房屋成交冷清已經(jīng)延續(xù)多時(shí)，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京商品住宅簽約為40600套，同比(2007年65004套)下降38%。8月成交量延續(xù)了7月的低迷，期房成交量環(huán)比下降近兩成，現(xiàn)房住宅成交量下降5成。

　　7、8月份本是傳統(tǒng)樓市淡季，加上奧運(yùn)關(guān)口單雙號(hào)限行等原因，這個(gè)夏天的地產(chǎn)業(yè)格外地冷。北京樓市的冷清只是全國(guó)樓市低迷的一個(gè)縮影。發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國(guó)商品住房竣工面積1.65億平方米，同比增長(zhǎng)12.4%，但銷(xiāo)售面積同比下降了一成，只有277億平方米，增幅下降37.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這種低成交，會(huì)不會(huì)在“金九銀十”的這兩月有所突破？協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)9月北京將有38個(gè)新盤(pán)上市，盡管不能與去年9月單月77個(gè)項(xiàng)目的新盤(pán)量相比，但比8月僅14個(gè)新盤(pán)量還是增加了不少。其中包括許多自8月推遲的項(xiàng)目。開(kāi)盤(pán)最低均價(jià)6300元/平方米。兩個(gè)月內(nèi)，京城約有80個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，

　　大量的供應(yīng)本身可能就對(duì)房?jī)r(jià)不利，而近期，北京限價(jià)房的供應(yīng)顯然也會(huì)抑制房?jī)r(jià)的上漲，9月1日，北京市首批限價(jià)房——石景山1784套限價(jià)房開(kāi)始選房。未來(lái)一個(gè)月內(nèi)，西城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)的限價(jià)房搖號(hào)也將陸續(xù)展開(kāi)。據(jù)了解，北京各城區(qū)9個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目將在10月底前全部完成公開(kāi)搖號(hào)配售，共計(jì)2.7萬(wàn)套。目前16個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中，均價(jià)最低的華潤(rùn)門(mén)頭溝新城馮村項(xiàng)目，均價(jià)僅為4500元/平方米。以北京目前正在熱銷(xiāo)的首批限價(jià)房首鋼金頂陽(yáng)光為例，均價(jià)僅為6250元/平方米，但周邊代表性樓盤(pán)鼎城·e托邦均價(jià)達(dá)到13000元/平方米，周邊區(qū)域的二手房均價(jià)也在8500元/平方米。限價(jià)房針對(duì)的主要是樓市購(gòu)買(mǎi)的主力軍中等收入人群，上萬(wàn)套限價(jià)房入市，價(jià)格和位置均有優(yōu)勢(shì)，這意味著很大部分市場(chǎng)需求將得到滿(mǎn)足。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)上漲最大的阻力則來(lái)自于房?jī)r(jià)與居民收入之差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格高達(dá)3885元。按照90平方米的小戶(hù)型計(jì)算，一套住房的價(jià)格高達(dá)34.97萬(wàn)元，約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬(wàn)元的9倍。大中城市的房?jī)r(jià)與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房?jī)r(jià)與家庭收入比率，甚至達(dá)到了26倍。

　　按照國(guó)際3-5倍的房?jī)r(jià)與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到32萬(wàn)元-54萬(wàn)元，才能適應(yīng)這個(gè)房?jī)r(jià)，即使家庭收入按照10%的高增長(zhǎng)速度，也需要16年-22年的時(shí)間。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘從購(gòu)買(mǎi)力分析國(guó)內(nèi)樓市，加上居民灰色收入，月供平均占到家庭收入的75%，比國(guó)際上40%的合理比例高出很多。毫無(wú)疑問(wèn)，消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)勢(shì)還將蔓延。

　　●地產(chǎn)公司存貨同比增七成

　　除卻市場(chǎng)銷(xiāo)售不利，回款受阻外，房地產(chǎn)公司積貨大增。這也導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金頻頻告急的主要原因。據(jù)中房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為2.59億平方米，同比萎縮7.2%，銷(xiāo)售額為1萬(wàn)億元，同比下降3%。盡管營(yíng)業(yè)收入有近4成的增長(zhǎng)，但上半年存貨總額為3594億元，同比上漲7成，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金凈流為負(fù)266億元，而去年同期負(fù)65億元。

