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        樓市“上火”情況各異 北京深圳房價已“透支”
        2007年06月08日 11:25 來源:上海證券報


            5月份北京房地產市場供應有所增加,而房價依然高位運行。6月5日,據中大恒基不動產營銷市場研究中心調研統計顯示:5月份北京共計52個項目開盤銷售,其中純新盤上市13個,其余為老項目后期;在新盤中,均價萬元以上的項目比例達到45.8%,其中均價12000元/平方米以上的樓盤整體占比為25.0%。從各區域開盤價格來看,5月份開盤項目中,城八區已經沒有萬元以下樓盤。 中新社發 吳芒子 攝


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          嘉賓:馬冀 中原地產研究部經理

          薛建雄 天天房展網研究中心分析師

          不知不覺中,2006年哄動一時的房地產調控“國六條”已與房地產市場“親密接觸”了一年。那么,在有“國六條”相伴的一年中,房地產市場

          究竟發生了怎樣的變化?為樓市“降火”的一系列調控政策有哪些發揮了作用?還有哪些不到位的地方?本期的上證第一演播室就請來業內人士與大家一起交流,與網友進行討論。

          調控措施影響有先后

          主持人:您認為“國六條”及其后的各類調控措施中對樓市影響比較明顯和尚不明顯的有哪些?

          薛建雄:土地審查、懲治腐敗的效果,從短期來看非常明顯,但對樓市的影響可能要2年后才會表現出來,這是房地產開發周期決定的。另外,這是一個需要長期不斷堅持,并保持高度警惕的行政手段。

          加稅的效果非常明顯,加息的效果則是隱性的,它們都可以抑制一些邊界需求,讓那些可買可不買的人放棄購房計劃,還有承受能力相對較弱的人買更小的房。然而,目前房價還處于上升通道,人們都因預期房價還會漲而買房,對加息等的考慮甚少,但是到了房價下跌的時候,抑制需求的效果就會馬上浮出水面。

          到目前為止,表現還不明顯的就是“70/90結構調控政策”,但我認為這個政策未來的威力會是最大的。在我國人多地少的情況下,減少人均使用面積、建小戶型可以起到有效緩解資源緊缺、戰略上取得土地資源最大化利用的作用。對未來房價的上漲也可以起到有效的抑制作用,但這并不意味著把房價打壓下去,只是相對于都建大戶型來說,房價的漲幅會小很多。

          調控著力點在于執行

          主持人:您認為“國六條”出臺前后,房地產市場發生了哪些變化?

          馬冀:我覺得“國六條”的出臺是對之前已出的調控政策的補充和再次強調,可以看出國家把百姓房和民生房作為今后一段時間內調控的側重點。對于上海樓市來說,一、二手房市場基本上都是在“九部委15條意見”出臺后出現成交下滑。不過從成交絕對數量上看,下滑的程度都不如2005年政策出臺后來得劇烈,市場并沒有出現一片蕭條的局面。而從“國六條”實施至今的情況看,特別是今年3月以來開始逐步觸底反彈,如今價量齊升的態勢非常明顯。

          主持人:都說5、6月份是宏觀政策的“高發期”,而從今年房地產市場的情況來看,宏觀面的情況依然不是最令人放心的,所以有人預期第三輪樓市調控可能也已箭在弦上,您認為今年調控大棒會否再次揮舞?著力點會在哪些方面?

          馬冀:至少從目前上海房地產市場的發展來看,我覺得完全在國家宏觀政策的調控范圍之內,當然一些地方的房價依然漲聲依舊。我覺得未來全國范圍“一刀切”的局面將會有所改變,逐步從中央調控轉向地方調控,這樣才會更符合國家的根本精神。至于第三輪調控,我覺得在目前的情況下還沒有必要,當然類似于加息之類的金融措施還有可能再次運用,今后的調控著力點更多還是會放在對于既有政策的執行層面,所以地方可能會結合市場現狀出臺一些細則進行一定的調節和干預。對上海來說,如何釋放前期積壓的剛性需求,如何引導日益增長的改善性需求,這才是目前保障樓市健康發展的關鍵。

          樓市“上火”情況各異

          網友:今年以來,包括上海在內的不少主要城市的樓市都有回暖或反彈跡象,所以不少人認為樓市“虛火”仍在,您對目前的樓市表現如何看待?對今年的樓市走向又有何判斷?

          馬冀:“國六條”對于上海房地產市場帶來的還是理性影響,目前樓市走勢還是穩步上行。有人提出上海一手房市場是不是存在“樓荒”現象,我持否定觀點。因為這取決于市場的有效供給和實際需求,從目前的新增供應量分布來看,一手房供應還是很充足的,只是外環線之外占到了總體供應的53%左右,中環線附近的樓盤則日趨減少,而基于市場對外環線以內房源的需求很大,所以導致一些人所認為的“樓荒”現象。相信隨著下半年更多的“70/90”小戶型推出,可以一定程度上滿足大量積壓的剛性置業需求。

          薛建雄:從目前的房價來看,上海是反彈,其他很多地方則一直是在高漲。原因就是前面所提的,供應和需求同時遭遇調控,而其中需求方面的調控力度還不夠,所以房價沒能調下來。房價不跌反漲,也是我國經濟發展、人多地少、人民幣升值等情況下的無奈。分區域來看,個人認為,北京、深圳等地的房價早前遠比上海低,所以有上漲空間,但經過近年來的大幅上漲,已經有所透支,其他如成都、北海等二、三線城市的房價也漲得過高,如果加重調控,很可能出現下跌。(活動策劃:柯鵬 李和裕 主持人:李和裕 整 理:李和裕 唐皓)

         
        編輯:王菲】
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