9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào)文)，通知要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，要求購(gòu)買第二套住房，首付不得低于4成，利率不得低于正常利率的1.1倍。

　　加上此前的多次加息的累計(jì)效應(yīng)，這一抑制購(gòu)房需求的房貸新政的出臺(tái)，無(wú)疑在提高房產(chǎn)投資成本的同時(shí)，將大大地打擊投資客的購(gòu)房熱情。與此同時(shí)，中國(guó)工商銀行則表現(xiàn)出難得一見(jiàn)的配合，宣布將對(duì)第二套住房貸款收取為正常水平1.3倍的具有某種懲罰意義的利息。

　　然而，廣州在“十一”黃金周期間，卻出現(xiàn)了與我們的分析相悖的現(xiàn)象，據(jù)報(bào)道，剛剛過(guò)去的這個(gè)黃金周廣州一手住宅樓市成交量和“五一”黃金周相比并沒(méi)有下降，不但一手高檔樓盤的成交沒(méi)有萎縮，而且二手房交易也非常火爆。

　　不少分析師對(duì)此的解釋是，由于購(gòu)買力不降反升，而新出臺(tái)的按揭新政影響不大，且由于第二套住房無(wú)法準(zhǔn)確確定，所以，買家依舊買樓。

　　對(duì)此，我們不敢完全茍同。

　　關(guān)于購(gòu)房者的購(gòu)買力問(wèn)題，雖然持續(xù)興旺的股市給部分投資者增加了購(gòu)買力，但由于目前股市牛市格局未改，我們認(rèn)為發(fā)生大規(guī)模的資金流入樓市的可能性還不大。

　　另外，房貸新政出臺(tái)的直接目標(biāo)是抑制購(gòu)房者特別是投資客的需求，影響的大小目前暫時(shí)還難以下結(jié)論，但我們可以肯定的是，此政策出臺(tái)一定會(huì)改變房地產(chǎn)各方利益相關(guān)者的預(yù)期。

　　自2004年以來(lái)，政府雖然陸陸續(xù)續(xù)地出臺(tái)了不少針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策，政策之多前所未有，但是，不管是收緊地根和銀根，還是“國(guó)八條”及“國(guó)六條”，最終執(zhí)行下來(lái)的實(shí)際效果卻不是那樣理想，房?jī)r(jià)上漲的牛頭依然如故，說(shuō)明以往的政策影響是有限的。

　　仔細(xì)分析，這些政策之所以沒(méi)有起到明顯的作用，很大部分原因是以往的調(diào)控方向基本上是從供給的角度進(jìn)行的，而非從住房需求的角度進(jìn)行。

　　我們知道，銀行的低首付長(zhǎng)期按揭制度放大了中國(guó)的住房需求，也帶來(lái)了大量的投機(jī)客，因?yàn)榈褪赘栋唇抑贫纫孕〔┐螅�具有杠桿效應(yīng)，雖然說(shuō)股市從1000點(diǎn)爬升到5700點(diǎn)，但房?jī)r(jià)只要翻一倍，杠桿效應(yīng)下的炒房收益可以放大五倍。而各大城市的房?jī)r(jià)最近兩年平均翻了2-3倍。

　　從這里可以看出，投資房地產(chǎn)的回報(bào)比投資股票的回報(bào)要高，而且本金少，價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)小，基本是一個(gè)持續(xù)的升勢(shì)。因此，才會(huì)激發(fā)那么多人參與炒樓。而通過(guò)信貸杠桿提高購(gòu)房人的購(gòu)買力，自然就從制度上放大了住房需求，因此，提高首付無(wú)疑將此杠桿效應(yīng)降低，這樣就從需求的角度抑制了購(gòu)房人的能力。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，提高首付的政策效果相當(dāng)于7次加息，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，對(duì)抑制需求特別是投機(jī)性需求是有效的。

　　“十一”黃金周之所以出現(xiàn)成交量不減反增的情況，我們認(rèn)為，這恰恰是房貸新政在起作用了，是開發(fā)商對(duì)新政的強(qiáng)烈反應(yīng)，開發(fā)商不怕加息，加息雖然使開發(fā)商的開發(fā)成本上升，但只要有需求存在，房?jī)r(jià)可以水漲船高，可以將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，但一旦出臺(tái)抑制需求的政策，開發(fā)商就擔(dān)心了，因?yàn)槿绻�失去了有效需求的支撐，等于是釜底抽薪，供給再多也只是白搭。

　　因此，開發(fā)商最怕提高首付抑制需求。在這樣的政策背景下，開發(fā)商不但不敢再捂盤囤積房源，而且還將采取各種促銷手段想方設(shè)法把存貨銷售出去，加快存貨流轉(zhuǎn)速度。據(jù)報(bào)道，黃金周期間“恒大御景半島鋪天蓋地的廣告宣傳，合生、富力、保利、萬(wàn)科等都加大了宣傳和推貨力度”；筆者也在這個(gè)黃金周期間破天荒地收到過(guò)數(shù)十條促銷房子的短信。

　　可見(jiàn)，廣州在黃金周期間樓市成交量增加并不奇怪，反而這正是房貸新政開始發(fā)生作用的征兆。(馮科 作者系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任)