業內人士熱議：預售資金監管 能管住地價嗎？

　　近日新出爐的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》成為政府調控房地產市場的又一記重拳。在貸款環境被收緊、購房需求被限制的情況下，這一次受到調控影響的則是開發商視為命脈的現金流。在許多業內人士眼中，這一措施不但將在短期內對房地產供應量產生巨大影響，甚至也將對開發企業中期的戰略布局產生作用。“不要小看這一管理辦法，如果落實到位，甚至可以降低地價上漲的壓力。”有業內人士作出了這樣的判斷。

　　●本期嘉賓●

　　房地產專家、首都經貿大學教授　邢亞平

　　天津中原董事總經理　殷則環

　　北京世聯房地產顧問有限公司董事總經理　李巖

　　SOHO中國有限公司董事長　潘石屹

　　●對房價的影響

　　在政策調控的大背景下，政府近期新出的一系列政策都在撥動“房價”這根弦，而實行“預售資金監管”是否會影響房價呢？多數嘉賓認為，短期內不會對房價產生直接影響，但是從側面會有助于房價的平穩。

　　邢亞平：預售資金監管對房價沒有直接影響

　　房地產專家、首都經貿大學教授邢亞平認為，預售資金監管政策的出臺對房價的影響不是直接性的，不能簡單認為該項政策的出臺會立刻對房價的漲跌產生直接影響。

　　邢亞平表示，預售資金監管制度實際上是規定預售資金的專款專用，要求預售資金優先用于該預售項目的工程建設上，不能用于拿地等其他用途。這項制度主要是保證預售項目的資金安全，防止爛尾房現象，保障消費者利益，同時也降低銀行的信貸風險。開發商的資金鏈包括自有資金、銀行貸款、建筑承包商墊資、預售資金等，預售資金監管政策只是對其資金鏈的一部分進行監管，只是眾多房地產調控政策的因素之一，因此不能孤立地判斷其對房價走勢的影響。

　　“總體來說，從今年4月起推行的一系列調控政策來看，購房首付比例提高、三套房限制貸款這些政策對于降低房價的影響是直接的，而預售資金監管制度的出臺對房價沒有直接的影響”。

　　殷則環：不會對房價產生太大影響

　　天津中原董事總經理殷則環認為，從“預售資金監管”這一政策本身來講，其對房價是不會起到直接作用的。

　　實施“預售資金監管”意味著在開發商已被收緊貸款的環境下，預售資金的管制必將影響其資金運用、資金走向和現金流平衡策略。在市場層面，如果政策調整持續，市場進一步冷淡，或將促使資金鏈相對緊張的開發商加快推盤銷售，在短期內增加市場供應。這種情況將有利于價格的降低。但是，能否產生這種結果還取決于市場多方面合力的結果如何。僅從目前公布的信息來看，還不好判斷。

　　潘石屹：能否降房價取決于土地供應

　　針對“預售資金監管”，SOHO中國有限公司董事長潘石屹則表達了另一種觀點。他表示，預售資金監管辦法實施后，首先的影響是土地價格會下降。如果地方政府想維持過去地價款的收入就要加大土地供應。所以，這次對房地產開發商資金監管的政策會不會導致房價下降，最核心是取決于地方政府的供地會不會增加。

　　●對土地價格的影響

　　誠如一些專業人士所言，“預售資金監管”這一措施原本是用來保證預售項目資金安全，防止項目爛尾的，其對房價并無直接影響。但是在房地產“滾動開發”的模式面前，這一措施卻有可能從土地價格入手，成為規范地產市場的有力武器。

　　李巖：會有助緩解地價上漲壓力

　　北京世聯房地產顧問有限公司董事總經理李巖認為，“預售資金監管”本是控制項目開發資金風險的措施，但在現有的房地產開發模式之下，卻可能起到規范預售資金使用，減少開發商盲目哄抬地價的現象，從而影響地價走向。

　　“從外地已開始實施的預售資金監管情況來看，開發商至少有三分之一以上的資金將會受到嚴格控制使用，根據規定只能用于工程建設等款項的支付。而在監管以前，這些資金中少的會有20%-30%，多的會有超過一半的預售資金都會成為開發商拍地的儲備資金，從而使開發商在拍地時有更高的價格上限。而新措施實施后，能夠從一定程度上限制開發商將資金挪作拿地或其他用途，降低出現土地泡沫的風險。

　　殷則環：對地價的影響取決于實施細則

　　對于土地價格的影響，殷則環認為會產生一定影響，但最終效果如何還取決于具體的實施細則。

　　“按照新規實施以后，到底有多少比例的資金會進入監管將會決定最終的效果。按照《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，開發企業應按照‘地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件’等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。而在現實操作中，建筑企業代為墊款施工的情況普遍存在，開發商與施工方如何約定、最終預售資金監管如何實施都將決定開發商的資金運轉。假設開發商只有40%的資金被完全監管，另外60%在一定時間后回到開發商手中，那么開發商依然可能用這部分資金去購買土地。”

　　潘石屹：將使開發商購買土地的資金空前緊張

　　潘石屹表示，對房地產開發商預售資金的監管從本質上來說是為了防范風險，但像北京出臺的將所有預售款都進行監管，其結果是開發商購買土地的資金空前緊張。

　　潘石屹認為，新出臺的辦法將房地產開發商所有預售資金都監管是不合理的，開發商本身就有一些合理支出需要用到預售資金。“開發商的土地款要一次性支付給政府，約占總數的50%，營業稅要提前支付，土地增值稅和所得稅要預征，所有銷售收入都被監管起來了，我預計在一年后開發商的資金會出奇緊張。事實上，監管目的是為了防止出現爛尾樓，只需監管建設資金就可以了。”

　　●對開發企業的影響

　　邢亞平：小開發商或許逐步退出一線市場

　　邢亞平表示，對于開發商來說，該制度主要對其現金流有直接的影響，而影響程度也會因企業規模不同而有所區別：對于規模大、實力較強的大型開發商影響程度較小，他們通常是全國布局，由于預售資金監管制度只在部分城市實行，所以大企業可以根據企業內部的整體資金調配計劃進行資金平衡，因而對其影響不大，只是會使其適當減緩土地囤積速度，避免其快速、大規模地連續拿地。而規模中等、實力一般的中型開發商將會受到制約，有可能因為現金流動性差而發展進程減緩。影響最大的是規模較小、實力較弱的開發商，他們甚至有可能被迫逐步退出一線市場。

　　李巖：大開發商所受影響不大

　　李巖認為，預售資金監管措施對于規模不同的公司所起到的作用也是不同的：對于大型房地產企業來說，由于他們自有資金較多，融資信貸能力也很強，僅北京等部分城市的預售資金監管政策不會對他們形成大的影響，最多只會改變企業內部的資金流轉。而對于中等開發商而言，縮小擴張步伐，謹慎拿地會是他們的選擇之一。受影響最大的當數一些小的開發商，他們由于預售資金受控，再進入市場拿地的意愿會減弱，最有可能做的就是提高現有項目的售價，一方面獲取更高的利潤，另一方面也可以延緩銷售速度，如果沒有新的機會，最終可能會退出房地產領域。

　　此外李巖表示，“預售資金監管”在房地產業內較早前就已經有了預警，此次落實不會出乎人們的意料。“其實這是一個早就應該出臺的規定，有些姍姍來遲。”李巖說。(衛東 林蔚然)