虎年伊始，“低價地”取代了“地王”。2月24日，北京樓市迎來“虎年第一拍”。引人關(guān)注的是，“第一拍”并未顯得虎虎有生氣：三地塊以底價成交，現(xiàn)場舉牌少了2009年的激烈廝殺，通州半壁店地塊只經(jīng)過24輪競價；原本認(rèn)為可能成為新地王的常營地塊也只以45.4億元的價格花落龍湖地產(chǎn)；房山區(qū)長陽西站1號、2號地樓面價則合約3151元/平米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地王”助推區(qū)域房價，而低價地則將平抑區(qū)域房價。

　　低價地為區(qū)域房價“撤火”

　　讓許多人記憶猶新的是，2009年京城一個接一個出現(xiàn)“地王”。它們不僅助推了新房價格，也傳導(dǎo)到二手房。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年地王周邊二手房價格漲幅均超過40%。

　　如何看待現(xiàn)在“低價地”對區(qū)域房價的影響？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，今年低價地的影響和去年“地王”的影響相反。“地王”推漲區(qū)域房價，低價地則將平抑區(qū)域房價。因為低價地的出現(xiàn)，改變了買房人對后市預(yù)期。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示，房價區(qū)域特點明顯。而在同一區(qū)域中，有的樓盤會成為領(lǐng)漲者，次高價樓盤以領(lǐng)漲樓盤為標(biāo)桿。例如在朝青板塊，因為星河灣的存在，許多樓盤都有了賣高價的理由。而低價地的入市，就給了買房人一個低價的選擇。

　　而由于買房人對區(qū)域價格發(fā)生改變，低價地對原來的“地王”也就產(chǎn)生了壓力。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，相對于低價地的低成本，“地王”開發(fā)成本高，定價就比較被動，很難占據(jù)價格優(yōu)勢。

　　盡管萬科企業(yè)股份有限公司北京萬科總經(jīng)理毛大慶在談到長陽低價地塊時表示，新出讓的地塊并不在萬科長陽項目所在的起步區(qū)，對萬科長陽項目影響有限。但楊紅旭仍然認(rèn)為，如果樓市火爆，“地王”受低價地影響不明顯；而一旦市場低迷，地價低的房子更有降價空間，而“地王”降價空間就相對小得多。

　　調(diào)控手段給土地市場“降溫”

　　2009年，奧運村鄉(xiāng)安立路西側(cè)地塊競價次數(shù)達95輪；長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地競價次數(shù)達到163輪；SOHO中國拿下望京B29商業(yè)用地經(jīng)過245輪競價。相對于去年這種競價激烈程度，2010年首拍顯得冷清很多。而在虎年首拍中，通州半壁店地塊競價輪次只有24輪。

　　這在業(yè)內(nèi)人士看來，也許可以作為虎年土地市場上“牛市”不再的一個縮影。而這背后恰是國家和地方調(diào)控政策的作用。

　　長陽西站1號、2號地只有北京創(chuàng)新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司和中創(chuàng)置業(yè)有限公司聯(lián)合體一家競買人，常營地塊只有4家競買人，通州半壁店地塊競拍現(xiàn)場多個開發(fā)商并未舉牌，這在陳國強看來，開發(fā)商拿地?zé)崆樵诮禍兀�而�?dǎo)致這種熱情降溫的主要原因是房企對市場走向預(yù)期變了；而導(dǎo)致市場預(yù)期變化的，主要是由于政府一系列的調(diào)控政策。

　　陳云峰在接受采訪時也表示，“虎年首拍”在2月24號，正是“京11條”公布的第二天。從2009年年底營業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到“國11條”和“京版十一條”的出爐，政策調(diào)控信號越來越強，影響了開發(fā)商的市場預(yù)期。在常營地塊投標(biāo)報價中，最高價45.4億元超出最低價21億元一倍多，這說明開發(fā)商對后市判斷出現(xiàn)明顯分化。

　　毛大慶也表示，開發(fā)商對銷售預(yù)期謹(jǐn)慎，自然會降低拿地成本。

　　“暗標(biāo)出讓”直接拉低地價

　　而在接受記者采訪時，多位業(yè)內(nèi)人士不約而同地提到，在政府一系列調(diào)控手段中，“暗標(biāo)”的土地出讓方式，是導(dǎo)致低價地產(chǎn)生的直接原因。

　　陳國強認(rèn)為，和拍賣現(xiàn)場過多受對手競價影響不同，采用暗標(biāo)的出讓方式，房企給出投標(biāo)價，更多的是基于自身對市場的判斷。陳云峰對此借用了一個形象的說法，“投標(biāo)底價就像底牌一樣，開發(fā)商不看底牌出價的膽子，要遠比看底牌出價的膽子小。”

　　就“暗標(biāo)”這種出讓方式，無論是作為開發(fā)商的毛大慶，還是作為業(yè)內(nèi)學(xué)者的陳國強等人，均認(rèn)為這是對原有土地出讓多走單一拍賣方式的有效補充，值得肯定。

　　而從中服地塊為競拍房企設(shè)定“身份”要求，到大望京地塊提出拿地一次性付款，再到“暗標(biāo)”出讓方式的采用，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為政府一系列調(diào)控土地市場的手段，抬高了參與競地的門檻，限制了參與競價企業(yè)的數(shù)量，都是為了給土地市場降溫，平抑地價，避免2009年地王迭出的局面再現(xiàn)2010年。

　　作為參與通州半壁店地塊的開發(fā)商，陳云峰介紹說，從現(xiàn)場競拍的一個細節(jié)就能看出政府調(diào)控土地市場的“用心良苦”：以往現(xiàn)場競價階梯都在500萬到2000萬元之間，但半壁店地塊現(xiàn)場競價階梯從一開始就是2億元，讓現(xiàn)場開發(fā)商冷靜不少。22億、24億、26億，當(dāng)拍賣師第一次從26億喊到28億時，發(fā)現(xiàn)沒人舉牌之后，就把價格回調(diào)到27億，并縮小了競價階梯，現(xiàn)場開發(fā)商開始再次舉牌，最終成交價格定格在28.2億。

　　而對于土地市場是否會就此冷卻？毛大慶認(rèn)為還不能一概而論，如果有位置更好的優(yōu)質(zhì)地塊出讓，或許又將點燃開發(fā)商拿地?zé)崆椤Ａ碛袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓方式對土地市場影響明顯。而采用什么樣的出讓方式，就要看政府部門的出發(fā)點是什么，出發(fā)點不同，出讓方式也會不同，產(chǎn)生的結(jié)果自然也就不一樣。