近期，隨著銀監會要求嚴格執行二套房貸政策以來，深圳住宅市場已經感受到來自政策方面的冷風。深圳住宅一手房成交量已經連續兩周大幅下滑，二手房市場也開始彌漫觀望氛圍。專家分析，如果一手房成交量持續減少，二手房也將萎縮，最終導致整個住宅市場的降溫，房價下降。

　　熱點樓盤開始降溫

　　據深圳市國土資源和房產管理局數據顯示，一手房市場7月26日成交88套，7月25日成交量也只有97套，連續兩天跌破百套，這也是今年1月底春節假期結束以來的首次。半年來，深圳新房銷售火爆，日成交量持續維持在200套左右，甚至頻頻沖破300套的高水平。88套的日成交量再次刷新了前一周剛創造的半年單日最低成交記錄。

　　據世聯中介數據顯示，上周深圳個盤的成交狀況普遍較好，成交前十強的樓盤成交總量達341套，占深圳全市成交量的39.2%。與前一周相比，市場成交在重點、熱點樓盤集中的現象有所減弱，可能預示著投資熱點樓盤的投資者已經開始猶豫和撤離。

　　二手房成交量或跟隨萎縮

　　深圳二手房上周成交出現高位回落。2009年第30周(7月20日～7月26日)，全市二手房成交3449套，環比上周的3610套，環比跌幅為4.45%。從前八周的成交比較來看，深圳房地產市場一、二手房總成交量自第23周以來總體呈穩步上升趨勢，成交比也在1∶2左右。但是，第30周一、二手房的成交比例為1：4，市場中一、二手房成交量的差距有所加劇。

　　在二手房市場上，經歷了前幾個月的價格快速上漲之后，近期市場逐漸趨于平穩，停止了闊步上漲勢頭，開始理性發展。市場上有效盤源出現小幅增加，成交量略微下滑，但價格還基本維持高位。“買家觀望情緒再次出現，部分置業者擔心房價會像2007年那樣快速下滑。”中原地產四季花城分行經理陳娟介紹說。

　　“一二手房成交比率往往是觀察房地產市場變化的重要數據指標。”中國綜合開發研究院旅游與地產中心主任宋丁教授說，“目前的1∶4的比例過低，是不太正常的。”業內一些學者認為，深圳住宅市場一手房成交量和二手房成交量的比例在2∶3左右是比較合適的。從上周的1∶4的比例情況來看，在二手成交量沒有很明顯變化的情況下，是一手成交量大幅下滑導致的。這表明，一手房市場對某些外在因素變化已經做出反應，活躍程度已經有所降低。如果這一比例持續變小或者即使保持穩定，很可能會帶來二手房成交量跟著萎縮，最終會導致整個住宅市場的降溫，房價下降。

　　住宅市場或現“拐點”？

　　收緊二套房貸的影響已經在一手房和高檔住宅市場體現出來。近期有業內人士推測，7月深圳住房市場可能會出現交易的“拐點”。

　　對此，宋丁教授認為，如果一手房成交量繼續下滑，很可能會帶來二手房成交量跟著萎縮，那么最終會導致整個住宅市場的降溫，房價下降。上半年深圳一手房可售房源從6萬套猛跌到3萬套，市場上流動的房源稀少自然會導致成交量下降。 “預計下半年會增加供應量5萬套，但是如果一手房成交量繼續下滑，那么最終肯定會導致市場走勢的轉向。”宋丁教授認為。

　　另外，也有不少業內人士仍然看好下半年的深圳樓市。美聯物業高級營業經理樊應全接受記者采訪時表示，投資客不擔心房價大跌，因為現在股市很好，還有通脹預期。樊應全舉例介紹到，紅樹灣片區的豪宅一直是深圳住宅投資市場的一個縮影，從這兩周的情況來看，受政策影響，該片區樓盤的消費者看房激情已經開始下降，他們更加擔心房貸的承受能力。投資客一般會有多套房產，二套房貸對他們影響很大，該片區的成交量和價格肯定會受到一定程度的下降。“但是大多數專業投資客，還是普遍看好下半年市場行情，市場可能只是放慢了一點上漲的速度。”樊應全說。