2007年宏觀經濟年中分析
國家信息中心經濟預測部研究報告之四
◆總體策劃
范劍平 國家信息中心經濟預測部主任
程培松 上海證券報副總編輯
◆本文執筆
董月鮮
自2000年以來，房地產價格持續上漲。從2007年上半年情況來看，房價增勢未改。從長期來看，在我國經濟持續快速發展和高速城市化的進程中，房價下跌的可能性不大，住房價格的上漲將可能是一個常態。
導致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的。第一、良好的經濟基本面推動了房價的上漲；第二，城市拆遷和投機炒作導致房屋需求過度旺盛；第三，成本是推動房價上漲的內在因素；第四，結構性矛盾未得到根本解決；第五，影響房價上漲還有其他深層次因素。
房地產價格的快速上漲，已經成為我國經濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。第一，房價上漲過快導致居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費；第二，房價上漲過快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距；第三，房價持續過快上漲最終將導致房價下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進而給國民經濟帶來劇烈震蕩；第四，高房價推動下的房地產業粗放式經營，是導致我國能源、資源高消耗的重要原因之一；第五，房價的過快增長會影響城鄉統籌發展；第六，房價的過快上漲將帶動城市商務成本的提高，降低城市的綜合競爭力。
自2000年以來，房地產價格持續上漲。在2004-2006年期間，房屋銷售價格指數分別為109.7、107.6和105.5，其中住宅銷售價格的漲幅高于非住宅銷售價格的漲幅，已經連續4年超過5%。
從2007年上半年的情況來看，面對不斷加強的宏觀調控，房價增勢未改。今年1-6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。其中，近幾年房價膨脹較快的地區主要有北京、天津、大連、沈陽、廈門、青島、深圳、成都等城市，其房價漲幅在很多時候都超過全國平均水平，而2004、2005年間房價上漲過猛的部分城市(如上海)，自2006年以來房價漲幅有所回落。
五大因素相互作用共同推升房價上漲
導致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，既有經濟快速發展、城市化進程加快的合理因素，也有國內外資本投機炒作的影響，既有居民住房消費觀念的影響，也有監管不力和制度缺失的制約。
第一、良好的經濟基本面推動了房價的上漲。國外的經驗表明，房地產價格的走勢與一國的經濟發展水平、城市化進程密切相關。以美國為例，1964-2003年間，美國新建住宅中位數售價增長了9.3倍，其中東北部增長幅度高達12倍；全國范圍內存量住宅中位數售價的漲幅達到7.5倍，其中西部地區增長9.2倍。按平均數計算，新建住宅價格增長了近11倍，存量住宅價格增長8倍多。
從我國的情況來看，房地產市場需求旺盛，房地產業快速發展也得益于國民經濟的持續快速發展、城市化進程的加快和人民生活水平的提高。
1998年到2006年，我國國內生產總值由84402.3億元增長到209406.8億元，扣除物價因素，年均增長9.2%；同期我國的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年約增加1.3個百分點。從居民購買力來看，1998年到2006年，城鎮居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價計算，年均增長8.9%；2006年底，我國城鄉居民本外幣儲蓄存款余額高達16.7萬億元，客觀上具備了較強的住房消費能力。隨著收入增長和儲蓄水平的提高，城鎮居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工以舊房換新房，小房換大房；新職工則通過按揭、負債的方式購房。特別是住房制度改革以后，房產歸屬關系發生了變化，住房成為家庭財產的重要組成部分，計劃經濟體制下被壓抑的住房需求得到釋放。
第二，城市拆遷和投機炒作導致房屋需求過度旺盛。過度的市場需求是房價上漲的重要推動力量。住房需求可分為自住性需求、強制性需求(政策性需求)和投機性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地產市場健康發展的重要保證，由于自住需求增加帶來的房價上漲具有合理性。而被動性需求和投機性需求的大量存在導致房地產需求過度，是推動房地產價格不健康上漲的重要因素。
被動性需求是指由于舊城區改造和拆遷力度的加大，在拆遷貨幣化的推動下，居民“不得不”買房或租房的需求。近幾年，各地政府出于城市建設和舊城改造等政績需要大規模拆遷，盡管我們目前無法取得這方面比較權威的全國性數據，但是，我國各大城市的拆遷確實非常普遍。考慮到拆遷面積帶來的住宅需求乘數一般在2-3，拆遷因素對我國各地房地產市場的刺激作用是世界其它各國根本無法比擬的。
投機和投資性住房需求主要是為了出售或出租而形成的需求。房價的過快上漲引起了越來越多的短期炒作行為。特別是在一些大城市、特大城市，國內的民間資金以及國際游資紛紛進入房地產市場。而投機的大量存在又反過來推動了房價的繼續上揚，形成了投機與房價上漲相互推動的惡性循環。目前，關于房地產投資的定位和統計沒有明確規定，具體測度也很困難。但通過已售而未住的比例可以在一定程度上反映這一問題。據不完全統計，上海、北京、南京、杭州、寧波等房價上漲較快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。
