宅基地商品化不容回避

　　“走北塢村的發展道路”，在接受中國經濟時報記者采訪時，北京市海淀區西北旺鎮唐家嶺村黨支部副書記董建華曾這樣說，這是唐家嶺未來的發展思路(詳見本報2009年11月5日第7版：《唐家嶺：另類“廉租房”市場》)。

　　唐家嶺與曾經的北塢村，同屬于北京市城鄉接合部和綠隔地區，“瓦片經濟”都是各自的重要支撐，而同樣，是環境整治的重點村。

　　兩者寸土寸金的土地都伴隨著臟亂差的現實，為什么？

　　“原因是不允許進入市場。”11月18日�熤袊�土地學會副理事長、中國土地勘測規劃院研究員黃小虎在接受中國經濟時報記者采訪時說，“市場是客觀存在的，但建設部門也好，土地部門也好，都認為這是非法的。不合法，就不能去管(臟亂差)，就規范不了。”

　　黃小虎認為，農村宅基地市場遲早需要放開。只有放開市場，“才有可能去規范”。

　　他介紹說，早期的一項調查得出的結論是，北京市郊區宅基地“閑置情況比較嚴重”，平均閑置率為20%—30%。但“閑置”的標準是，村民本身已經不住，而實際是出租了。“我們的法律規定不允許農民的房子進入市場，就只能閑著。”

　　國務院發展研究中心農村經濟研究部研究員劉守英的多個個案調查則顯示，一些城鄉接合部的農村已經通過重新整理利用土地，實現了“黃土變黃金”。

　　“允許宅基地的商品化、資本化，是城市近郊迫在眉睫的選擇，不容回避。它既可以解決我國農民分享土地級差收益的機制，又可以打通城市房地產市場與農村租屋市場，改變目前政府獨家供地和開發商獨家供房的局面。”劉守英近日在接受本報記者采訪時說。

　　“重新整理利用土地的潛力很大。”黃小虎說，“因為過去老百姓的宅基地很分散，有些宅基地又很大，而有很多人其實已不務農了，空著這塊地。所以，農村宅基地是可以做文章。”

　　他認為，盤活農村宅基地，是賦予農民財產性收入最現實的途徑。

　　“現在農民的財產性收入占總收入的比例不到3%，非常低。集體建設用地的盤活，包括宅基地，對于城鄉接合部的農村來說，意義尤其重大。放開了，它就活了。”他說。

　　宅基地收益應留在農村

　　土地的資本化，并不是一個陌生的事物。

　　現行的土地市場依然是城鄉二元體制，集體用地與國有土地并非同價同權，集體土地進入流轉市場通常需要首先國有化，土地的級差收益往往由政府獲得。

　　“農民土地被變性為國有，從此失去土地所有權、使用權和收益權，城市化的陽光不僅沒有照耀到這些農民身上，反而要他們以失去土地等生產資料、離開原來的產業為代價，成為‘三無’人員。”劉守英說。

　　劉守英在接受本報記者采訪時強調，應該改變目前政府主導的城市化模式，允許宅基地商品化，將節約出來的宅基地以自用、廠房出租、土地出租等方式集約利用，將土地的級差收益留在農村。

　　黨的十七屆三中全會明確提出：“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場，以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。”

　　劉守英認為，這為實現集體土地與國有土地同地、同價、同權，建立城鄉統一的建設用地市場提供了政策空間。

　　而農村宅基地的商品化、資本化，仍然戴著“小產權”、“不合法”的帽子。

　　“這種局面應該打破。”黃小虎對本報記者說。但他了解到的情況是，目前不管是決策部門，還是立法部門，內部都存在不同的認識。“有很多人擔心，房子賣了，農民會不會侵占耕地，會不會成為流民，會不會影響城市的房地產市場、建設用地市場。”

　　在他看來，這種擔心實際有些“過”了。個別地方會出現這些情況，但不可能是大范圍的。

　　“如果在認識上能突破，那最終打破這種局面只是時間的問題了。”黃小虎說。

　　核心是宅基地確權

　　“現在農村宅基地特別混亂。”黃小虎在接受本報記者采訪時指出。

　　“比如說，北京郊區有的十幾年沒有分宅基地了，很多新增人口沒有分宅基地。”此外，由于土地級差收益的刺激，很多人采取各種方式多占土地，可能是一戶多地。

　　“這種情況如果不做清理的話，一下子放開，那肯定要出事。”黃小虎說，所以，啟動農村宅基地市場，首先要做好基礎工作，核心是確權和登記。

　　而劉守英則強調：“集體土地上增加的收入如何公平分配、尤其是讓原集體組織成員平等分享，一直是一個未很好解決的問題，也是導致農民上訪和群眾不滿的一大因素。”

　　他建議推行股份制，明確農民集體是土地級差收益的主要獲得者，明確集體成員權身份和股份分配辦法，制定集體建設用地級差收益管理辦法，主要保障農民土地權益。

　　在現有宅基地騰空改造的案例中，既有村民自主的，也有政府主導的。

　　“出發點各種各樣，政府部門主導呢，往往他的著眼點是想把地弄出來。”黃小虎笑著說，“政府主導也可以，但是要充分尊重農民的財產權，保障長遠生計。農民一定要有收入來源，除了各種產業發展、安置就業，還要有財產性收入，比如允許出租房屋。”

　　“再有一個就是，如果他成為市民了，那整個社會保障體系都要建立起來。”他說。

　　黃小虎還表示，舊村改造前，所有內容都應該提早規劃，并且公布。“不能夠走一步看一步，最后老百姓不知道將來是什么局面。凡是這樣做(讓老百姓不清楚)的，沒有不發生矛盾沖突的，沒有最后不成為政府的包袱的。”