8月，房?jī)r(jià)同比上漲11.9%，在全國(guó)35個(gè)大城市中排第三位；

　　9月，房?jī)r(jià)同比增幅21.1%，升至全國(guó)房?jī)r(jià)增幅榜第一；

　　10月，以18.5%的同比增幅位居全國(guó)第二。

　　這是近幾個(gè)月來(lái)，烏魯木齊市在國(guó)家發(fā)改委等部門發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅榜中的排名，其房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)北京、上海、深圳等城市。然而，就在2005年的1月至7月,該市房?jī)r(jià)漲幅還只是個(gè)負(fù)數(shù)，即-6.05%，排名全國(guó)倒數(shù)第二。

　　是什么原因?qū)е聻豸斈君R市房?jī)r(jià)如脫韁野馬般飆升？

　　銷售者：開(kāi)發(fā)商“捂房”賺老百姓的血汗錢

　　兩個(gè)月前的購(gòu)房經(jīng)歷讓范宇感受到了房?jī)r(jià)漲幅的迅猛。他當(dāng)時(shí)在烏魯木齊市喀什東路看上一處普通多層住宅樓，很多市民都跟瘋了似地在排隊(duì)買房。銷售人員告訴他：“馬上就要漲了，趕緊買。”但他覺(jué)得，那樣做太傻了，怎么可能漲那么快。兩周后，當(dāng)他再次來(lái)到售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤的房?jī)r(jià)每平方米又漲了兩三百元。

　　在烏魯木齊市房產(chǎn)管理局聯(lián)合某網(wǎng)站進(jìn)行的調(diào)查中，87.3%的被調(diào)查者認(rèn)為烏魯木齊市房?jī)r(jià)“非常高”，認(rèn)為“比較合適”和“較低”的僅占7.6%。

　　“房?jī)r(jià)上漲這么快，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的‘捂房惜售’有很大關(guān)系。他們通過(guò)各種手段來(lái)賺取老百姓的血汗錢。”一名房產(chǎn)銷售員透露。

　　他告訴記者，其實(shí)每個(gè)樓盤還沒(méi)賣幾套房子，在宣傳和銷售時(shí)就稱已經(jīng)快賣完了。現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得快，開(kāi)發(fā)商會(huì)把房子捂在手里，等價(jià)高時(shí)再出售。這就造成了房源緊缺的假象。

　　很多市民也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。

　　牛先生多次看房時(shí)，都遇到銷售人員牛氣沖天地說(shuō)：房子？賣完了。他說(shuō)：“房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)不是才下來(lái)嗎，烏魯木齊今年1月至9月，可預(yù)售的新建商品房是409余萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了267.2%，但實(shí)際銷售還不足可預(yù)售住宅的一半，僅為115余萬(wàn)平方米，這肯定是開(kāi)發(fā)商從中搗鬼。”

　　一位叫“大漠雄風(fēng)”的網(wǎng)民就說(shuō)，烏魯木齊的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就不缺房源。

　　“大漠雄風(fēng)”舉例說(shuō)，烏魯木齊市城南北國(guó)春城兩幢氣派非凡的高層住宅建成三四年了，至今仍雇傭著大量的來(lái)新疆打工的農(nóng)村婦女沿街散發(fā)售房廣告，四處叫賣。與這個(gè)北國(guó)春城隔河灘快速路相望的還有一個(gè)世紀(jì)星小區(qū)，也有三座高層住宅，同樣建成很長(zhǎng)時(shí)間了，幾乎沒(méi)人購(gòu)買、入住。

　　他認(rèn)為，烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)不缺房。缺的是老百姓買得起、住得起的房。

　　除了“捂”，開(kāi)發(fā)商還有很多招式為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露說(shuō)：“房產(chǎn)公司有許多銷售技巧，他們利用老百姓‘買漲不買跌’的購(gòu)房心理，一般會(huì)先根據(jù)成本和市場(chǎng)情況提出均價(jià)探行情，如果客戶能接受，他們就會(huì)不斷加價(jià)。”

