“如果按照我的設(shè)計(jì)方案，樓市就沒有現(xiàn)在這么多問題。”楊慎說。5月16日下午，北京三里河路9號(hào)，和很多部委機(jī)關(guān)大院里的房子一樣，楊慎所住的“部長樓”一點(diǎn)都不起眼。當(dāng)天，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪了這位前建設(shè)部官員。

　　楊慎曾歷任國家建工總局辦公廳副主任、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部(建設(shè)部前身)局長、副部長等職務(wù)。此外，他還曾擔(dān)任中房集團(tuán)董事長一職，1994年，楊慎被選為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長，2006年卸任。

　　雖然已經(jīng)退出領(lǐng)導(dǎo)崗位多年，但楊慎一直心系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，密切關(guān)注著樓市發(fā)生的一切。看上去已年逾七十的他如今幾乎每天都堅(jiān)持看中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)等16份報(bào)紙，另外還要做剪報(bào)，同時(shí)筆耕不止。他說，他正在寫與房地產(chǎn)有關(guān)的一本書，每天的時(shí)間很緊張。

　　“問題就是咱們現(xiàn)在說點(diǎn)真話挺麻煩，不說真話，也沒法弄！”談到當(dāng)前樓市存在的種種問題，楊慎一片感慨。

　　樓市根本問題是體制問題

　　最近，房價(jià)在調(diào)控政策密集出臺(tái)情況下仍然呈現(xiàn)強(qiáng)勁的漲勢引起了楊慎的關(guān)注。他說，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)存在的問題用六個(gè)字可以概括，就是：“體制”、“政策”、“法規(guī)”，總之是大的政策有問題。他認(rèn)為，之所以房價(jià)越調(diào)越漲不外乎兩種可能：一是沒有號(hào)準(zhǔn)脈，沒有認(rèn)清樓市的病根；一是認(rèn)準(zhǔn)了病，但開出的藥方不對(duì)，吃錯(cuò)了藥。歸根結(jié)底，“根本問題是體制問題。”

　　《鄧小平同志關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》是國家領(lǐng)導(dǎo)人在房地產(chǎn)方面開歷史先河的一次重要講話。這是小平同志在1980年4月2日同中央負(fù)責(zé)同志談話的一部分，對(duì)我國長期規(guī)劃中建筑業(yè)的地位問題和住宅問題提出了指導(dǎo)性的意見。這一講話經(jīng)過楊慎的努力，最終在1984年公開發(fā)表。

　　1996年10月，國家體改委、建設(shè)部、國家計(jì)委、國家科委及中國房協(xié)等單位聯(lián)合成立了《住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)的研究》課題組(該課題被列為國家重點(diǎn)軟科學(xué)計(jì)劃)，楊慎是該課題組顧問。

　　1998年，我國正式啟動(dòng)房改，是年，楊慎執(zhí)筆起草的《關(guān)于住房分配體制改革的政策建議》(下稱《建議》)送交建設(shè)部。《建議》從取消實(shí)物分房、放開二級(jí)市場、調(diào)整信貸政策以及完善產(chǎn)業(yè)主體等方面提供了相關(guān)政策建議。這些政策建議包括實(shí)行“年功補(bǔ)償、貨幣分配”模式下的住房改革方案、建立住房社會(huì)保障、理順住房價(jià)格體系等等。楊慎認(rèn)為，如果按照他當(dāng)初提出的設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)在面臨的許多問題會(huì)迎刃而解。

　　房價(jià)收入懸殊過大

　　楊慎的擔(dān)憂在于：當(dāng)前的樓市調(diào)控政策所采取的調(diào)控措施和調(diào)控目標(biāo)背道而馳。他說，中央調(diào)控樓市的意圖，是為了讓全國老百姓買得起房子，但是為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)所采取的緊縮銀根、嚴(yán)控土地以及增加稅收，無一不在客觀上進(jìn)一步拉大了房價(jià)收入比。

　　國際公認(rèn)合理的房價(jià)收入比應(yīng)該是4至6倍，我國目前的房價(jià)收入比在(15-20)：1，即15-20倍左右，而實(shí)際居民收入和國外如美國、西歐等一些國家的居民收入相比相差30倍以上，懸殊巨大。以我國月收入3000元以下的中低收入者為例，15年不吃不喝也僅能攢下不到60萬元的積蓄。如果在北京等一類城市，60萬元在市里(除非在郊區(qū))基本買不到一套像樣的房子。

　　楊慎曾極力主張的所謂“年功補(bǔ)償、貨幣分配”的住房改革方案，就是對(duì)過去工資中未包括的住房含量，按照參加工作年限和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)將國家用于建房的資金納入個(gè)人工資，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的新辦法。

