中服地塊自2月22日入市以來，一直受到房地產業內的關注。本應于3月8日截止競價，但可能因為無人競價，截止日期延至25日。但截至記者發稿時已經入市20多天的中服地塊仍無人競價。

　　這個位處CBD核心區的最后一塊“蛋糕”難道會一直被冷落？有業內人士認為，該地塊所設定的競買條件略顯苛刻，在有些房企感覺高不可攀的同時，由于特殊的使用用途，使投資收益存在一定的風險，讓一些勉強符合條件的企業望而卻步。

　　“中服地塊”即北京市朝陽區東三環北京商務中心區(CBD)核心區NE19-1a地塊，位于北京東三環國貿橋的東北角，與新央視大樓、國貿中心隔街對望，因為毗鄰中服大廈，因此早在一年前就被各大開發商稱為“中服地塊”。

　　具體四至范圍是：東至電視臺中路，南至NE19-1b地塊和中服大廈，西至東三環中路，北至鐵道部印刷廠南側路。

　　該地塊用地性質為商業金融用地，掛牌出讓起始價為50億元，競價階梯為2500萬元，競買保證金為30億元。

　　無論從起始價、競價階梯還是競價門檻看，該地塊在北京土地市場都創了紀錄。

　　無人報價只因條件苛刻？

　　在出讓公告中規定，本次掛牌出讓宗地的競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。

　　其中：金融機構應為由中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會和中國保險監督管理委員會等國家金融監管部門批準設立的具有法人資格的金融企業，且注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯合體中絕對控股；房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元人民幣。

　　北京市土地整理儲備中心常務副主任王兵表示，由于其地理位置特殊，北京有意把中服地塊打造成標志性建筑�！皩τ诮ㄖ�產品的品位、造型和建筑質量要求都很高，沒有一定實力的公司很難得到這塊土地，應該是具有過百億實力的開發商�！�

　　與以往出讓的一些住宅與商業地塊相比，首次提出這樣的競買條件，在大家看來門檻確實提高了不少。

　　但這是不是截至目前無人報價的根本原因？陳云峰認為，盡管這種競買是重量級開發商才能參加的，對開發 商的影響很大，但符合條件的也不少。特別是金融機構，比如保險類的金融機構，可以很容易注冊50億的資金，只要想競買不是不可能的。

　　他認為，中服地塊是少有的限定用途又增加注冊資金門檻的地塊，參加競買的是少數具有實力的企業。預計網上報價前期中期都很可能無人應價，但應該會在最后幾天報名，畢竟幾十億的利息支出也不是小數字。

　　業內人士質疑“地塊”投資收益

　　國土局明確表示，拿地聯合體中金融機構投資必須占比50%以上，且將來全部自用，開發企業投資的部分原則上也將全部自持經營，不得出售。業內人士表示，本身拿地投資資金較大，不像散售物業回收快。這部分資金將長期占用，回收慢，風險大。有個別大型房企也對媒體表示，不會參與中服地塊競投。

　　對于物業經營方面，在2月9日的現場踏勘答疑會中，朝陽區CBD管委會規劃處處長李國紅特別提到，根據CBD地區多年的經驗，“散售”對寫字樓物業品質有影響，希望CBD地區有更多的持有型物業。

　　另外，最近一則關于中服大廈將要翻新重建的消息不脛而走。而中服大廈與中服地塊僅一墻之隔。中服大廈業主方，中國恒天集團有限公司董事長張杰日前曾在某論壇上表示，中服大廈在申請改造，整個改建工作正在操作，已經有大地產商有意向與恒天進行合作，但是現在何時重建以及未來產品定位都還沒有確定。

　　如果中服大廈重建，恒天集團重建中服大廈的總投資預計80億元，而中服地塊僅土地價款一項，業內預期就超過100億元。在投資成本方面，恒天集團已略勝一籌。而后的投資回報也會存在一定的競爭。

　　據了解，中服地塊還承擔著金融產業功能。CBD區域已經不乏標致性建筑，商業寫字樓物業也不在少數。專業的金融商務中心多集聚在金融街。未來投資收益是否穩定也不得而知。但也有業內人士對該地塊的投資預期看好，該地塊被譽為“北京CBD最有價值的土地”。

　　傳聞“遠洋”為最靠譜的買家

　　在該地塊入市后，各媒體對于符合條件的買家也一一羅列起來，比如，遠洋地產、中信地產、首開等開發企業。但業內人士認為，最大的可能性仍然是中國人壽和遠洋地產聯合體。

　　在資金方面，遠洋地產相關負責人曾對媒體表示，該公司目前可動用的資金在400億以上，在2010年公司至少會拿出200億資金用于拿地。去年一年，遠洋地產僅在北京區域拿下亦莊一塊土地，公司急需北京市場的戰略性土地儲備。

　　其次，中服地塊也符合遠洋地產的發展戰略，該公司早就確定了住宅+投資型物業的開發模式，近年來大筆增持投資型物業的比例。此外，作為CBD區域最大的一級開發商，遠洋地產已在中服地塊運作近5年之久，對于該區域更為了解，與朝陽區各政府職能部門均保持良好關系，這對于項目的后期開發和運營來說，也是一個有利條件。

　　陳云峰也表示，內定遠洋也是業內的一種猜測，因為其作為一級開發商與政府部門接觸較多。

　　另外，中信地產及首開也被媒體列為有意向競買的買家。總部比鄰中服地塊的中信地產，在2月9日中服地塊現場踏勘時，也出現在現場。中信集團同時擁有中信銀行和中信證券兩家金融類公司。首開股份完成增資后城開的注冊資本金將增至30億元，正好符合中服地塊競買條件。

　　保險類或大型投資公司

　　入主可能性大

　　在中服地塊的競買資格中，了然明示須30億元注冊資本房企與50億元注冊資本金融機構聯合參與競拍，且金融機構必須在聯合體中占據控股權。

　　金融機構觸手地產，在兩會一浪高過一浪的房地產調控呼聲背后，頗為耐人尋味。但據記者了解，目前土地儲備中心所收到的該地塊申請中，符合條件的開發商尚未出現，金融機構亦沒有浮出水面。

　　易貸中國聯合創始人陳順愛表示，此次中服地塊競買條件中，符合資質的金融公司將成為控股方，考慮到《商業銀行法》和《證券公司管理辦法》中對于銀行和證券公司不得投資地產的相關規定，基本可以將之排除在外，保險公司或大型投資公司入主地產項目的可能性非常大。不排除國有背景的金融機構占據控股權的可能，如果最終結果是這樣，對開發商而言其實是減少風險的途徑，而金融機構也能通過地產項目找到很好的盈利渠道。

　　全國工商聯房地產商會理事陳寶存表示，雖然聯合拿地的形式出現的并不多，但就國內市場而言，國有背景的金融機構控股地產的現象還是很多的，雖然規定不能投資房地產，但對地產公司控股卻被紛紛效仿，萬科的大股東是華潤，其他一些知名地產商的控股方也有不少是國有背景。文并攝/鞠曉波

　　位于CBD核心區的中服地塊

　　▲與中服地塊一路之隔的國貿寫字樓

　　▲緊鄰中服地塊的中服大廈