中國社科院金融研究中心研究員、著名經濟學家易憲容。（資料圖） 中新社發 武仲林 攝

　　8月5日國家統計局網站有文章表示，在中央采取貨幣、土地等各項綜合性政策之后，房地產暴利時代已經終結，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸。也就是說，高房價是不適應中國的，因此，房地產市場高價格要回歸理性，而房地產暴利時代的結束，意味著房地產市場將出現周期性調整。

　　也就是說，中國的房地產市場經過長達10年快速上漲之后，全國各地的房價，無論是一線城市，還是二三線城市，甚至于小縣城，都有不同程度的快速上漲，只不過各地方上漲幅度不一樣。而一線城市則是這一輪國內房價上漲的領頭羊。由于各地的房價上漲幅度不一樣，因此，要說房地產市場泡沫，各地的情況也不一樣，但在一線城市及沿海發達地區，房價上漲過快早就成為當地經濟能否持續發展的障礙及國內巨大的潛在金融風險，也成了不少城市居民生活重負的大山。

　　還有，2007年下半年以來，中央政府已經認識到房地產市場存在暴利性，并開始出臺一系列的政策來調整這種房地產市場的利益失衡，來改變房地產市場發展模式�？梢哉f，這些關于房地產的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對房地產投資與消費的嚴格區分，增加房地產投資成本及準入門檻，嚴厲打擊房地產市場炒作等政策措施，使房地產市場發生了較大變化。

　　但是，就目前的情況來看，這些政策對房地產市場的沖擊，所影響的范圍仍然是十分有限，房地產市場價格的調整也僅是發生在一些去年炒作十分嚴重的地方。盡管今年上半年國內房價上漲幅度有所放緩，但仍然上漲了10%。如果說，全國的房價仍處于一個上漲的趨勢，那么要說房地產市場價格全面理性回歸還是遙遠的事情。而房價不全面的理性回歸，要結束房地產市場暴利時代還言之尚早。

　　但是國內房地產市場周期性的調整已經開始，而且這種調整是一個相當長的時期。在此，對于國內商業銀行，既是這一輪房地產市場發展與繁榮的分享者，也可能是未來房地產市場調整風險暴露后的承擔者，因此，不管房地產市場暴利時代是否結束，國內商業銀行都得對此調整有充分的準備。

　　最近，銀監會領導人明確表示，國內商業銀行要密切關注房地產市場的變化，要督促商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，做好房地產風險的預警和控制工作。要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展這就是當前國內房地產信貸政策的基本原則。也就是說，各商業銀行要嚴格執行房地產信貸監管政策不動搖；要堅持真實放貸，重點支持“首套房”等真實住房需求的借款人，嚴格執行“二套房”有關政策規定；不得以各種理由放棄二套房貸政策約束，要嚴格杜絕“分期首付”、“零首付”等違規行為。

　　根據該精神，國內商業銀行要順利地渡過房地產市場周期性調整，一是要改變以往住房按揭貸款為優質資產的理念，因為這個理念的前提是房價永遠上升，在房地產市場價格下跌時期，商業銀行住房按揭的風險也就會暴露出來。

　　二是要對國內住房按揭制度及體系進行全面的完善與調整。因為，國內現有的住房按揭制度不僅市場準入十分寬松，而且基本上與按揭貸款核心精神完全相悖�？纯丛鐜啄陣鴥茸》堪唇屹J款市場，只要基本符合條件，無論誰購買住房沒有誰貸不到款的。這不僅表現為按揭貸款市場準入標準低(銀監會規定月按揭貸款還款占個人可支配收入比重可達到50%，國際通行標準則在28%至35%)，而且進入者信用需要低，如只要開一張工資證明就能夠確定個人工資收入證明(國際上可要四證，如個人收入銀行對賬單、個人所得稅單、個人信用記錄及單位工資單等)。

　　因為，住房按揭貸款的基礎是個人信用，如果個人能夠以一張假的工資單作為個人信用證明，那么個人住房按揭貸款基本上無信用，商業銀行也就無法通過個人信用來進行風險定價。如果商業銀行不能夠通過個人信用來進行風險定價，那么銀行的風險有多大，是不知道的。