　　“以水木清華精品社區(qū)為例。2006年初建成后,由于當(dāng)時(shí)周邊并沒(méi)有高檔住宅小區(qū)做參照，每平方米3800元的開(kāi)盤價(jià)格讓許多市民覺(jué)得不值。后來(lái)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用各種手段使購(gòu)房者趨之若鶩，價(jià)格上漲到每平方米6500多元后，450多套高層住宅仍銷售一空，一些炒房者更將價(jià)格抬高到每平方米7000余元。”該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商：政府抬高地價(jià)，我們當(dāng)然要抬高房?jī)r(jià)

　　在老百姓的眼中，房?jī)r(jià)瘋漲，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在賺取暴利。但許多開(kāi)發(fā)商卻向記者大倒苦水：現(xiàn)在地價(jià)這么高，單單土地成本一項(xiàng)，就比原來(lái)翻了兩番，加上各種建筑材料不斷漲價(jià)，不提高價(jià)格怎么行？我們賺取的利潤(rùn)并沒(méi)有增多。

　　烏魯木齊市國(guó)土資源局網(wǎng)站的信息表明，2002年7月1日，國(guó)土資源部11號(hào)令頒布實(shí)施后，該市經(jīng)營(yíng)性用地一律納入土地有形市場(chǎng)，實(shí)行招拍掛出讓。

　　據(jù)了解，烏魯木齊2007年前三季度通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌出讓用地面積278.16萬(wàn)平方米，相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款達(dá)12.79億元，相比去年同期增長(zhǎng)了51.90%。

　　一家房地產(chǎn)公司的譚姓總經(jīng)理助理表示，今年烏魯木齊市城北及城南部分地區(qū)土地出讓金大多上漲兩倍以上，中心地帶漲了三四倍。由于目前烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走俏，許多其他地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看中烏魯木齊廣大的開(kāi)發(fā)空間，也來(lái)分一杯羹，造成地價(jià)不斷上漲。

　　據(jù)新疆博石房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，烏魯木齊市商品房各項(xiàng)成本中，漲幅較大的是土地成本。因?yàn)檎�府放地太少，房產(chǎn)商通過(guò)“招、拍、掛”得到土地的方式，使得土地價(jià)格上漲。

　　“盡管成本增大，烏魯木齊房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅較大，更主要的還是受市場(chǎng)供求的影響，受成本影響較小。預(yù)計(jì)明年還有上漲趨勢(shì)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　“政府把地價(jià)漲一點(diǎn)兒，開(kāi)發(fā)商遵從利益最大化原則，自然會(huì)把房?jī)r(jià)漲得更高。”譚助理說(shuō)。

　　不過(guò)據(jù)了解，截至今年10月底，烏魯木齊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有待開(kāi)發(fā)土地面積321.91萬(wàn)平方米，但實(shí)際完成土地開(kāi)發(fā)面積卻只有160.79萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，有近一半已經(jīng)批準(zhǔn)的土地還沒(méi)有開(kāi)發(fā)。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)引起許多老百姓質(zhì)疑：如此大面積的土地閑置，是不是開(kāi)發(fā)商在故意囤積土地？

　　建筑商：房?jī)r(jià)漲跟我們沒(méi)多大關(guān)系

　　在開(kāi)發(fā)商的口中，房?jī)r(jià)瘋漲，有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響有多大呢？記者專門走訪烏魯木齊市幾家建筑企業(yè)。

　　在江蘇蘇中建筑集團(tuán)新疆分公司承建的“一龍尚座”的建筑現(xiàn)場(chǎng)，一些在現(xiàn)場(chǎng)休息的工人顯得疲憊不堪，他們也紛紛表示，現(xiàn)在烏魯木齊市的房?jī)r(jià)、物價(jià)上漲過(guò)快。塔吊工人表示，自己的工資比去年上漲了不少。

　　蘇中建筑集團(tuán)新疆分公司項(xiàng)目經(jīng)理顧李平說(shuō)：“房?jī)r(jià)漲得再高，和我們建筑企業(yè)關(guān)系都不大。建筑預(yù)算國(guó)家有定額標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在部分材料價(jià)格上漲，工人的年工資也上漲了一兩千元，這些只能從我們的收益中扣除。”

