樓市“回暖”說遭質(zhì)疑 調(diào)控尚不能輕言放松

　　地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)5個(gè)月。在經(jīng)歷了調(diào)控之初交易量的大幅下跌后，進(jìn)入9月，單從數(shù)據(jù)看，樓市似乎在回暖。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年商品住宅日均成交最高出現(xiàn)在4月份，達(dá)331套。而今年9月上旬的日均成交已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)，達(dá)到了322套。

　　在宏觀調(diào)控的大背景下，樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)仍在延續(xù)。于是，“樓市回暖”、“調(diào)控放松”等種種新聞近期開始頻頻出現(xiàn)。地產(chǎn)宏觀調(diào)控是否會(huì)延續(xù)，成為各方討論的熱門話題。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國30個(gè)城市中，有26個(gè)城市樓市成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過50%。京滬穗深四地樓市的成交量，更是自調(diào)控以來首次集體上升。

　　面對(duì)這些數(shù)據(jù)，多家分析機(jī)構(gòu)卻認(rèn)為，樓市并不存在回暖的基礎(chǔ)。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)9月1日至12日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市“樓市新政”后開始預(yù)售的項(xiàng)目合計(jì)85個(gè)，總供應(yīng)房源合計(jì)為30214套。截至9月12日簽約總數(shù)為14625套，簽約率為48.4%。

　　但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，在“金九銀十”的前12天，這85個(gè)預(yù)售項(xiàng)目中，簽約的大部分房屋集中在少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。其中，有18個(gè)項(xiàng)目的成交量在11套以上，這18個(gè)項(xiàng)目的成交量，占新政后預(yù)售樓盤總成交量的比例高達(dá)88.6%。而有多達(dá)31個(gè)項(xiàng)目，在這期間依然為零成交。

　　成交的結(jié)構(gòu)性差異為何如此之大？我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉告訴記者，這個(gè)交易量的上升主要來自短期自住需求的釋放。比如，臨近開學(xué)，有些家庭需要“學(xué)區(qū)房”；9月份、10月份是傳統(tǒng)的結(jié)婚集中時(shí)期，不少人為了結(jié)婚買房。

　　“9月份成交量有所上升，最多也只能理解為，自宏觀調(diào)控以來成交量下滑的幅度有所減緩。”胡景暉說。

　　4月份國家出臺(tái)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策后，北京樓市成交量急劇萎縮。從5月份以來，北京二手房價(jià)格大概下跌了15%。

　　“只能說宏觀調(diào)控有了一些成果，有些區(qū)域的房價(jià)有了一定回落，但在普通人看來，并沒有感覺房價(jià)有明顯的下跌。”胡景暉說，樓市泡沫還遠(yuǎn)沒有被擠掉，目前這個(gè)階段，不論是政府部門還是普通購房者，對(duì)調(diào)控效果都談不上滿意。

　　基于上述分析，胡景暉認(rèn)為，這一輪宏觀調(diào)控政策不會(huì)撤出市場，將延續(xù)下去。

　　此前的幾輪樓市宏觀調(diào)控中，往往是剛有了一點(diǎn)效果，調(diào)控措施就撤出，導(dǎo)致房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。“政府部門已經(jīng)吸取了這些教訓(xùn)，在供給沒有明顯增加的時(shí)候不會(huì)撤出調(diào)控措施。”胡景暉說。

　　這樣的判斷，在數(shù)家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)及中介機(jī)構(gòu)中普遍存在。在這些機(jī)構(gòu)看來，如果因?yàn)?月份樓市成交量有一定上升，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲的話，接下來政府一定會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

　　分析認(rèn)為，還有多種因素也不支持房價(jià)上漲。

　　從資金流上看，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，開發(fā)商資金普遍吃緊，上半年房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債近8000億元，而經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬科、金地和招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù)。一旦開發(fā)貸款等政策收緊，開發(fā)商可能只能選擇大幅降價(jià)。

　　按照上市公司的半年報(bào)，上半年超過九成的房地產(chǎn)上市企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。逐漸增加的開工數(shù)和竣工數(shù)，也使得市場在下半年很可能供大于求。樓市的供求狀況在年底可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　SOHO中國董事長潘石屹大膽預(yù)測(cè)，住房價(jià)格將會(huì)回到2009年初的水平，原因在于下半年住房供應(yīng)量加大，保障房推向市場，一系列調(diào)控措施讓開發(fā)商資金緊張，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)求生存。

　　“這輪宏觀調(diào)控不僅要解決房價(jià)問題，還有一些結(jié)構(gòu)性問題需要解決，諸如房地產(chǎn)稅等制度性的政策還在加緊研究，不會(huì)輕易結(jié)束調(diào)控。”胡景暉說。

　　從4月底開始的地產(chǎn)宏觀調(diào)控，并非沒有爭論，有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該將高漲的房價(jià)壓下去，也有觀點(diǎn)擔(dān)心房價(jià)大跌會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

　　胡景暉告訴記者，在7月份的時(shí)候市場還處在膠著狀態(tài)，政府部門對(duì)地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長還有不同看法。盡管中央層面表態(tài)要堅(jiān)持調(diào)控，但在實(shí)際執(zhí)行中還是有分歧。

　　“輿論的壓力很大，政府的決策不能不考慮輿論，然而有時(shí)候過多考慮輿論壓力，決策會(huì)出現(xiàn)一定的偏差。”北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩說。

　　中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海認(rèn)為，政府對(duì)房價(jià)下跌的負(fù)面影響過度擔(dān)心，如果沒有后續(xù)稅收政策的加強(qiáng)，樓市調(diào)控將徒有虛名。“在樓市膠著時(shí)期，引領(lǐng)大家的預(yù)期非常重要。”他說。本報(bào)記者 李松濤