4500億險資涌入商業地產？

　　險資投資股權和不動產暫行辦法出臺

　　保監會昨晚發布險資投資不動產和股權的暫行辦法，規定險資可以投資商業不動產，但是不得變相炒地賣地，不得以商業房地產的方式開發和銷售住宅。分析人士稱，政策落地帶給市場的利好更多是心理層面的，短期內險資投資動向不會出現太大改變。

　　保監會昨晚在其網站上公布了《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》，對于進入上述領域的保險資金投資主體、投資標的、投資方式、風控機制等四大方面進行了明確界定和系統規范。

　　《辦法》為險資“松綁”

　　《辦法》規定，保險資金投資的不動產，應當是產權合法清晰、管理權屬相對集中、能夠滿足投資回報的不動產，不能投資商業住宅，不能直接參與房地產開發，不能投資設立房地產企業。

　　從記者了解到的信息來看，目前保險公司比較青睞的不動產項目主要集中在寫字樓這類商業地產和養老社區領域，不動產投資管理規定為險資提供了政策依據。

　　從投資收益和資產匹配的角度，不動產一直是保險資金渴望進入的領域，此次《辦法》的出臺在政策上為險資“松綁”。

　　新政首先明確了險資不動產投資標的的范疇。根據規定，保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

　　不得開發和銷售住宅

　　《辦法》同時對投資不動產相關金融產品進行了限定，其中屬于固定收益類的產品，應當具有AA級或相當于AA級以上的長期信用級別。

　　記者從《辦法》了解到，保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限于商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。保監會要求上述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產(項目公司)的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅�！巴顿Y養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%�！�

　　市場影響

　　短期內險資投向不會大幅調整

　　《辦法》同時對險資不動產投資的額度進行了具體限定。根據規定，險企投資不動產的賬面余額，不高于公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高于上季度末總資產的3%；上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產的10%。如果按4.5萬億元的保險總資產計算，理論上約有4500億元的保險資金可以進入不動產投資市場；約有1350億元的保險資金可以投資不動產相關金融產品。

　　不過有業內人士認為，保險資金投資不動產政策的落地帶給市場的更多是心理層面的利好預期，短期內險資投資動向不會出現太大改變。一方面部分保險公司前期已經曲線進入這一市場，新政只是為其投資提供了政策依據。另一方面，保險公司投資策略通常比較穩健，不會因為短期政策的改變而出現大幅調整。不過，市場普遍認為，隨著政策的放開，險金未來會加大在不動產領域的布局，因為此舉有利于保險公司的資產負債匹配。

　　股權投資

　　不得投資創業風險投資基金

　　在股權投資方面，《辦法》規定保險資金可以直接或間接投資企業股權。對于投資標的，《辦法》要求，保險資金只能投資處于成長期或成熟期的企業股權，不能投資創業風險投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現金回報較差的企業股權。

　　《辦法》同時對股權投資比例進行了限定，投資未上市企業股權的賬面余額，不高于保險公司上季度末總資產的5%；投資股權投資基金等未上市企業股權相關金融產品的賬面余額，不高于保險公司上季度末總資產的4%，兩項合計不高于保險公司上季度末總資產的5%。

　　直接投資股權的賬面余額，不超過保險公司凈資產，除重大股權投資外，投資同一企業股權的賬面余額，不超過保險公司凈資產的30%。投資同一投資基金的賬面余額，不超過該基金發行規模的20%。

　　資質限定

　　償付能力充足率不低于150%

　　記者發現，《辦法》對于進行不動產和股權投資的保險公司資質進行了非常嚴格的限定，其中一條規定要求，進行不動產投資的險企上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150%。同時，該險企上一會計年度盈利，凈資產不低于1億元人民幣，且最近三年未發現重大違法違規行為。對險企直接投資股權的資質要求大致相同，但凈資產要求提高至10億元。

　　險資不動產投資7不準

　　1.提供無擔保債權融資；

　　2.以所投資的不動產提供抵押擔保；

　　3.投資開發或者銷售商業住宅；

　　4.直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發)；

　　5.投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出；

　　6.運用借貸、發債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產，中國保監會對發債另有規定的除外；

　　7.違反本辦法規定的投資比例。(記者紀晨璐)