編者按

　　近年來，精裝修房成為一種消費時尚，在受到越來越多購房者追捧的同時，因精裝修房產生的糾紛也逐漸增多。本期《鑒房》版我們通過對杭城相關樓盤精裝修樣板房的品鑒以及相關案例，并邀請我省資深房地產法律專家講解選購精裝修房需注意的地方，希望能對廣大購房者有所幫助。

　　如今，房產開發商越來越熱衷于做高端精裝修產品。

　　“我們會計劃做高端的精裝修產品回饋社會，請大家期待吧！”在今年的杭州市產權交易中心四樓，每當開發商拿地后，我們總能聽到這樣的說辭。

　　據中國地產投資網統計，截至11月21日，今年杭州共出讓住宅用地49宗，出讓總面積為1971475平方米，約2957.21畝；出讓總金額為423.7937億元；住宅用地樓面均價為9894元/平方米。一再攀升的樓面地價也更堅定了開發商做精裝修產品的選擇。

　　近年來，由于住建部大力提倡精裝修房，杭州如綠城、金都、濱江等本地品牌開發商以及萬科、嘉里、朗詩等外來開發商均推出了大量精裝修房源。今年特別是下半年精裝修房進入集中交付期，據統計，今年杭州(包括余杭、蕭山)共62個樓盤約交付24000套房，其中如公元·沐橋、藍庭(二期)、觀邸國際寓所等10多個樓盤交付的均是中高檔精裝修公寓。

　　精裝修公寓在受到越來越多購房者追捧的同時，是否真正能讓購房者省心、放心和安心呢？近日，記者采訪發現，目前杭州市場上精裝修公寓熱銷，但因精裝修房產生的糾紛也逐漸增多，購房者買房后的心情自然是歡喜與糾結交集。如何更好地鑒房、買房，減少糾紛，成為市場高度關注的話題。

　　表情一：歡喜

　　“買精裝修公寓就是圖個省心、省力”

　　對購房者來說，現在的精裝修高檔公寓更注重樣板房，更注重真實生活的呈現。位于杭城文教區的金都·城市芯宇，是金都集團首次“試水”精裝修的樣板，二期2號樓、3號樓精裝修房源售價為3.3萬元～4萬元/平方米，現已全部售罄。將于2011年8月份交付入住。

　　“市中心精裝豪宅、高價位俏銷、三年后交付”是該樓盤的關鍵詞。那么，已下單的購房者感受如何呢？

　　今年7月，3號樓的一位業主全女士在看了城市芯宇展示的不同戶型的精裝修樣板房后，買下了一套面積185平方米的精裝公寓。“買精裝修公寓就是圖個省心、省力。不用自己奔波受累，避免了鄰居裝修帶來令人難以忍受的噪音�！比�女士是杭州一家金融企業的高管，平時工作很忙。她告訴記者，金都售后的精細化服務不錯，在裝修過程中，每一個月金都的售后、工程等部門都會通知業主看房，針對業主提出的地下或地面工程出現的細節問題，如不影響整個設計大局便可及時整改。業主們認為這樣的全程參與容易接受，會減少交房時可能出現的糾紛。

　　日前，記者實地走訪該樓盤，親身體驗了一回城市芯宇的精裝修產品。置身在3號樓一套252平方米的精裝修樣板房中，3個臥室設計有4個洗手間。主臥是雙臺盆雙洗浴的標準設計，而其他的兒童房、書房則根據需求不同各有區分。室內中空鍍膜LOW-E玻璃不僅可以有效阻止紅、紫外線的侵入，與冷熱橋系統型材的搭配，還可以保持室內能量均衡，新風系統和中央吸塵系統則能讓房間里沒有任何煙塵污染，體現了“科技、節能、舒適”的特色。

　　另外，考慮到業主在入住之后的審美差異，金都對部分精裝修材料與產品進行菜單式的選裝服務。在同等價值及條件下，業主可以選擇不同顏色和質地的墻布、地板等選裝件，在房間中可有償選擇安裝一些配套的硬裝設施等，來豐富業主家中的個性特點。