第三，成本是推動房價上漲的內在因素。房地產開發的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等，土地價格和建材價格的上漲，使房地產開發成本不斷提高，對房價上漲形成了推動力。
首先，土地交易價格不斷上漲。土地是一切經濟活動的載體，隨著工業化和城市化建設的推進，產業發展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，土地交易價格不斷上漲。另外，土地價格的不斷攀升，也受到了地方政府的利益驅動。
目前，土地的收入是地方政府財政的支柱。據統計，2003年上海的賣地收入為216億元，相當于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大，在這一過程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮，地方政府缺乏抑制房價上漲的動力。在實行“經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格更是大幅上漲。土地交易價格上漲增加了房地產開發成本，推動了房屋銷售價格的上漲。
其次，建材價格上漲較快。從建材成本來看，由于我國目前正處在重化工業化和消費結構升級階段，投資需求旺盛，生產結構偏重于重工業化，對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，而國際市場初級產品也處于價格上漲階段，這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛。2004年，建材價格指數曾達到105.1，生產成本增大，必然導致房價提高。
從1998年以來土地、建材價格指數與房屋銷售價格指數的變化情況來看，土地和建材價格與房價之間存在很強的相關性。這表明：土地作為房地產開發的源頭，建筑材料作為商品房屋生產的基本要素，其價格的上漲不可避免地會傳導到商品房價格上。
第四，結構性矛盾未得到根本解決。市場供應結構不合理也是房價上升的主要因素。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產開發企業在利益比較優勢的驅動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價商品住房供應量明顯不足。
2006年，國家提出了建筑面積90平方米以下住宅不得低于70%的要求，部分地區也在增加“限面積、限價格”住宅的開發，但經濟適用房投資比重偏低的矛盾仍很突出。
經濟適用房供給不足是房地產結構不合理的主要表現，也是造成我國住房價格居高不下的重要原因。
我國從1998年7月1日開始推行經濟適用住房，國務院住房改革的綱領性文件(即1998年國務院23號文件)明確提出要以“建設經濟適用住房為主”，但是，由于我國住房保障制度尚未制度化、法律化，地方政府無法獲得土地出讓收入、而開發商利潤較低，各方均缺乏投資建設的積極性，因此，自2000年以來，經濟適用房占房地產開發投資額的比重呈直線下滑的態勢。2005年，經濟適用房投資額下降6.8%，其占房地產開發投資的比重下降至3.3%的歷史最低水平，較2000年下降7.6個百分點。2006年，在國家的干預下，經濟適用房投資扭轉了前幾年增速持續下降的局面，而轉入增長軌道，比重較2005年略有提高，但也僅占房地產開發投資總額的3.6%，房地產供給結構失衡的程度沒有得到根本改變。
經濟適用房比重偏低不僅弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數中低收入家庭的購房負擔。更讓人擔憂的是，由于供給不足，經濟適用房成為稀缺資源，甚至成為尋租的對象，相當一部分本應以中低收入群體為需求對象的經濟適用房反而成為富裕階層的投資工具，嚴重偏離了政策初衷。
第五，影響房價上漲的其他深層次因素。從房地產市場運行的主體看，地方政府、商業銀行、開發企業乃至購房者在房價運行機制中相互影響，共同推動了房地產價格走高。一些城市的政府通過房地產開發大搞城市建設和政績工程，過分利用土地資源來經營城市；部分商業銀行認為個人住房按揭是低風險、高利潤貸款而大量放貸，由于銀行之間協調不夠，投機性購房者有機可乘；開發商為追求開發利潤最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發房價短期內的非正常上漲；而持續上漲的房地產價格，使得消費者對房價上漲的預期增強，一些持幣待購者因擔心房價繼續上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響，各種因素相互作用，共同拉動了房價的持續上漲。
從住房消費觀念上來看，大多數人認為租房不如買房，因此，許多參加工作不久、尚無購房能力的年輕人也在父母的支持下加入購房大軍的行列。與世界發達國家相比，我國的買方需求明顯偏大，而租房需求的比例則偏低。另外，由于在大多數城市，住房和戶口、子女入學緊密聯系，也迫使許多人由租房轉為買房。
房價上漲過快對我國經濟健康發展負面影響顯著
房地產價格的快速上漲，已經成為我國經濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。
第一，房價上漲過快導致居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。房價上漲過快，不僅加大了物價上漲的壓力，而且也導致了居民購房負擔的日益加重。1998年至2006年，以現價計算的中國城鎮居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。
