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        專家:新基調(diào)并非救市 房地產(chǎn)商惟有降價(jià)自救

        2008年06月25日 09:46 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

          活動(dòng)策劃:柯鵬 唐文祺

          主持/整理:唐文祺

          嘉賓:復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成教授

          中共中央、國務(wù)院日前召開會(huì)議提出,促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。會(huì)議強(qiáng)調(diào),此次會(huì)議是在國際國內(nèi)形勢(shì)出現(xiàn)不少新的復(fù)雜因素、黨和國家工作面臨不少新的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的情況下召開的。其中提到的“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展”這一主基調(diào),在如今樓市觀望氣氛普遍濃郁的情況下,顯得格外引人注目。這一主基調(diào)的提出,透露出怎樣的訊號(hào)?在今年信貸政策尚未放松的情況下,未來樓市走向會(huì)如何?上證第一演播室就此話題請(qǐng)來業(yè)內(nèi)專家,為網(wǎng)友做出解答。

          訊號(hào)1: 要防止房價(jià)暴跌

          主持人:“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展”這一主基調(diào)的提出,其背后蘊(yùn)涵著怎樣的意義?

          尹伯成:應(yīng)該說,美國次貸風(fēng)波、越南經(jīng)濟(jì)危機(jī)等事件的發(fā)生,使得中國資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)進(jìn)一步提升和加強(qiáng)。中國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長,一旦市場(chǎng)產(chǎn)生萎靡,很容易造成很大的影響,發(fā)生經(jīng)濟(jì)向下走的趨勢(shì)。在這種情況下,中央所提出的“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展”,更多是出于防止房價(jià)產(chǎn)生暴跌的考慮。

          訊號(hào)2: 未來政策不放松

          主持人:根據(jù)這次會(huì)議精神,未來是否會(huì)有放松調(diào)控政策的可能性?

          尹伯成:之前央行大幅上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率,這一措施并不是主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力。我認(rèn)為,現(xiàn)在有許多開發(fā)商寄希望于政策松動(dòng),這是不現(xiàn)實(shí)的。從市場(chǎng)需求來看,無論是購買力還是購買需求,還是客觀存在的。主要是由于目前房價(jià)高企不下,使得購房者的購買力無法達(dá)到,因此市場(chǎng)成交會(huì)顯得低迷。

          “保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展”是指保持房價(jià)平穩(wěn),不是暴跌也不是暴漲。但需要指出的是,這并不是說房價(jià)不能做任何調(diào)整,只是不能大起大落;總體穩(wěn)定并不等于個(gè)盤或個(gè)別區(qū)域不能明顯調(diào)整。現(xiàn)在的開發(fā)商在觀念上有誤區(qū),認(rèn)為國家可能會(huì)出政策或松動(dòng)政策來“救市”,其實(shí)還不如把樓價(jià)做適度調(diào)整,下降10%至20%,市場(chǎng)的購買力和購買需求就可以釋放出來了。

          我覺得,現(xiàn)在國家急需解決的是宏觀經(jīng)濟(jì)問題,因此,專門出臺(tái)“救市”政策的可能性幾乎沒有。在這種情況下,開發(fā)商需要避免“利令智昏”,貪圖高額利潤而繼續(xù)“屏牢”,應(yīng)該快點(diǎn)降價(jià)回籠資金進(jìn)行自救。雖然有部分區(qū)域市場(chǎng)因?yàn)檎{(diào)整明顯,出現(xiàn)了斷供、退房的情況,從而引起對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)增加的憂患。但我認(rèn)為,只要適度下調(diào),就可以引發(fā)剛性需求釋放,因此不會(huì)引起風(fēng)險(xiǎn)。

          訊號(hào)3: 開發(fā)商自救是正道

          主持人:今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了許多比較微妙的“信號(hào)”,如購房者斷供、退房,開發(fā)商半年的銷售額較之去年萎縮明顯,您認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)?

          尹伯成:2008年是貨幣政策緊縮的一年,許多開發(fā)商從今年開始明顯感受到壓力。從目前的情況來看,央行對(duì)于信貸政策仍然沒有松動(dòng)跡象,這個(gè)是對(duì)樓市過熱的理性調(diào)整手段。當(dāng)然,雖然上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不是直接針對(duì)樓市,但流動(dòng)性收緊之后,開發(fā)商的貸款肯定也會(huì)收緊,有壓力是很正常的。

          我覺得,存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)提高到一定幅度,再往上會(huì)有難度,所以,今年下半年央行可能會(huì)有加息的動(dòng)作出來,以更好地抑制通脹壓力。在這種情況下,樓價(jià)跌的概率已經(jīng)超過了漲的概率,開發(fā)商采取自救的必要性更強(qiáng)。

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