　　表情二：糾結

　　“樣板房是否作為交付標準”成焦點

　　與城市芯宇的業主們歡喜的表情相比，購買了杭州城北運河房產概念的某樓盤的數十位業主，在經歷“馬拉松”式的精裝修交付過程中，內心則是糾結不已。

　　2008年1月，該樓盤購房者在與樓盤開發商洽談、簽訂房屋合同時，開發商首先向購房者展示位于樓盤售樓部的兩套精裝修樣板房。當時售樓人員承諾，將來交付的房子除了室內軟裝修部分外，其余部分和用材品質完全一致。但其后，開發商將售樓部的兩處樣板房拆除，重新推出了兩套交付標準的樣板房。

　　據業主反映，該樓盤的交付標準的樣板房與當初的宣傳樣板房并不一致，其中89㎡戶型實際交付時的房子則出現較多令業主苦惱的問題。如售樓部樣板房淋浴房寬度為90cm，而部分樓宇的實際交付房寬度為70cm左右，給業主帶來不便，同時存在安全隱患。又如部分樓宇的實際交付房的衛生間鏡子少去一大截面積，影響實用和美觀。2008年10月，業主代表為之向開發商列舉了10條主要整改意見。

　　“樣板房是否作為交付標準”成為該事件的焦點問題。該案代理律師，浙江金道律師事務所高級合伙人，浙江省律師協會建筑與房地產專業委員會副秘書長錢雪慧律師在接受采訪時表示，本案開發商提供的宣傳樣板房與所謂交付標準的樣板房差距較大，到底應當以哪套樣板房作為標準，從合同約定來說，對消費者非常不利。因為基于《商品房買賣合同》附件四第十條的特殊約定“樣板房…并不作為房屋的交付標準和條件”，因此，消費者難以依據合同主張要求以宣傳樣板房作為交付標準。

　　然而，同樣基于該條規定，開發商推出的所謂交付標準的樣板房，性質也是樣板房，那么也不能因開發商單方面的表示即作為合同約定的交付標準，除非業主同意。

　　錢雪慧律師還表示，在新版的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十四條中增加了這樣的條款：“如為精裝修房，雙方應當約定裝修使用的主要材料和設備的品牌、產地、規格、數量等內容�！比绻麤]有達到這些要求，開發商則要承擔相應的違約責任。

　　日前，該樓盤開發企業的相關人員在采訪時表示，一直在積極地與業主協調解決問題，計劃今年年底交付使用。

　　購買精裝修商品房

　　注重合同約定最關鍵

　　購買了精裝修商品房，并非一勞永逸，有時也是煩惱不斷。有些購房者發現，開發商實際交付的房屋和開發商展示的樣板房有很大的差距；有些商品房交房后質量問題不斷。更糟糕的是，這些質量糾紛還很難解決，且不說開發商和施工單位互相推諉，即使開發商態度很好，裝修完成后的設計缺陷、材料缺陷、施工缺陷也很難更改。如上下樓層滲水，因為是精裝修房屋，鄰居還不讓修。

　　購房者應當如何保護自己的合法權益？筆者認為，購房者購買精裝修商品房時，由于價格不菲，首先應選擇信譽和實力較好的開發商開發的樓盤。要求合同約定商品房品質、裝修設備與樣板房一致。房屋的裝修和設備涉及幾百甚至上千個子項目，根本不可能對其品質和要求在合同中作出一一約定。為此，建設部《商品房銷售管理辦法》第31條規定“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致�！�

　　據此，為避免日后發生糾紛，購房者應當堅持在合同中約定交付商品房與樣板房一致。這點對于購買精裝修商品房的購房者非常關鍵。

　　交房時聘請專業人員驗房，發現問題拒絕收房。房屋的裝修涉及數百上千個子項目，一般購房者因缺乏專業知識，無法判斷其潛在的質量缺陷。因此，聘請專業人員驗房十分必要。同時，交房后發現質量問題要善于交涉。在交涉過程中要講究法律和技巧，不能漫天要價，不能單打獨斗，要善于團結廣大業主進行集團維權，以獲得更大的權益。