　　目前已公布中報(bào)的94家地產(chǎn)上市公司，積壓的存貨共達(dá)3909.87億元，同比增加1760.29億元，增幅達(dá)81.9%。其中保利地產(chǎn)存貨已超過(guò)368億元，同比增加154%，如果按公司2007年的營(yíng)業(yè)收入約81億元計(jì)，這些存貨至少要消化4年。即便是萬(wàn)科，其存貨也已高達(dá)811億元以上，同比增幅超過(guò)87%，以公司2007年超過(guò)355億元的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化還需要兩年以上的時(shí)間。

　　●資金饑渴局面不會(huì)大變

　　地產(chǎn)公司資金鏈的隱憂(yōu)，加大了房貸風(fēng)險(xiǎn)，讓上市銀行也卷入旋渦中。已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的上市銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模正在以10%以上的平均速度增長(zhǎng)。興業(yè)銀行以14.29%的房地產(chǎn)貸款占比居于首位。某券商指出，隨著房?jī)r(jià)降低的預(yù)期形成以及緊縮調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不像某銀行高層所說(shuō)的“擔(dān)心是多余的”、“這個(gè)產(chǎn)品的空間還很大”。

　　正是出自于對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，8月27日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了一則通知，對(duì)閑置土地的貸款進(jìn)行明確限定。要求對(duì)于部分項(xiàng)目審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信。同時(shí)，閑置兩年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類(lèi)貸款。此舉被輿論認(rèn)為是有關(guān)方面，�！般y”棄“地”之舉。

　　從也正是在此背景之下，繼今年3月金地集團(tuán)發(fā)行12億元公司債后，7月以后地產(chǎn)公司頻繁發(fā)債，保利地產(chǎn)、新湖中寶、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)已分別發(fā)行43億元、14億元、17億元和12億元公司債。9月5日萬(wàn)科公司再發(fā)公司債。與此同時(shí)，地產(chǎn)公司分行的債券利率不只遠(yuǎn)高于其他公司債，也大有越發(fā)越高之勢(shì)。地產(chǎn)公司中信用等級(jí)最好的公司，萬(wàn)科此次發(fā)行的無(wú)擔(dān)債券利率已達(dá)7.00%。而新湖債的票面利率則高達(dá)9%。

　　●民退國(guó)進(jìn) 地產(chǎn)變局

　　資金緊張的局面短期內(nèi)難以改變。即便是傳言，被“救市”的也不包括房地產(chǎn)。中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一強(qiáng)調(diào)，政府不可能立即出政策解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的困難。而日前國(guó)資委高調(diào)表示將主動(dòng)推進(jìn)地產(chǎn)央企的重組進(jìn)程，其中以房地產(chǎn)業(yè)作為過(guò)渡的中央企業(yè)將會(huì)逐步退出，這意味著僵持4年之久的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合將有松動(dòng)。

　　國(guó)資委一內(nèi)部人士透露，“目前還沒(méi)有更進(jìn)一步的詳細(xì)方案，但企業(yè)改革局在與一些地產(chǎn)央企接觸，暫定房地產(chǎn)作為主業(yè)的央企保留14-15家，企業(yè)主業(yè)之外的輔業(yè)資產(chǎn)都須進(jìn)行主輔分離改制。因房地產(chǎn)是央企最大的輔業(yè)資產(chǎn)，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組，是國(guó)資委主輔分離改制最先推進(jìn)的。”

　　地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物之一馮侖在最近一期《南方人物》接受采訪時(shí)表示，在地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)國(guó)進(jìn)民退的情況，他說(shuō)，“4年前，國(guó)資委宣布了主委的17家大型國(guó)企的主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)入房地產(chǎn)，現(xiàn)在這些企業(yè)大部分已經(jīng)或正準(zhǔn)備上市，如今在A股房地產(chǎn)市場(chǎng)，排名前10位中已經(jīng)沒(méi)有民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。相較于4年前民營(yíng)企業(yè)70%的比例，整個(gè)的轉(zhuǎn)變究竟是意味著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步、中國(guó)改革的深化，還是意味著我們又要走一條新的道路？不得而知。”

　　摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶指出，2007年第三季度以來(lái)，房屋銷(xiāo)量下滑顯著，未來(lái)幾個(gè)月樓市將面臨供大于求的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)放緩，那么遲早會(huì)表現(xiàn)出房地產(chǎn)投資放緩，而這將對(duì)于經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域都產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　盡管此說(shuō)法極其正確，但對(duì)市場(chǎng)的走淡，行業(yè)的不景氣，對(duì)于個(gè)人住房者來(lái)說(shuō)，總是利好的，畢竟房子的第一功能是居住。(記者 毛木子)