近期隨著房貸新政陸續(xù)執(zhí)行，在榕城二手房市場，一些買方就想以政策性條款變動為由，來為簽約后違約留個“緩沖”。銀行的嚴(yán)放貸也使部分房貸申請人面臨違約風(fēng)險。

　　福建師大法學(xué)院副教授丁兆增表示，政策調(diào)控不屬于免責(zé)的不可抗力因素，因此如買方因政策原因無法購房依然要支付違約金。在榕銀行人士指出，目前銀行嚴(yán)格按照貸款人征信記錄發(fā)放貸款，貸款人可先了解個人征信記錄，再制訂買房計劃。

　　政策變動免責(zé)條款

　　成買房者簽約前提

　　據(jù)了解，由于房產(chǎn)新政規(guī)定，90平方米以上戶型首付必須三成；二套房首付必須五成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，著實讓一些買房者措手不及。而且近期福州剛剛出臺樓市新政，影響當(dāng)前二手房售價較前段時間出現(xiàn)10%-20%幅度的下降，更加劇買方觀望心態(tài)。一些買方在簽約時為規(guī)避風(fēng)險，就想以政策調(diào)控為由，讓二手房中介做出各種承諾，簽下免責(zé)合同，否則就拒不買房。

　　“最近簽個單子太難了。買方經(jīng)常以銀行首付提高無力籌夠首付或政策收緊無法取得貸款為由要求免責(zé)。”國廣一葉點房網(wǎng)董事長葉斌說，“現(xiàn)在大概一半左右的單子，簽約時都有類似問題存在。”

　　朝陽房產(chǎn)張經(jīng)理告訴記者，近期榕城樓市陷入觀望，有些買方如果免責(zé)不成功，干脆玩起消失。嚴(yán)放貸或?qū)е沦I房違約

　　最好先查查個人征信記錄

　　據(jù)悉，目前福州各銀行嚴(yán)格按照貸款人征信記錄發(fā)放貸款，一些貸款人由于不清楚個人征信記錄，導(dǎo)致無法按原計劃獲得貸款，這也形成潛在違約風(fēng)險。

　　福州某銀行個貸部人士表示，目前在榕多數(shù)銀行對個貸客戶都執(zhí)行個人信用綜合評分制度，即從客戶個人征信、收入水平等方面對客戶信用進(jìn)行綜合打分。在當(dāng)前調(diào)控背景下，不少銀行已經(jīng)調(diào)高了可獲批房貸客戶的得分標(biāo)準(zhǔn)。

　　銀行人士提醒，為避免不能按計劃獲得貸款，市民可先自行查詢個人信用，如福州市民可在周二、周四下午2：30至4：30前往人行福州中心支行個人信用系統(tǒng)柜臺查詢。同時也可向有業(yè)務(wù)往來的商業(yè)銀行申請查詢。

　　政策調(diào)控不能免責(zé)

　　榕房產(chǎn)中介調(diào)高違約金比例

　　福建師大法學(xué)院副教授丁兆增表示，在合同中只有遭遇不可抗力才能免責(zé)，《合同法》規(guī)定的不可抗力，是指災(zāi)害、法律等因素，房地產(chǎn)政策變化，不屬于不可抗力。因此如果買方以政策調(diào)整為由不買房，還是要被判違約，支付違約金。

　　朝陽房產(chǎn)張經(jīng)理告訴記者，為了防范目前市場下的買方違約情況，榕城中介紛紛加大了違約金的交付力度，原來違約金一般是總價的10%，現(xiàn)在都調(diào)整到10%-20%。(東南快報 記者 黃欣達(dá) 周昆）