最近房價“拐點之說”已經(jīng)頻見報端，這對于房價的心理預(yù)期是良好的方向，持幣觀望成為一種理性的力量，“國六條”、第二套房貸、加息等政策組合的延后效應(yīng)產(chǎn)生作用，在這個時候開征物業(yè)稅會是壓房價上漲的“最后一根稻草”還是向下拐點的“救命稻草”？

　　開征物業(yè)稅醞釀已久

　　據(jù)傳媒報道，財政部計劃明年開征物業(yè)稅，首先從商業(yè)地產(chǎn)開始。在“改變城市的力量”中國地產(chǎn)峰會上，北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春解釋說，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。目前，財政部門已經(jīng)在對如何評估不動產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。

　　馮長春解釋說，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，物業(yè)稅有增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)成本、抑制投資和投機(jī)性需求的作用。目前，全國已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅明年將進(jìn)行“實轉(zhuǎn)”的預(yù)測。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組在今年5月對外介紹了《中國物業(yè)稅改革第二期研究》報告，圍繞物業(yè)稅的稅種、稅率以及征收對象等方面展開了詳細(xì)闡述并給出了有關(guān)物業(yè)稅改革的具體建議。考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設(shè)定在0.3%至0.8%之間。

　　在今年4月，專家解讀調(diào)控房產(chǎn)八項措施時，最贊同征收房地產(chǎn)交易稅，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說：“征收房地產(chǎn)交易稅是對的，特別是增加二手房交易稅”。

　　對于房價的“越調(diào)越升”怪圈，就是政策的初衷和在實際效果上產(chǎn)生巨大的南轅北轍效果，4月征收房地產(chǎn)交易稅被陰陽合同規(guī)避，或者由買家來買單，很多原來不漲價的城市如廣州在這次征收后，房價開始快速上漲。

　　小心要讓買家買單

　　對于控制房價，牛鳳瑞還表示，現(xiàn)在最有效的應(yīng)該是提高首付比例，因為大幅度增加的首付款會成為房產(chǎn)投機(jī)者的門檻。而加息已經(jīng)作為一種預(yù)期成本被買房人尤其是投機(jī)性購買者計入了交易成本，這對今后的宏觀調(diào)控并不會起多大作用。

　　提高首付比例，再來加息，使進(jìn)入2008年的購房成本大幅度上漲，對于普通老百姓來說，需求彈性被進(jìn)一步壓縮，但對資金充裕的投資炒房來說毫無作用。

　　樊綱說物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，從理論上講是對的，從長期來講征收會降低多套住房持有，降低房價。但是，這樣一個房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，最后也有可能推高房價。

　　運用稅收來調(diào)整房地產(chǎn)，已經(jīng)實施的在交易環(huán)節(jié)的交易稅，本來目的是打擊炒房，最后是由買家來買單，實際上提高了房價；現(xiàn)在再來征收物業(yè)稅，可能的政策結(jié)果是提高租金和房價，提高租金就是提高營商成本，間接推高CPI，降低就業(yè)。如果對住宅征收就會全面提高住宅的租金。

　　樊綱說，投資性的多了，消費性的就必然被擠占，滿足基本需求的必須消費部分就更少了。我國80%的勞動者屬于低收入者，將來會有更多的低收入者，而低收入者的住房不能全推給政府。在每個人的需求當(dāng)中，在市場的結(jié)構(gòu)當(dāng)中通過價格變化、稅收杠桿能夠自我調(diào)節(jié)，相對均衡。

　　對于高房價來說，地方政府實際上一次性就把土地價格推高、多少稅都可以包含在內(nèi)的收益，如果再來征收人頭稅一樣的整體房屋物業(yè)稅，是與國家“提高人民財產(chǎn)性收益”相違背的，有重復(fù)收稅的嫌疑；征收物業(yè)稅是有一個前提的，那就是房屋產(chǎn)權(quán)私有化，在中國，只能是70年的使用權(quán)，如何與國際接軌？在征稅的程序上是由財政部說了算還是應(yīng)該交全國人大審議？

　　全民所有的土地，變成了政府所有，在買地收入中越來越少來興建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，這個興建比例在1998年房改文件是5%，現(xiàn)在地方政府是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有做到這個比例，更不要說樊綱說的80%。地方政府更多的像天安門、白宮那樣的樓堂館所卻被興建起來，對于這樣高昂的行政地產(chǎn)更應(yīng)該征收高額的物業(yè)稅，以彌補(bǔ)前幾年的保障性住房的欠賬。

　　調(diào)控應(yīng)做到“精確打擊”

　　宏觀調(diào)控是一竹桿打一船人，還是做到“精確打擊”，是對于我們調(diào)控智慧的考驗。高房價成為老百姓之痛，如何讓房價與房地產(chǎn)和諧發(fā)展，應(yīng)該的思路是：第一降低政府在出售土地階段的價格和各種各樣的稅費收入，這一點是相當(dāng)重要的也是難度最大的。

　　第二加大供給，特別是體現(xiàn)政府經(jīng)濟(jì)責(zé)任的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，明示政府對于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計劃，降低人們對于房價上漲的心理預(yù)期。

　　第三是大幅度降低第一套房購買的稅費，保證自住消費的實現(xiàn)，如果連正常的自住消費都被壓縮勢必影響房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展和供給，對于火熱的房地產(chǎn)業(yè)要平穩(wěn)過渡；第四準(zhǔn)確有效并加大對于投機(jī)需求的打擊，特別是如何防止各種不同類型的稅收最后全部轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。(許青安)