薛建雄 佑威房地產(chǎn)研究中心主任
閔益飛 荒島房產(chǎn)工作室市場研究部副經(jīng)理
在4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報告中，專家們做出了房價漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據(jù)來自樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)控”。根據(jù)規(guī)定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。如今一年過去了，首批“70-90”房源已緩緩步入市場。但近期不少信息卻顯示，“70-90”房源反而成了漲價“急先鋒”，并成為不少投資客的“獵物”。如年初以來報價為8000元/平方米的上海奧林匹克花園，已經(jīng)算是區(qū)域最貴樓盤之一，但其7月推出的按“70-90”規(guī)劃建設(shè)的三期房源，報價又攀高至9000元/平方米，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。結(jié)構(gòu)調(diào)控政策為何見效難，本期的上證第一演播室就請來業(yè)內(nèi)人士與大家一起討論。
市場現(xiàn)狀引發(fā)小戶型熱
主持人：首批“70-90”小戶型入市后，反而成了漲價“領(lǐng)頭羊”，甚至被不少投資客利用。事實(shí)上，此前就有不少市場人士指出，“小戶型并不代表中低價房”，“小戶型的選擇者雖然總體付款數(shù)額降低，但單位面積的支付并沒有減少，單價甚至有可能在總價降低的掩蓋下反而提升”。您認(rèn)為“70-90”房源領(lǐng)漲的原因有哪些？
閔益飛：這個現(xiàn)象主要是由當(dāng)前的樓市供求結(jié)構(gòu)所致。消費(fèi)者需求旺盛，市場供應(yīng)緊張，中小戶型總價低，就算開發(fā)商把單價抬高，也不會對需求造成太大的阻礙。具體來看，我認(rèn)為“70-90”房源銷售熱的原因有三，一是大勢所趨，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢好，房價不斷上升，小戶型的價格自然也上揚(yáng)；二是股市熱后，部分投資者資金轉(zhuǎn)移，引發(fā)買樓風(fēng)潮；三是購房者的偏好和需求正好與小戶型契合，開發(fā)商借機(jī)抬高價格賺取更高利益也是意料之中。
薛建雄：結(jié)構(gòu)調(diào)控是個宏觀層面的政策，國家通過限制戶型面積來增加供應(yīng)套數(shù)，長期可以起到解決我國人多地少、土地資源緊缺的問題。這個政策有先見之明，但同時也讓房價有“先見之明”地上漲。去年這一政策出臺時造成了開發(fā)商的一定觀望，導(dǎo)致了目前新房供應(yīng)不足，新入市的小戶型少，房價自然上漲。
小戶型“輻射”影響各異
主持人：小戶型的大量建設(shè)是否會對大戶型產(chǎn)生影響，造成開發(fā)商對大戶型的捂盤惜售及進(jìn)一步抬升大戶型的價格？
閔益飛：我覺得影響較小。大戶型的房價主要還是受整個樓市的變化而動，需求量也是比較平穩(wěn)的。開發(fā)商不應(yīng)對大戶型捂盤惜售，無論是大戶型還是小戶型，都有利潤點(diǎn)，增加資金流轉(zhuǎn)才有意義。
薛建雄：前面提到，由國土資源緊缺帶來的高房價，將會讓高品質(zhì)的小戶型成為未來住房主流。屆時的房價和稅費(fèi)，也會讓大多數(shù)人買不起也不愿意使用大戶型。但這是一個長遠(yuǎn)趨勢，目前大戶型還會受歡迎，所以開發(fā)商會因考慮到大戶型今后稀缺而惜售。
主持人：新入市的小戶型的價格領(lǐng)漲是否還會拉動周邊二手小戶型的價格？
閔益飛：不會。二手房市場體系還是比較獨(dú)立的，這兩者之間的必然聯(lián)系不大。二手房源一般入市時間較長，房東最多也就是把二手房價與一手房價之間的差距逐漸減少。
薛建雄：肯定會。新房價漲會拉動周邊二手房價格的上漲，其中包括小戶型。但是這些二手房小戶型的價格漲幅應(yīng)該會小于新的“70-90”項目，理由是目前的自住購房者都希望有較好的居住品質(zhì)，以往的小戶型不一定能滿足現(xiàn)在的需求。
住房合理配置很重要
主持人：從市場動態(tài)來看，結(jié)構(gòu)調(diào)控似乎“事與愿違”，您認(rèn)為今后這種市場局面能否得到緩解？政府是否會繼續(xù)出臺相關(guān)政策共同調(diào)控房價？
閔益飛：是否會繼續(xù)出臺政策不好說，但我認(rèn)為短期內(nèi)不會，因?yàn)檎叱雠_后，是否有效果，總要進(jìn)行評估，這是需要一段時間的，而從“國六條”出臺至今1年的時間，對于“70-90”政策的生效還是顯得有些短的。
薛建雄：由于看到長期房價會因資源緊缺而上漲，投資者加大了對房地產(chǎn)的投資力度，導(dǎo)致了房價加速上漲，也使得調(diào)控沒怎么起效，這就需要政府出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如物業(yè)稅等，應(yīng)該盡早出臺——讓投資者得不到高回報，這才能進(jìn)一步起到調(diào)控房價過快上漲的作用。
主持人：專家能否預(yù)計一下政府除了“70-90”結(jié)構(gòu)調(diào)控以及諸如“兩限房”政策等，未來小戶型的發(fā)展還將呈現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢？
閔益飛：分析未來的態(tài)勢，先要看到，現(xiàn)在是整個宏觀經(jīng)濟(jì)較熱，任何經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都是與大環(huán)境聯(lián)系的，不能單獨(dú)看待，所以當(dāng)前的整體熱決定了房價走勢至少不會走低。同時，開發(fā)商也發(fā)現(xiàn)了小戶型熱銷，所以加緊設(shè)計開發(fā)，但是真正關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于開發(fā)商怎樣去供應(yīng)。
薛建雄：要實(shí)現(xiàn)土地資源的合理使用，住房就必須實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)，還需要解決二手房的流通問題，幫助實(shí)現(xiàn)住宅資源的合理配置。另外，住宅節(jié)能也是發(fā)展趨勢，全裝修將得到推廣。以上這些最終都會增加建筑成本，從而影響房價，所以通過降低面積來實(shí)現(xiàn)住宅的高品質(zhì)、低總價勢必成為主流。(活動策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕 唐皓 倪珊珊）
