加息打破開發(fā)商幻想 樓市面臨深度調整

　　限購、加息，兩項重要舉措正在顯示威力，以成交量下跌為標志的樓市深度調整正在拉開序幕。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，上周被監(jiān)測的35 個城市中，20 個城市成交量環(huán)比下跌。其中，15 個城市跌幅超過10%，而廣州、南京、武漢、北京等重點城市跌幅分別達到69.61%、36.85%、32.11%和27.24%。業(yè)內人士普遍認為，加息不僅對購房者，更對開發(fā)商的心理造成巨大壓力，面對逐漸趨緊的資金鏈，開發(fā)商必須打破房價持續(xù)上漲的幻想，早做打算。

　　量跌先行 價跌有望緊隨其后

　　受到樓市“二次調控”、加息等樓市調控組合拳的影響，全國樓市以“跌”為主。根據(jù)以往量價互動的關聯(lián)性，預計房價跟隨下跌的可能性正在增加。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計，上周被監(jiān)測的35 個城市中，20 個城市成交量環(huán)比下跌。其中，15 個城市跌幅超過10%。而10 個重點城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲。

　　“雖然有個別城市成交量數(shù)據(jù)仍表現(xiàn)為上漲，但這主要是前期成交基數(shù)較低，以及出臺政策略微滯后所致。”中國指數(shù)研究院分析師說，從全國來看，受調控政策影響，成交量普跌是大勢所趨。

　　對此，一位開發(fā)商老總向記者直言，“如果沒有成交量，開發(fā)商就沒有回籠資金，只能坐吃山空，在這種情況下房價下調是肯定的。”

　　他私下向記者表示，雖然目前開發(fā)商資金鏈仍顯寬松，但面對加息、融資渠道收窄、限購、以及預售資金監(jiān)管強化等多重調控措施的作用，開發(fā)商的資金鏈也日益趨緊，如果政府不松動，開發(fā)商必然降價促銷。

　　“目前房價與前期持平，還沒有明顯地下調，其主要阻力還在于對調控政策執(zhí)行力度不夠，而且對調控的持續(xù)性心存僥幸。”北京中原地產張大偉說。

　　他向記者直言，經過多次調控，市場各方對此輪調控必然有一個認識過程。但是，在經歷一段時間的觀望和僵持后，樓市迎來明顯調整的可能性非常大。他預計10月、11月一線城市成交量下跌幅度可能加快，整個第四季度房價下跌可能性越來越大。

　　值得一提的是，有關調控引發(fā)“退房”、“提前還貸”的猜測，目前在北京等主要城市并沒有出現(xiàn)，這無疑為調控政策的穩(wěn)定形成支撐。

　　土地市場被觸動 流拍或再現(xiàn)

　　加息還將對土地市場形成深遠影響，開發(fā)商拿地將更趨謹慎和保守。在2005年和2007年，加息之后，土地市場都相應出現(xiàn)了較為集中的土地流拍或流標現(xiàn)象。

　　“從供給端來看，本次加息將使土地儲備成本提高。”國土系統(tǒng)一位專家向記者表示，本次加息采取短期對稱、長期不對稱的方式，也就是說，一年期存貸款利率增幅相同，而兩年期及以上貸款利率的增幅低于存款利率增幅。

　　“目前不少地方土地儲備機構自有資金不足，對銀行貸款依賴性較大，其中，又以一到兩年的中短期貸款為主，因此，利率的提升將加大土地儲備的融資成本。”該專家說。

　　對此，湘財證券分析師也指出，開發(fā)商將根據(jù)加息以及加息預期重新調整對土地價值判斷，土地市場將可能形成趨冷的態(tài)勢，但這將有助于資金充沛型企業(yè)和中型企業(yè)獲取擴張機會。

　　或將進入加息通道 鈍刀子割肉更疼

　　然而，一次小幅加息的打擊終究對房地產市場影響有限，對房地產市場更為大的卻是加息周期的到來。市場分析人士指出，本次加息相當于打開了加息的窗口，就此進入加息通道。也就是說，鈍刀子割肉更疼，資產價格將在中長期受到壓制。

　　廣發(fā)證券一份分析報告指出，由于中長期貸款利率增加不多，此次加息對開發(fā)商資金成本影響不是太大；對月供而言，加息 25 個基點大約相當于月供支出增加 2%，幅度并不算大，關鍵問題在于未來是否會持續(xù)、有規(guī)律地加息。

　　對此，湘財證券分析師則認為，加息對于市場的影響不在于影響消費者的預期，而在于影響開發(fā)商的預期。即，加息將加重開發(fā)商對于信貸政策會持續(xù)收緊的預期，改變以拖延為主的應對策略，迫使開發(fā)商開始實質性降價。

　　另外，業(yè)內人士表示，中短期內，15個城市的限貸及限購令對房地產市場將產生較為直接的影響，加之冬季是房地產行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，這些因素使得今年四季度樓市的交易量還將進一步回調，“交易量的回調將削弱房價的上漲勢頭，從而將有助于減輕房地產行業(yè)所面臨的調控壓力。”上述人士說。(記者 于祥明)