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        樓市觀察:限價房四大硬傷為房產調控雪上加霜
        2007年04月24日 13:50 來源:上海證券報


             圖為北京某住宅小區居民樓。北京市建委負責人日前透露,2007年,北京市將新開工建設300萬平方米“兩限”(限戶型、限價格)商品房、200萬平方米經濟適用房、30萬平方米廉租房,以解決住房困難群眾的住房難題。同時,還將建立全市統一的住房保障領導機構,并配備專職工作人員,負責“兩限”商品房、經濟適用房和廉租房建設和分配管理。住房保障工作實行三級管理,以區為主,市、區縣和街鄉三級政府共同承擔住房保障工作責任,并將住房保障工作作為考核區縣政府目標責任制的一項重要內容。 中新社發 馬小剛 攝


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          北京民眾期待已久的限價(限制價格、居住面積)商品房終于進入實際操作階段。據報道,北京市限價房的定價原則是:比該地區同質普通商品房的平均銷售價格下浮10%—15%。限價房給很多期待者的第一反應是:“太貴了!”在廣州市,限價房給公眾的感覺同樣是“太貴”。去年8月,廣州市國土房管局發布公告稱,對位于城郊的廣州開發區兩塊住宅地掛牌拍賣,要求建成90平方米以下中小戶型房,房價不得超過6000元/平方米,但該地塊周邊住宅市場均價不到5000元!

          限價房是建設部不久前發明出來的一種住房供應形式。按照建設部的構思,限價房的主要任務是滿足中低收入家庭自住需求,即解決一部分無能力購買普通商品房、又超過經濟適用房購買條件的“夾心層”,從而形成商品房、限價房、經濟適用房和廉租房四個層面的住房供應體系。

          從表面上來看,限價房似乎有利于公眾,四個層面的住房供應體系也引人遐想,然而,華美外表掩蓋下的則是另一方情形——它可能給受阻的調控政策再套上一個沉重的枷鎖:

          第一,力扛房價。限價房價格是在其周邊商品房價格基礎上降低10%-15%計算出來的,而目前的商品房價格本身就包含著巨額暴利——開發商與地方政府分享了這份暴利,假如這種定價機制被確定下來,實際上等于變相承認了目前商品房價格的合理性,等于為目前的高房價裝上了一個認證標簽,在客觀上起到了強化商品房價格的作用,如此操作,房市調控還將走向何方?

          第二,主次顛倒。為什么要把限價房定位于“超過經濟適用房購買條件的夾心層”,而不是定位于“超過廉租房條件而買不起經濟適用房的夾心層”?這種定位本身就有主次顛倒之嫌,因為目前最迫切需要解決的是低收入者,而不是“超過經濟適用房購買條件的夾心層”的住房問題。并且,把本來應該購買經濟適用房的人從社會保障體系中拖出來,納入到商品房供應體系之中,對他們是否公平?

          第三,削弱調控功能。所謂的限價房仍然是商品房,只不過是相當于在商品房的基礎上打八五折或九折(以北京的限價房為標準),這種做法將削弱對房價的調控功能。因為,經濟適用房和廉租房供應量的增加,有利于抑制房價過快增長。研究表明,經濟適用房或廉租房的供應每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%。限價房的推出實際上在擠占經濟適用房和廉租房的空間,削弱其調節功能。

          第四,強化商品房地位。我國房改時的政策框架是:經濟適用房承擔為普通民眾服務的功能、廉租房承擔為困難群眾服務的功能、商品房承擔為高收入渚提供服務的功能。但是,在具體落實過程中,許多地方拒絕建造廉租房;經濟適用房在某種程度上被打上商品房的烙印——被定性為帶有社會保障性質的商品房,落腳點仍為商品房,許多人根本買不起。在這種情況下,更應該做的是加大廉租房和經濟適用房的落實力度,強化政府的責任,而不是繼續向商品房靠近——不倫不類的限價房比打上商品房烙印的經濟適用房更靠近商品房。

          限價房的供應看似在構建所謂的“以商品房、限價房、經濟適用房和廉租房四個層面為主體的住房供應體系”,實際上使處于高價位的商品房的地位得到了強化,而使經濟適用房和廉租房的地位受到削弱,這其實是在變相抹殺住房中所包含的公益性特點,弱化乃至規避政府在社會保障方面應當承擔的責任。最簡單的一個道理是,經濟適用房用地是由政府劃撥的,政府不能從出地出讓中牟利,相關稅費收入亦大幅減少,開發商的利潤也被限定在3%,而限價房卻能讓政府和開發商繼續牟利,并且是披著所謂社會保障的外衣牟利——限價房的社會保障體現在何處?

          如果有關部門真的為房價調控著想,真的為廣大中低收入者著想,就應該在落實廉租房和經濟適用房方面下功夫,而不是弄出華而不實的限價房這種怪胎,為正受到重重阻力和羈絆的房市調控政策雪上加霜。 (時寒冰)


         
        編輯:王菲】
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