由于預期房地產價格將會繼續大幅上升，許多家庭會抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。過高的首付款和月供支出明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數購房者紛紛削減了其他商品和服務的消費。這嚴重削弱了我國刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙之一。
第二，房價上漲過快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距。目前，我國收入分配的不平等狀況已經相當嚴重，而房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產的形式向經濟發達、居住環境較好的地區在集聚，在向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產商手中集聚。相對而言，大部分居民和經營者的收入和財富則變相縮水，導致收入差距進一步拉大。低收入階層居民收入的增長趕不上房價的增長，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場之外。由中國人民銀行的2007年1季度問卷調查顯示，與家庭月收入在2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升的現狀相比，月收入2000以下的居民購房意愿卻在逐年下降。
第三，房價持續過快上漲最終將導致房價下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進而給國民經濟帶來劇烈震蕩。
第四，高房價推動下的房地產業粗放式經營，是導致我國能源、資源高消耗的重要原因之一。國家統計局有關資料顯示，目前，在我國由價格等因素拉動的住宅建設中，耗用的鋼材占全國鋼材用量的20%，鋼材消耗比發達國家高10%-20%；水泥用量占全國總量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比發達國家多消耗水泥80公斤。住宅建設過程中耗能占總耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我國既有城鄉住宅建筑總量中節能住宅不足2%。
第五，房價的過快增長會影響城鄉統籌發展。城市化進程加快是我國經濟結構調整的重要內容之一。房價增長過快，增加了農村剩余勞動力向城鎮轉移的成本，抑制了城市化發展的進程，也削弱了城市化對解決“三農”問題的重要作用。
第六，房價的過快上漲將帶動城市商務成本的提高，降低城市的綜合競爭力。在一定程度上影響外資投入和出口的競爭力。同時，由于高昂的房價加大了居住成本，也阻礙了優秀人才向大城市的聚集，對城市經濟的長期發展不利。
未來房價上漲趨勢仍將難以改變
從長期來看，在我國經濟持續快速發展和高速城市化的進程中，房價下跌的可能性不大，住房價格的上漲將可能是一個常態。對此，我們應予以高度注意。
首先，從市場需求來看，居民源源不斷的住房需求是房價上行的源動力。住房制度改革已實施10年時間，買房成為消費者的唯一選擇。
雖然我國實行計劃生育政策已有多年，但是人口壓力真正減輕至少要在2030年以后。自1998年以來，我國每年以超過2個百分點的速度推進城市化，據估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進城居住和就業，將形成巨大的住房需求。
從消費結構升級的趨勢來看，居民消費的重點已經轉向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。
其次，從住房建設成本來看，由于我國目前正處在重化工業化、城市化和消費結構升級階段，生產結構偏重于重工業化，對鋼鐵、水泥、建材等等能源、原材料需求較大，而國際市場初級產品也處于價格上漲階段，這樣就導致了能源、原材料價格漲勢較猛。
房地產業是耗費能源、原材料較多的產業部門，生產成本增大，必然導致價格的提高。
從土地價格來看，土地的有限性以及因為城市化、工業化的加速對建設用地的增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動房價增長的因素將長期存在。
據對全國32個主要城市的統計調查，地價因素占商品房成本的23%，有些城市低一些，有些城市則高于這一水平。
這就是說房價的將近1/3是由土地價格決定的。隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，住房價格上行不可避免。
另外，從國際經驗來看，根據世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯系。
當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產進入高速發展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地產進入穩定快速增長期。
2006年，我國人均GDP約為1878美元，這就意味著今后相當長時間內我國的住宅產業將處于高速發展和穩定快速增長時期。
要解決房價上漲過快與普通居民購買力不足的矛盾，政府必須堅定宏觀調控和制度改革的決心，確保已經出臺的政策措施能夠不折不扣地得到執行。
只有保證房價和居民收入同步增長，才能保證大多數居民安居樂業，才能保障房地產市場的持續健康發展和國民經濟的穩定運行。
