5月26日，國(guó)稅總局下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確提出將“進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作”，尤其是對(duì)此前爭(zhēng)議較大的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題做出了具體解釋。

　　此前，大部分房地產(chǎn)公司的土地增值稅僅按0.5%~2%預(yù)征，待樓盤銷售交付后再進(jìn)行清算。但由于清算難度大，最終被清算的案例極少。并且大部分開發(fā)商未嚴(yán)格預(yù)提土地增值稅，實(shí)際繳納比例也遠(yuǎn)低于稅法規(guī)定比例，也使得土地增值稅這個(gè)重要的稅種并沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)楊志清教授就對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“土地增值稅的清算工作比較復(fù)雜，計(jì)算方法還存在爭(zhēng)議，尤其是在關(guān)鍵的成本扣除上爭(zhēng)議最大。所以造成征收工作的種種不便。”而這次文件對(duì)土地增值稅清算中的若干技術(shù)問(wèn)題做了新的明確規(guī)定，顯然有助于稅務(wù)部門征收工作的展開。

　　開發(fā)商現(xiàn)金難充裕

　　樓市降價(jià)預(yù)期加強(qiáng)

　　對(duì)于這次要求甚嚴(yán)的清算通知，國(guó)泰君安的研究報(bào)告就認(rèn)為，土地增值稅嚴(yán)格清算將極大地壓縮開發(fā)商凈利潤(rùn)，將對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流和資金鏈產(chǎn)生較大負(fù)面沖擊。該政策最不利于“低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利”開發(fā)商，“以時(shí)間換利潤(rùn)空間”的開發(fā)策略有效性將大打折扣，而“高周轉(zhuǎn)、快開放、低毛利”的開發(fā)商將相對(duì)獲益。

　　此外，土地增值稅是按照土地增值比例的不同征收不同的稅率，最高稅率可以達(dá)到60%。如果真正清算，很多房地產(chǎn)商將面臨一筆巨額的現(xiàn)金損失，開發(fā)商因?yàn)楝F(xiàn)金充裕而不降價(jià)的邏輯將不再成立，促使開發(fā)商下決心降價(jià)以實(shí)現(xiàn)資金回流。

　　此前有人假設(shè)，一套總面積100平方米的房屋，按成本價(jià)4000元/平方米計(jì)算，如果賣價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，也就意味著利潤(rùn)空間是6000元/平方米，按照規(guī)定，增值額占扣除金額比為100%~200%，稅率50%，速算扣除系數(shù)為15%。也就是說(shuō)開發(fā)商必須交納的土地增值稅為增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)，即6000X50%-4000X15% =2400 元/平方米,那么這套100平米房子的增值稅就有24萬(wàn)元，而如果僅收取預(yù)征增值稅的話，開發(fā)商為這套房子在這個(gè)稅種上支付的金額就只有0.5萬(wàn)元-2萬(wàn)元，即使銷售結(jié)束后清算，由于清算難度大，實(shí)際繳納的稅費(fèi)遠(yuǎn)低于規(guī)定中的數(shù)額。而如果嚴(yán)格清算征收的話，開發(fā)商的現(xiàn)金損失肯定是巨大的。

　　市場(chǎng)供給將增加

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也表示，業(yè)內(nèi)早就有一個(gè)共識(shí)，就是這些年大家賺的錢，絕大部分都來(lái)自于土地的增值，掙的是土地錢。很多開發(fā)商以前拿的地，每平米的樓面價(jià)才400元-500元，所以利潤(rùn)最厚的地方在這里。“如果按今天拿地的地價(jià)蓋房，再按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)銷售，別看房?jī)r(jià)這么高，我保證絕大部分開發(fā)商是不賺錢的。”

　　“所以土地增值稅的清算通知一下來(lái)，等于是砍在了開發(fā)商利潤(rùn)最大的地方，你土地增值越多，交的稅金就越多，以往那些靠捂盤、囤地等行為推高房?jī)r(jià)的做法肯定會(huì)有所收斂，項(xiàng)目的建設(shè)與推盤速度都會(huì)相應(yīng)加快。”

　　南京證券的房地產(chǎn)研究員包曉霞也認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的清算，那么開發(fā)商資金必然收緊，即使后面房?jī)r(jià)還能漲，但是預(yù)期要多交稅，捂盤還有資金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加開發(fā)商推盤量，增加市場(chǎng)供給。

　　高價(jià)樓盤或先遭清算

　　此前的5月17日，北京住建委就會(huì)同北京市監(jiān)察局等共計(jì)10部門發(fā)布《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專項(xiàng)檢查實(shí)施方案》，表示將貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

　　而在這次國(guó)稅總局的通知下發(fā)后，高價(jià)樓盤因開發(fā)時(shí)間久、毛利大，顯然還會(huì)成為稅務(wù)部門執(zhí)行土地增值稅的首選對(duì)象，那些擁有大量高價(jià)樓盤的開發(fā)商也將最早受到?jīng)_擊。國(guó)泰君安的報(bào)告也認(rèn)為，房?jī)r(jià)高、漲幅快的一、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項(xiàng)目將率先成為清算典型。

　　業(yè)內(nèi)人士稱警示作用大

　　不過(guò)，作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一的招商地產(chǎn)，董秘劉寧就認(rèn)這個(gè)通知的意義更多的在于彰顯政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

　　“其實(shí)土地增值稅以前就在收，我們企業(yè)也一直按規(guī)定繳納，所以土地增值稅清算通知的出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)的影響不會(huì)很大，至少對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)影響有限。”

　　此前，有相關(guān)部門一些人士曾表示現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本到位，接來(lái)下是否還繼續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策要看一看市場(chǎng)的表現(xiàn)。雖然有關(guān)部門馬上否認(rèn)了此說(shuō)法出自官方，但還是令業(yè)內(nèi)感覺(jué)可以稍微松一口氣了。劉寧表示：“這次國(guó)稅總局出臺(tái)通知，明確了土地增值稅清算的有關(guān)細(xì)節(jié)，在很大程度上將起到一個(gè)警示的作用，同時(shí)也是告誡人們切勿盲目樂(lè)觀。”本報(bào)記者 王 崢