乍一看，豬肉和房子似乎不具有可比性，但同為基本生活需求范疇，完全可以把房價與肉價問題拿來作一番比較。與肉價的發(fā)展史不同的是，房價問題由來已有四年之久，從2003年開始，上海等長三角城市的居民都在抱怨房價漲得太快，經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，2005、2006兩年長三角房價整體有所回落，可北京、深圳、廣州、大連等城市卻逆勢而起，至今仍不肯低頭。近兩三個月，上海樓市重新升溫，南京、杭州也跟著亢奮，整個長三角樓市似有“王者歸來”之勢，真讓買房人摸不著房價的“筋”。
對于房價居高不下，老百姓和部分專家認(rèn)為是政府宏調(diào)不力和開發(fā)商捂盤所致，開發(fā)商們則認(rèn)為房價上漲主要緣于需求旺盛，政府土地供應(yīng)不足。客觀地說，目前影響中國住宅價格的因素太多太復(fù)雜，比如股市獲利資金回流已成為短期內(nèi)的重要暖市因素——這是以前從未有過的。但若一定要找出最關(guān)鍵的一個原因，必定是市場有效供應(yīng)不足。
住宅有效供應(yīng)不足的癥結(jié)何在？不妨拿生豬供應(yīng)作參照。首先，針對近期的肉價飆升，國務(wù)院立即通知“要抓好生豬生產(chǎn)”，通過擴(kuò)大供應(yīng)抑制肉價的思路非常明確且正確。而針對房價的調(diào)控思路，有一些值得商榷，2004、2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點是緊縮“地根”和“銀根”、增加流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、整治市場秩序等，其作用是同時增加了開發(fā)和購買成本，一方面不同程度地分別抑制了投機(jī)、投資、自居需求，另一方面也減少了土地出讓規(guī)模、增加了開發(fā)成本，推高了房價。2006年“90/70”政策的出臺，表明政府把調(diào)控房價的方式轉(zhuǎn)向調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大幅增加中小房型的普通住宅。這一思路是正確的，但卻需要1~2年才能真正形成有效供應(yīng)，而去年牽涉到各地政府和開發(fā)商在對“90/70”政策認(rèn)知理解、討價還價、修改原有項目設(shè)計方案等上面花費(fèi)了不少時間，使部分樓盤開工時間推遲數(shù)月，也就在一定程度上造成目前供應(yīng)相對不足的現(xiàn)況。
其次，從產(chǎn)業(yè)組織形式上，養(yǎng)豬業(yè)與住宅業(yè)完全不同。生豬的生產(chǎn)主要控制在單個農(nóng)戶手中，或是“公司+農(nóng)戶”的組織形式，養(yǎng)豬企業(yè)無法在供應(yīng)上形成壟斷，因此整個行業(yè)市場化程度非常高，在肉價看漲的形勢下，政府只要稍加引導(dǎo)，供應(yīng)量就會激增；而中國房地產(chǎn)開發(fā)的形式單一，開發(fā)商實際上壟斷了住宅生產(chǎn)，這一利益集團(tuán)擁有強(qiáng)大的行業(yè)和市場影響力，雖然就單個企業(yè)、就整個市場而言，絕對不可能形成壟斷，甚至連寡頭壟斷的可能性也不大，但在某些城市、城區(qū)或板塊的市場供應(yīng)，完全有可能被幾個大型開發(fā)商所主導(dǎo)。顯而易見，住宅產(chǎn)業(yè)的市場化程度和生產(chǎn)的透明度，比生豬生產(chǎn)低得多。
有效供應(yīng)不足，可以分兩個方面分析，一方面是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，比如中小戶型、中低檔住宅比重偏小；另一方面是土地出讓之后長期不開發(fā)，不能形成有效供應(yīng)。
既然糾正歷史偏差的難度大、成本高，中央政府尤其是地方政府，更應(yīng)“防重于治”。比如大盤開發(fā)問題。過去幾年，大盤開發(fā)成為住宅開發(fā)的一大潮流，而且規(guī)模呈越來越大之勢，近期碧桂園就在沈陽拿下一個8000畝項目，城市運(yùn)營商成為部分大開發(fā)商自封的稱號。大盤開發(fā)的利在于片區(qū)發(fā)展的統(tǒng)籌性、協(xié)調(diào)性、配套優(yōu)化，但其弊端也很明顯：開發(fā)商借機(jī)囤地，以地價上漲牟取暴利；分期開發(fā)周期過長，不利于短期內(nèi)形成市場供應(yīng)；開發(fā)商在后續(xù)開發(fā)中存在修改用地性質(zhì)以謀取更高利潤的可能性與可行性。因此，今年5月，國土資源部為進(jìn)一步深化土地市場治理整頓工作，強(qiáng)調(diào)要抓好六個方面的工作，其中一條就是“進(jìn)一步嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積”。但與諸多中央政策一樣，地方政府的執(zhí)行力仍令人擔(dān)心。
綜上所述，相比豬肉生產(chǎn)模式，住宅開發(fā)要復(fù)雜許多，但任何商品市場的價格都由供求關(guān)系主導(dǎo)，這是條非常簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。政府部門在調(diào)控肉價時能夠一刀砍在“供應(yīng)不足”的“病灶”上，又怎能在調(diào)控房價上亂下“藥方”？筆者認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是地方政府必須在落實中央相關(guān)政策和增加住宅有效供應(yīng)方面下大力氣。(楊紅旭 本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員)