　　他曾經(jīng)做過測算，當(dāng)初(1998年)，如果采取這種辦法，平均每人每年可有2464元(按當(dāng)時(shí)水平)的資金來源，占平均工資的42%。而且無需財(cái)政另增支出，通過財(cái)政體制和投資體制的轉(zhuǎn)換，即只需將過去國民收入中用于建房的投資二次分配，還原到初次分配中去即可。這樣不僅解決了房改資金來源問題，同時(shí)也提高了個(gè)人購房、租房的能力，可謂是一舉兩得。

　　楊慎還在《建議》中大力提倡建立住房社會(huì)保障，在實(shí)行“年功補(bǔ)償、貨幣分配”的同時(shí)，對(duì)城市中少數(shù)生活困難、住房也困難的“雙困戶”予以特別的重視，從實(shí)現(xiàn)居者有其屋的社會(huì)目標(biāo)出發(fā)，建議國家通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，在大中城市建立廉租住宅的供應(yīng)體制。這種廉租住宅供應(yīng)體制只在4個(gè)直轄市、28個(gè)省會(huì)城市及46個(gè)50萬人口以上的大中城市實(shí)現(xiàn)，供應(yīng)對(duì)象是沒有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入、家庭人均收入低于當(dāng)?shù)刈畹拓毨Ь�又沒有住房的城市居民。

　　鑒于中小城市住房面積一般高于大城市，這些城市原則上不建廉租住宅。對(duì)于這些城市無生活來源又沒有住房的居民，可用發(fā)放特困住房補(bǔ)貼的辦法解決。

　　節(jié)能問題亟待解決

　　有統(tǒng)計(jì)資料表明，中國大陸高達(dá)95%的建筑被視為高能耗建筑。國際著名房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布的一份白皮書就曾對(duì)存在上述問題的中國房地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)出警告。該白皮書在關(guān)注中國房地產(chǎn)市場繁榮的同時(shí)，對(duì)其發(fā)展模式和可持續(xù)性表示擔(dān)憂：“在中國大陸經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁擴(kuò)張下，商用和住宅建筑的施工速度相當(dāng)驚人，而在建筑業(yè)繁榮發(fā)展的背后，大中華區(qū)的可持續(xù)性資源運(yùn)用意識(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于西方國家。”

　　盡管近年來政府有關(guān)部門開始加大提高建筑標(biāo)準(zhǔn)和促進(jìn)能效的工作力度，但“長期非可持續(xù)性資源運(yùn)用發(fā)展所帶來的危險(xiǎn)”迫在眉睫。有關(guān)節(jié)能的舉措，仍然是雷聲大，雨點(diǎn)小。

　　楊慎說，事實(shí)上，有關(guān)建筑節(jié)能工作目前正遭遇一種尷尬——開發(fā)商不愿建節(jié)能的房子，老百姓也不愿買。因?yàn)樵靸r(jià)高，開發(fā)商建這種房子每平方米成本將增加5%-10%，如果是帶裝修同時(shí)又節(jié)能的房子，一般每平方米成本將增加600-800元。羊毛出在羊身上，老百姓不愿買似乎在情理之中。

　　他表示，節(jié)能建筑實(shí)際上替國家節(jié)省了煤、石油等資源，和國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，國家應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策，對(duì)此給予補(bǔ)貼。“要么減稅，要么補(bǔ)貼。給開發(fā)商減稅，給購房者以補(bǔ)貼。”他給推廣節(jié)能建筑開出一劑藥方。

　　打擊官商勾結(jié)

　　最近，中國社會(huì)科學(xué)院出版的房地產(chǎn)藍(lán)皮書列舉了我國房地產(chǎn)企業(yè)的若干問題和罪狀：企業(yè)素質(zhì)較低、虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等等。

　　建設(shè)部部長汪光燾日前在全國建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會(huì)議上作報(bào)告時(shí)亦指出，2006年全國建設(shè)系統(tǒng)違法違紀(jì)和涉嫌違法違紀(jì)人員共415人，其中不乏一些大案要案。

　　楊慎認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)官商勾結(jié)之所以嚴(yán)重也有制度方面的原因。房地產(chǎn)行業(yè)近年來為地方貢獻(xiàn)了一定的稅收，成為地方財(cái)政倚重的行業(yè)。因此地方政府很難不向著開發(fā)商。

　　“這些年來，我們的城市建設(shè)為什么千篇一律？”楊慎說，對(duì)開發(fā)商，政府應(yīng)重視引導(dǎo)，給予建議，并且教育它。對(duì)官商勾結(jié)，要打擊，但光靠這些也是不夠的，楊慎認(rèn)為，根本的出路在改革稅制。只有改革稅制，使地方政府與開發(fā)商之間的利益關(guān)系淡化，才能從根本上減少官商勾結(jié)的發(fā)生。（周雪松）