2007年11月，溫家寶總理和建設(shè)部汪光燾部長考察新加坡時(shí)提出了“經(jīng)濟(jì)適用房主要是面向中產(chǎn)階層”的觀點(diǎn)之后，中等收入群體的住房問題逐漸升溫。

　　到2007年12月建設(shè)部正式受命研究政策保障中等收入群體住房。考慮到經(jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象被2007年的《國發(fā)24號(hào)文》明確由中低收入家庭下調(diào)為低收入家庭，限價(jià)房成為建設(shè)部下決心解決中等收入群體住房困難的主要推廣內(nèi)容。

　　在提到2008年全國建設(shè)系統(tǒng)工作時(shí)，建設(shè)部副部長姜偉新提出，在著力解決低收入家庭住房困難的同時(shí)，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項(xiàng)重要任務(wù)，大膽探索。然而此前在全國各地次第推出限價(jià)商品房的過程中，已經(jīng)出現(xiàn)了各種各樣的問題，并集中在如何界定“中等收入”，以及到底需要多少限價(jià)房。

　　各地上演“限價(jià)”大戲

　　在繼寧波、青島、福州、廣州、北京推出限價(jià)商品房之后，2008年更多省份和城市加入了開發(fā)限價(jià)房的陣營。

　　河南今年計(jì)劃推出限價(jià)房；武漢開建90萬平方米“雙限房”；　煙臺(tái)探索建限價(jià)房解決“夾心層”住房問題；南昌市年內(nèi)將推出12宗835畝“限套型、限房價(jià)”的商品住房用地；天津2008年開工建設(shè)限價(jià)商品房150萬平方米。西安更是2008年要推出400多萬平方米的限價(jià)房。

　　而北京市在2007年推出12宗兩限房，用地建筑面積約387萬平方米(含配建廉租住房13.3萬平方米)基礎(chǔ)上，2008年更是進(jìn)一步推出450萬平方米限價(jià)房。

　　廣州則是于近日公開發(fā)售首個(gè)限價(jià)房樓盤保利西子灣，該樓盤首批推出843套限價(jià)房，統(tǒng)一售價(jià)6500元/平方米。到2008年年底廣州限價(jià)房將達(dá)到有效供給1.5萬套。

　　2008年，限價(jià)房在全國呈燎原之勢(shì)。

　　首創(chuàng)限價(jià)商品房政策的是寧波市。在連續(xù)3年房價(jià)領(lǐng)跑全國的形勢(shì)下，2003年，為了平抑過高的房價(jià)漲幅，寧波市出臺(tái)了限價(jià)商品房政策。隨即在2004年2月，寧波推出5000余套限價(jià)商品房，面積在55平方米~95平方米之間，均價(jià)控制在3000元／平方米左右，按規(guī)定主要提供給未享受過實(shí)物分配且無自有住房的單身家庭、已到適婚年齡無自有住房的單身居民或所擁有的自有住房低于人均住房建筑面積18平方米的家庭。

　　緊跟寧波的是同為計(jì)劃單列市的青島。鑒于房價(jià)高漲而經(jīng)濟(jì)適用房投入的量不能滿足市面上的需求，2004年8月，青島市新的住房政策將原來過于寬泛的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍一分為二，向低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，向中等收入家庭供應(yīng)普通商品房。

　　為了使普通商品房與商品房有嚴(yán)格區(qū)分，青島市決定給普通商品房制定限價(jià)，同時(shí)購買普通商品房也要像購買經(jīng)濟(jì)適用房一樣必須有購房許可證。普通商品房建設(shè)用地在出讓時(shí)限定了價(jià)格，開發(fā)商的利潤也被限定在8%以內(nèi)，限價(jià)商品房的價(jià)格將被控制在周邊商品住房平均價(jià)格以下水平，按樓層、朝向等因素，在上浮不超過10%的幅度內(nèi)確定每套住房的銷售價(jià)格，下浮不限，但平均銷售價(jià)格不得高于限定的合同均價(jià)。2006年9月青島市首批普通商品住房上市，公開銷售1200余套限價(jià)房。

　　誰是中等收入？

　　建設(shè)部主管住房市場的副部長齊驥曾明確表示，限價(jià)商品房主要解決的是本地居民的困難問題，尤其是大中城市，這些城市房價(jià)近年上漲比較快。針對(duì)解決的是不符合經(jīng)濟(jì)適用房又買不起商品房的所謂“夾心層”的收入家庭。

　　根據(jù)近期出臺(tái)的《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)》，廣州規(guī)定購買限價(jià)房收入條件：個(gè)人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　北京市新近所確定的“兩限房”購買家庭條件為:北京戶口的三口及以下家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過76萬元，人均居住面積小于15平方米。

　　限價(jià)房適用對(duì)象除擁有當(dāng)?shù)貞艨诘闹械仁杖爰彝ネ猓�北京市國土資源局局長安家盛則表示，在具體操作的時(shí)候，對(duì)符合首都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的人才、北京市吸引的人才，包括為中央服務(wù)的人才，可臨時(shí)調(diào)劑供應(yīng)。同時(shí)，持綠卡的人員享受北京市民待遇，也可按照相關(guān)要求申請(qǐng)購買。

