對于買經(jīng)濟(jì)適用房排不上隊(duì)、買高價(jià)商品房又無能為力的普通老百姓而言，限價(jià)商品房無疑是房地產(chǎn)調(diào)控以來最為期待的事情。
漫長的等待后，近期北京、廣州、成都等一些城市的老百姓終于看到了揭開神秘面紗的限價(jià)房。一系列追問也隨之而來——限價(jià)房所“限定”的價(jià)格比市場價(jià)究竟便宜多少？有多少中低收入家庭能買到限價(jià)房？
處在保障性住房與商品住房“夾縫”中的限價(jià)房
2006年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。作為“國六條”的配套細(xì)則，《意見》明確提出：“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。”因此，限價(jià)房可以簡單地概括為“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”。
雖然“限房價(jià)”“限戶型”等字眼讓中低收入百姓分外期盼，但限價(jià)房的推出過程卻一波三折。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，限價(jià)房既區(qū)別于保障福利房，也不同于一般的商品房。“既要運(yùn)用計(jì)劃手段限定房價(jià)，讓中低收入家庭承受得起；又要遵循市場運(yùn)行規(guī)律。限價(jià)房定位的這種特殊性和矛盾性增加了其操作的難度。”嚴(yán)金明教授說。
2006年底，限價(jià)房在廣州、成都、杭州、青島等地陸續(xù)出爐。今年4月，具有標(biāo)桿意義的北京限價(jià)房地塊招標(biāo)的高調(diào)推出，讓苦苦等待的北京市民頓感“眼前一亮”。
處在保障性住房與商品住房“夾縫”中的限價(jià)房，雖然最終走到房地產(chǎn)市場調(diào)控的前臺，但圍繞限價(jià)房的各種爭論并未塵埃落定，限價(jià)房政策的相關(guān)細(xì)節(jié)也有待進(jìn)一步細(xì)化。
普通百姓買得起限價(jià)房嗎？
輿論關(guān)注的焦點(diǎn)首先是限價(jià)房定價(jià)是否合理。換言之，普通百姓買得起限價(jià)房嗎？
以北京推出的限價(jià)房為例，首批限價(jià)房將比當(dāng)?shù)赝|(zhì)普通商品房平均價(jià)格下降10%-15%。其中，西三旗地塊標(biāo)書明確，項(xiàng)目平均銷售限價(jià)為6350元/平方米。而目前該區(qū)域普通住宅售價(jià)已基本達(dá)到8000元/平方米，這樣這塊限價(jià)房比周邊項(xiàng)目便宜2000元/平方米左右。市民陳軍在接受記者采訪時(shí)說：“每平方米便宜2000元，降價(jià)幅度還是比較大的，能夠在一定程度上緩解中等收入家庭的購房壓力。”但在某事業(yè)單位工作的王芳的話也道出了一部分市民的觀點(diǎn)：“每平方米6350元，太貴了，我仍然買不起。如果限價(jià)房的定價(jià)應(yīng)該以中低收入居民的承受力為標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在這樣參照周邊商品房來定價(jià)，那不等于承認(rèn)了高漲房價(jià)的合理性嗎？”
焦點(diǎn)之二是限價(jià)房的申購資格問題。也就是說，普通百姓買得到限價(jià)房嗎？
由于此前經(jīng)濟(jì)適用房暴露出的購買資格審核不嚴(yán)等問題，使得人們對限價(jià)房的資格審核存在擔(dān)憂。房地產(chǎn)獨(dú)立評論人顧海波認(rèn)為，限價(jià)房等保障性住房的需求巨大，但供應(yīng)量卻是有限的。如果不能清晰認(rèn)定購買對象，就很可能滋生腐敗。
據(jù)了解，目前，廣州、北京等對限價(jià)房購買資格的要求還僅限于本市戶口、中低收入家庭優(yōu)先等籠統(tǒng)規(guī)定，具體細(xì)則仍在制訂過程中。
焦點(diǎn)之三是限價(jià)房的質(zhì)量問題。即普通百姓買了限價(jià)房后住得好嗎？
由于限價(jià)房政策對開發(fā)商的利潤有所限制，曾有輿論認(rèn)為“中小開發(fā)商可能更感興趣”。但北京首塊限價(jià)房用地招標(biāo)現(xiàn)場卻演繹了一場地產(chǎn)大鱷的激烈角逐，對此市民陳軍不無擔(dān)心地說：“資本的逐利性決定了開發(fā)商追逐高額利潤的本能，限價(jià)房縮小了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商會(huì)不會(huì)通過偷工減料來降低成本，會(huì)不會(huì)因此帶來產(chǎn)品質(zhì)量問題？”對此，嚴(yán)金明認(rèn)為限價(jià)房不僅需要政府在質(zhì)量監(jiān)管上嚴(yán)格把關(guān)，而且要讓限價(jià)房的購買者全程參與工程質(zhì)量監(jiān)督。
讓政府的歸政府，市場的歸市場
據(jù)了解，北京今年將開工建設(shè)300萬平方米限價(jià)房，而北京市相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)資料顯示，近幾年北京商品住宅的年均銷售量為4000萬平方米左右。這樣看來，在住房供應(yīng)總量里，限價(jià)房的比例還不到10%。
嚴(yán)金明指出，目前，限價(jià)房還處在探索階段，推出的數(shù)量、比例都不大，效果也是有限的，因此還不能說是一種很成熟的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段。“但可以肯定，隨著限價(jià)房數(shù)量、規(guī)模的不斷擴(kuò)大，會(huì)有越來越多的中低收入家庭，通過這一惠民政策實(shí)現(xiàn)安居夢想。”嚴(yán)金明教授說。
顧海波則認(rèn)為，限價(jià)房不是孤立的，是整個(gè)住房體系中的一個(gè)有機(jī)組成部分，必須放在整個(gè)體系中來全面考量。限價(jià)房只是拉近了房地產(chǎn)市場與普通老百姓的距離。要真正解決廣大普通百姓的自住住房需求，顯然還有不少路要走。
財(cái)經(jīng)評論人士余豐慧認(rèn)為，建立政府負(fù)責(zé)下的多層次住房建設(shè)和供給，鼓勵(lì)自住性為主的住房消費(fèi)需求，是中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式的核心內(nèi)容。在解決百姓住房問題上，政府負(fù)起低收入者的住房責(zé)任，政府協(xié)助解決中等收入者的住房，高收入者完全進(jìn)入商品房市場解決住房問題。
“讓政府的歸政府，市場的歸市場，這也許才是解決我國百姓住房難、高房價(jià)的治本之策。”余豐慧說。(董素玉)