　　新疆一老牌建工集團(tuán)下屬公司的周姓負(fù)責(zé)人表示，今年建筑原材料成本總體價(jià)格相對(duì)去年漲幅不大。2007年第三季度與2006年第三季度建筑原材料市場(chǎng)價(jià)同期相比，鋼筋價(jià)格由每噸3200元至3300元，上升到每噸4000元至4200元。其余材料價(jià)格基本持平，多孔磚價(jià)格保持不變，同樣是350元／千塊；水泥價(jià)格也沒(méi)有變化，都是0.35元／公斤。

　　周說(shuō)，建筑材料成本上揚(yáng)對(duì)房?jī)r(jià)突漲影響不大，因?yàn)榻ㄖ�公司�?bào)給房地產(chǎn)公司的成本沒(méi)有變化。原材料市場(chǎng)價(jià)格上漲的部分，建筑公司自己消化掉了，沒(méi)有轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商。

　　此外，該公司造價(jià)負(fù)責(zé)人告訴記者，商品房多層建筑(6層以下)的建筑成本是800元／平方米，高層建筑(6層以上)的建筑成本是1100元~1200元／平方米。

　　另外，一些建筑集團(tuán)表示，現(xiàn)在生意難做，出苦力卻收益甚微。

　　“一些收益大的項(xiàng)目如配電箱、外墻保溫層等配套設(shè)備，全部由開(kāi)發(fā)商自行安裝。這樣算來(lái)，他們反倒節(jié)余不少。”一家建筑集團(tuán)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　高品質(zhì)樓盤越來(lái)越多，經(jīng)濟(jì)適用房面積不斷壓縮

　　一些管理部門還認(rèn)為，房屋品質(zhì)高、投入大，也是目前房?jī)r(jià)攀高的重要原因。

　　翻開(kāi)近期的本地報(bào)紙，打著光纖入戶、智能化管理、CIOLD(宜居新標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化有機(jī)生活中心)等新口號(hào)的高層住宅小區(qū)廣告越來(lái)越多，價(jià)格也讓普通工薪階層望而卻步。

　　今年，高品質(zhì)高層住宅小區(qū)成為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的首選，售價(jià)都在每平方米5000元以上。由新疆廣匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的高層住宅小區(qū)和楓雅居，不到一個(gè)月每平方米就上漲了1000多元，令人咋舌。

　　一家房產(chǎn)公司的總經(jīng)理助理表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一座高層住宅樓的投入的確很高。建筑材料要符合國(guó)家建筑節(jié)能環(huán)保要求，僅拿玻璃來(lái)說(shuō)，高層住宅全部使用鋼化玻璃。他們還會(huì)引進(jìn)各種先進(jìn)的配套設(shè)施，以服務(wù)吸引消費(fèi)者，如增加污水處理器系統(tǒng)，讓水龍頭流出的水和純凈水一樣可以直接飲用，還有通道式垃圾處理器等。

　　至今未完工的南湖廣場(chǎng)旁的“一龍尚座”，還專門建設(shè)了豪華的室內(nèi)生態(tài)園、住戶休息室、兒童娛樂(lè)廳等，這些配套設(shè)施的完善加大了開(kāi)發(fā)商的投資。

　　在開(kāi)發(fā)商如火如荼地興建高品質(zhì)商品房時(shí)，前幾年對(duì)房?jī)r(jià)有平抑作用的經(jīng)濟(jì)適用房面積卻在不斷壓縮，今年幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)量可供統(tǒng)計(jì)。

　　在11月21日舉行的建言獻(xiàn)策會(huì)上，新疆維吾爾自治區(qū)國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)阿不都沙拉木·依明巴海直言，如果政府能夠拿出一定的儲(chǔ)備用地，先建設(shè)20萬(wàn)~40萬(wàn)平方米、價(jià)格約在每平方米2000元左右的保障性住房，將能有效平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。(王雪迎 曾慶藝 劉冰)