杭州商品房預售資金監管細則出臺

　　中新網杭州11月17日電(記者 夏毅 實習生 酈葉)繼浙江省商品房預售資金監管暫行辦法實施之后，《杭州市商品房預售資金監管實施細則》于今日出臺。記者從杭州市房管局了解到，該實施細則共二十一條，對商品房預售資金監管協議的簽訂和報送、預售資金的收存和使用、監管賬戶的管理等方面都作出了詳細的規定。而對于未簽訂商品房預售資金監管協議的項目，房產行政主管部門將不予發放《商品房預售證》。

　　據了解，杭州市主城區2010年11月20日后受理預售的商品房項目，都按本細則實行預售資金監管。業內人士指出，該《細則》實行之后，開發商在預售金上的調用將受到限制，而整個市場也將得以規范，但對房價的影響并不明顯。

　　“開發商將要適應這一新的游戲規則。”中國指數研究院杭州分院總監曹旭東表示，細則內容并不讓他們感到意外，這也是為何在11月1日前有一批房產項目集中領出了預售證，也是提前得到了些《細則》的風聲。

　　記者發現，《細則》將批準預售的商品房建設項目全部納入預售資金監管對象范圍，做到了一視同仁。《細則》規定，房地產開發企業可以根據建設項目的實際情況，按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象，在當地銀行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬戶，并且一個監管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現金。此外，預售資金監管銀行及資金賬戶賬號應通過透明售房網對外公布，并在商品房定金合同或買賣合同簽訂前通過網上合同備案系統自動予以提示。

　　同時《細則》指出，房地產開發企業或代理銷售機構預售商品房時，應由購房人將預付的購房款直接存入資金賬戶，房地產開發企業不得直接收存購房款。按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接轉入資金賬戶，并注明用途；分期或其它付款方式購買商品房的，在簽訂《商品房買賣合同》中，必須注明付款次數、每次付款金額和付款時間，并按合同約定及時將購房款存入資金賬戶。

　　關于預售資金的使用，《細則》也有明確規定。房地產開發企業申請使用商品房預售資金，應逐季編制用款計劃，并按計劃分次向監管銀行提出申請。用款計劃應當按建設工程形象進度完成情況或建設工程施工合同約定的付款節點制定。商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設，其中監管項目工程預算清冊總額不低于130%的預售資金按預售資金監管協議方式監管，按監管協議監管的項目工程預算清冊總額的20%可以用于監管項目相應的前期工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、稅費、同步歸還本項目房地產開發貸款及其他費用。

　　“這意味著，開發商只有結清項目的款項后，才能拿到全部的預售款。”對此，曹旭東表示，這將促使開發商在銷售節點上加快推盤速度，而此前慣用的“捂盤”伎倆將明顯弱化。但他也指出了一個潛伏的危機，“開發商回籠資金的速度會減慢，這樣也會影響他們的拿地熱情，從而影響市場整個的供應量，這是一個弊端。”

　　至于資金賬戶的管理，《細則》要求監管銀行應按月出具監管項目的預售資金收繳、支出情況對賬單，并在對賬單中明確預售資金支出的用途。房地產開發企業應在每月15日前，將建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單，報送監管項目所在地房產行政主管部門備案。

　　房地產開發企業在辦理完杭州市房屋建筑工程竣工驗收備案手續后，持建筑工程竣工驗收備案表向監管銀行申請撤銷資金賬戶，監管銀行按規定與房地產開發企業辦妥相關手續后，撤銷資金賬戶。同時，房地產開發企業應將資金賬戶撤銷的證明報預售許可所在地房產行政主管部門備案。(完)