　　盡管廣州和北京出臺(tái)了具有標(biāo)本意義的限價(jià)房具體管理銷售政策，但自從建設(shè)部于2006年透露表示將推廣限價(jià)房起，就一直遭到社會(huì)的爭論。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，首先劃分中等收入階層很困難，主要原因是居民每年的收入都有變化。目前在中國，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入是不清楚的，也沒有辦法準(zhǔn)確核實(shí)。這些都限制了住房保障政策在落實(shí)的過程中對(duì)收入群體的定量劃分。

　　限價(jià)房供應(yīng)對(duì)象的龐大，以及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的寬泛，令合富輝煌集團(tuán)董事長扶偉聰對(duì)限價(jià)房表示懷疑。“一味將保障對(duì)象往上擴(kuò)展，那些不能買限價(jià)房，又買不起商品房的人怎么辦？”扶偉聰說。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌分析認(rèn)為，政府要保障的階層應(yīng)該是低收入家庭以及中低收入家庭，中等收入家庭的住房解決則應(yīng)該劃入市場供應(yīng)。

　　為盡量使限價(jià)房實(shí)現(xiàn)初定目標(biāo)而免受爭議，北京對(duì)限價(jià)房設(shè)置了苛刻條件，令眾多等待者空歡一場。北京規(guī)定，購買限價(jià)房就須退出原住房，購買家庭年收入上限11.6萬元，限價(jià)房的再上市也將參照經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)置了“取得產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。5年后自由上市，價(jià)差部分的35%由政府拿回。

　　“條件苛刻得的確有點(diǎn)類似于經(jīng)濟(jì)適用房政策了。”北京建委一位人士對(duì)本報(bào)坦言。

　　總量難確定

　　限價(jià)房的房價(jià)確定涉及如何在不損害市場機(jī)制條件下保障供應(yīng)對(duì)象利益，其數(shù)據(jù)測(cè)算背后實(shí)際是個(gè)利益平衡問題。

　　姜偉新最近表態(tài)，一些地運(yùn)用市場機(jī)制和政府指導(dǎo)相結(jié)合的辦法確定房屋出售價(jià)格，然后從土地出讓開始完全市場化，建成以后根據(jù)地方實(shí)際情況以略低于市場價(jià)出售給中等收入的家庭。這個(gè)“略”的程度是多少，各個(gè)地方不一樣，建設(shè)部也沒有明確規(guī)定，建議大家積極探索。

　　廣州限價(jià)房樓盤保利西子灣銷售價(jià)格，約為同地區(qū)同質(zhì)樓盤價(jià)格的70%，保利地產(chǎn)從中獲利為開發(fā)同質(zhì)商品房利潤的一半。

　　而北京限價(jià)商品房銷售價(jià)格比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房下浮10%到15%。福建省限價(jià)房價(jià)格將按周邊商品房均價(jià)80%確定。青島則是將限價(jià)房周邊商品住房平均價(jià)格下浮比例調(diào)至21%。

　　從現(xiàn)有市場反饋來看，限價(jià)房的推出，對(duì)抑制房價(jià)上漲產(chǎn)生了比較大的正面影響。

　　當(dāng)廣州以6500元/平方米推出全國第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣之際，1月下旬，離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤幾乎同時(shí)開售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展一個(gè)新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價(jià)。

　　根據(jù)計(jì)劃，2008年廣州限價(jià)房占全市商品住宅總預(yù)售的比例超過1/10。廣州市市長張廣寧近日分析認(rèn)為，廣州房價(jià)過快增長勢(shì)頭已明顯放緩。而北京市建委主任隋振江最近也表示，北京房價(jià)漲幅趨緩。

　　不過，隨著限價(jià)房投放市場，顯現(xiàn)拉低周邊房價(jià)效應(yīng)同時(shí)，投放總量難題也突顯出來。近期北京市在向國家有關(guān)部委匯報(bào)情況時(shí)，提出限價(jià)房總量確定的難題。總量的控制，少量的限價(jià)商品房推向市場，對(duì)市場沒有太大影響，而大量的限價(jià)商品房出現(xiàn)則必將使得國有土地的出讓價(jià)格遭到損失，因此如何協(xié)調(diào)其比例也將是一個(gè)很重要的問題。

　　姜偉新近日提醒，當(dāng)前解決中等收入家庭住房問題的辦法不能對(duì)未來住房市場化改革形成障礙。

　　對(duì)此，一位不愿透露姓名的專家對(duì)本報(bào)表示，限價(jià)房是房價(jià)漲幅偏高城市的應(yīng)急之策。不能影響到房價(jià)大幅下跌，影響到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)作用。“考慮到限價(jià)房政策對(duì)合理市場機(jī)制的一些干擾，中等收入群體的住房問題長遠(yuǎn)來看不應(yīng)該通過行政力量來解決，而應(yīng)該是通過市場化手段比如土地供應(yīng)、金融政策，使得房價(jià)合理回歸，最終使得中等收入群體降低進(jìn)入市場購買商品房成本。”該專家表示。(孫榮飛)