及以往的這些銷售告罄項目？如何對待歷史問題？還是僅僅清算2007年2月1日之后滿足清算條件的房地產項目？目前尚不明晰。
“正如之前調控政策所遇到的問題一樣，土地增值稅仍然會面臨地方政府的執行問題。” 鄒毅認為，土地增值稅為地方稅種，力度取決于地方政府的積極性。地方政府對房地產市場景氣的期待，或大于對土地增值稅增加的期待。地方政府也是兩難。
鄒毅稱：“開發商還是有一定的空間通過調整成本進行避稅。該稅種的征收環節面臨的難度較大，稅收部門是否有足夠的人力物力準確核算？”
上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍亦認為，清算10多年的土地增值稅，對于稅務機關而言，工作量相對較大，地方執行并非易事。
“要是真的開展清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過來，因為土地增值稅清算涉及復雜的扣除項目，包括土地款、房地產開發成本、費用和轉讓房地產有關稅金等。如果是滾動開發的企業的查賬核算，還需要更大的人力物力，所以地稅局馬上開展這項工作比較難。”一位地產公司高管表示。
“房地產的產業鏈條太長太復雜，比如，一個項目的材料采購可能都要牽涉到上百家供應商，清算不僅工作量巨大，而且如何做到‘不讓老實人吃虧，不要調皮搗蛋鬼漏網’，目前還值得期待。”國都副總經理蔡陽稱，“一個地產項目往往前后開發三五年，清算不太可能一蹴而就。”(葉國靖)
