嘉賓：北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理 宮萍

　　在中央救市新政出臺(tái)1個(gè)月后，一直態(tài)度低調(diào)的北京市政府終于“出手”了。由北京市11個(gè)相關(guān)部門(mén)聯(lián)手制定的《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，分別于加大住房保障力度、落實(shí)完善財(cái)稅信貸政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面，推出了一系列措施。《意見(jiàn)》對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力如何？未來(lái)樓市是否會(huì)有所帶動(dòng)？此次上證第一演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此做出解答。

　　主持人：繼上海之后，作為一線城市的北京也開(kāi)展了“救市”行動(dòng)，能否先分析一下《意見(jiàn)》出臺(tái)的背景和意義？

　　宮萍：從政策出臺(tái)的大背景來(lái)看，目前全球面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國(guó)的出口貿(mào)易大幅下滑，拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已是當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，刺激樓市發(fā)展已成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)整體向上的重要源動(dòng)力。

　　11月22日北京11部門(mén)聯(lián)手出臺(tái)新政，其惠及范圍和力度都比較大。仔細(xì)分析一下《意見(jiàn)》，可以發(fā)現(xiàn)該文件“以解決居民各類(lèi)基本住房需求為核心”，重點(diǎn)建設(shè)“保障性”住房體系，同時(shí)輔以減息、降稅、降低貸款首付比例等方式，以鼓勵(lì)剛性購(gòu)房需求的合理釋放。與其他地方政策不同的是，北京新政首次談到了繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接作用，從而點(diǎn)出了“救市”主題。

　　主持人：您認(rèn)為《意見(jiàn)》中有何亮眼之處？

　　宮萍：從《意見(jiàn)》內(nèi)容來(lái)看，由于著重提出以落實(shí)有關(guān)政策措施為主，因此在稅收和信貸方面并未有新意。但隨之配套出臺(tái)的《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，卻使得相當(dāng)部分的住宅得以重新劃入“普通住宅”，從而導(dǎo)致這部分房源業(yè)主或購(gòu)買(mǎi)客戶能夠降低交易成本，這也使得《意見(jiàn)》提及的“調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”成為最為引人注目的要點(diǎn)。

　　舉例說(shuō)明，在假設(shè)賣(mài)方交納稅費(fèi)均由買(mǎi)方支付的情況下，一套120平方米大小的物業(yè)，單價(jià)為15000元/平方米，位于三環(huán)至四環(huán)間，房產(chǎn)證核發(fā)滿3年，其總價(jià)為180萬(wàn)元。根據(jù)北京新訂的享受優(yōu)惠政策住房標(biāo)準(zhǔn)，該套房屋已由之前的“非普宅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌照�”，如果該套物業(yè)發(fā)生交易，不但可享受到契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，以及土地增值稅等一系列稅賦的調(diào)整，還可以根據(jù)優(yōu)惠利率減少月供支出，計(jì)算下來(lái)，政策出臺(tái)之后，該套物業(yè)可在稅費(fèi)和利息方面共節(jié)省31萬(wàn)元左右。

　　主持人：《意見(jiàn)》出臺(tái)之后，是否會(huì)對(duì)北京樓市帶來(lái)回暖影響？

　　宮萍： 按照此次對(duì)享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的調(diào)整，雖然契稅最高降幅達(dá)2%，且印花稅和土地增值稅皆已減免，但屬于稅收“大頭”的營(yíng)業(yè)稅仍然需要征收。以一套15000元/平方米、80平方米大小、總價(jià)120萬(wàn)元的房屋進(jìn)行計(jì)算，成為“普宅”之后契稅可降低2.4萬(wàn)元，再算上印花稅和土地增值稅，則總稅費(fèi)降低僅為37200元；但假設(shè)取消了5.5%的營(yíng)業(yè)稅，便可再節(jié)省66000元。所以說(shuō)，在稅收方面的調(diào)節(jié)還是有空間的。

　　從調(diào)整“普宅”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并由此帶來(lái)稅費(fèi)降低，對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是一大利好。但在目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，由于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入預(yù)期降低，導(dǎo)致購(gòu)房意愿顯著下降，因此對(duì)于自住需求者來(lái)說(shuō)，觀望態(tài)勢(shì)仍會(huì)加劇發(fā)展。如果希望樓市回暖，還是需要下“猛藥”以刺激拉動(dòng)需求釋放，如減免營(yíng)業(yè)稅、取消外國(guó)企業(yè)和個(gè)人購(gòu)房限制、放寬改善型住房消費(fèi)者入市標(biāo)準(zhǔn)等。(作者：唐文祺)