　　在前幾年的中國，購房者很容易從銀行得到貸款。這就出現了個別人可以從銀行借錢購買128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳)的怪事，然后這些人通過這種購買把國內房地產市場價格炒上天。這種只要個人購買住房沒有貸不到款的現象，這種極少數人通過銀行貸款購買上幾十套住房的怪事，就知道中國個人住房按揭貸款市場的十分寬松。

　　第二，由于國內住房按揭信用準入無差異性，因此這也就無法體現商業風險定價。由于個人住房按揭貸款信用只要一份工資證明，而這種工資證明可以是單位開具，也可能律師事務所出。而這種證明的信用評級是無差異的。那么，國內進入住房按揭貸款的人，只要進入這個市場其價格就是一樣，根本就不會由于個人信用不同而不定風險定價(最近359號文件對第二套住房的界定有了一定差異性，但仍然很少)。正因為個人信用評級無差異，這一方面降低了商業銀行對個人信用評級的審查，達不到信用標準的人也容易進入這個市場；另一方面，容易弱化個人住房按揭者對信用風險控制，強化其高風險的行為�？梢哉f，中國房地產市場投資炒作盛行與個人按揭貸款信用風險評級無差異有很大關系，而美國按揭貸款信用差異性，其利率相差4%至5%。美國這種情況下都會出現信用危機，如果中國的住房按揭制度與體系不改革，有可能會面對風險。

　　第三，由于個人按揭貸款市場準入標準寬松、由于其進入信用評級無差異性，加上國內商業銀行以國有主導，從而使得目前個人住房按揭貸款銀行內部化十分嚴重。這種內部化是指一些銀行員工套取銀行資金進入房地產市場，銀行員工大量購買住房是目前房地產市場個人住房按揭貸款重要部分。這種行業性的尋租行為不僅嚴重侵蝕著國內個人住房按揭制度規則，把不少地方房地產市場價格炒高，讓大量的銀行資金流入房地產企業，而且也制造商業銀行的風險。

　　可以說，在目前國內個人住房按揭貸款發展時間短、所占比例不高(3.3萬億元人民幣，GDP的12%左右)，房價仍然在上漲等情況下，個人住房按揭貸款同樣面臨著不少問題。如果隨著中國的房地產市場快速發展，個人住房按揭達到美國個人住房按揭比重時，那么國內商業銀行個人住房按揭所面臨問題就會更多了。

　　最近，從監管部門的要求已經看到這個問題，比如要求商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析；要求堅持真實放貸，重點支持“首套房”等真實住房需求的借款人，嚴格執行“二套房”有關政策規定。這里看到對目前個人按揭貸款一些改革要求。如，一是如何對當前住房按揭貸款進行全面檢討與測試，以便了解這些個人按揭貸款風險程度及制度規則的缺陷；二是強調個人按揭貸款的真實性及合理性，遏制利用銀行金融杠桿炒作房地產；三是對個人住房按揭貸款差別化等。

　　但是，這與一個完整有效的個人住房按揭體系相差很遠，也與現代商業銀行對個人按揭貸款的風險管理與風險防范的要求相差很遠。在本文看來，我國個人住房按揭體系改變應該從以下幾個方面入手：一是個人按揭貸款真實性原則，以現代更科學合理的方式來評估個人還款能力的真實性，從嚴個人按揭貸款市場準入標準；二是貸款風險定價差異化，不同信用評級的借款人，采取不同的風險定價；三是全面檢查個人按揭貸款銀行工作人員的內部化的情況，并制定全面監管商業銀行信貸人員個人按揭貸款內部化的細則；四是通過個人信用政策對房地產的消費與投資進行區分，不同的行為采取嚴格的差異化政策。如果能夠這樣，不僅能夠保證國內房地產市場繁榮與發展，也能夠減少商業銀行的風險與危機。只有這樣，國內商業銀行才能夠在這一輪的房地產周期性調整中勝出，否則類似美國的次貸危機也可能在中國出現。

　　(易憲容 本報專家組成員、中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度研究室研究員、博士)