上海“升級版保障房”撩面紗

　　“要讓低收入群體也能住得體面、舒適”。

　　這是上海世博會最佳實踐區展示的西班牙經適房、廉租房設計理念，也是很多國家在住宅建設過程中形成的共識，為上海帶來了不少啟示。

　　最近，上海再次放寬了廉租房的準入標準，經濟適用房政策也已在全市面上推開，還將有更多群體享受到公租房等住房保障政策。那么，與之相對應的保障性住房建設得如何？保障性住房在“經濟、適用”的前提下，如何做到“低碳、宜居”？

　　上海于去年相繼啟動建設了6大以保障性住房為主的大型居住社區，記者日前采訪了其中最早啟動的綠地江橋基地，一睹“升級版保障房”的真容。

　　仿生蛛網結構 構建新型鄰里關系

　　嘉定江橋鶴旋路。去年6月24日江橋基地開工時，這里還是一片空地和要動遷的工廠及農民民居，轉眼間，一幢幢紅褐色外墻的小高層已經拔地而起。

　　江橋基地內，有包括經濟適用房、供動遷居民安置的配套商品房和農民回遷房三類保障性住房。“目前，基地已開工建設的住宅面積為42萬平方米，其中25萬平方米已結構封頂，預計8月份就能竣工，年內首批居民就能入住。”綠地集團江橋基地負責人方東興說。

　　江橋基地內的道路，不是常見的“橫平豎直”，而是疏密有致，類似大自然中的蜘蛛網。基地內的住宅，也不是按照傳統的“兵營式”排列，而是幾幢住宅構成一個組團。這樣的設計，是無意而為，還是另有深謀遠慮？

　　巴黎，是負責江橋基地規劃設計的規劃師。把這位從法國學成歸來的城市規劃專業博士，安排在江橋基地負責規劃設計，綠地集團可不是“大材小用”，而是意在使整個社區規劃體現更先進和可持續發展的理念。

　　“蜘蛛網有著鮮明的結構特征，一是細線密集，四通八達；二是既向心又發散，內外路徑最短，能方便迅速地到達。江橋基地采用仿生蜘蛛網結構，契合自然界‘功能決定形式’的法則，是為了方便居民的出行。”據巴黎介紹，江橋基地住宅的“組團式”布局，則是在吸取了國內外“合理鄰里規模”理論的基礎上，結合綠地集團18年房地產開發經驗而作出的設計。

　　以往，居民們住在老式的住宅區中，居住條件雖差，但鄰里間其樂融融。搬入新建小區后，居住條件是好了，可鄰里關系也日漸疏遠。綠地集團經過分析后，為江橋基地規劃了9個組團，每個組團規模為5萬至6萬平方米，約800戶。這樣，居民們有共同的活動場所，便于認識，相互串門，步行距離也只有80到120米；每3個組團又形成一個街坊，配置相關的設施，人們根據道路、方位、建筑形態，可迅速地辨認出自己居住的小區。結合“大社區、小組團”的設計，綠地集團還配以四級物業管理，以增強社區的安全感和認同感。

　　精心設計戶型 經濟同樣“適用”

　　開發建設保障性住房，成本嚴格受控，利潤也十分有限。對于房產開發商來說，最簡便的方法，就是把以往的商品房開發圖紙簡單改動一下，用于保障性住房。然而這樣，既不“經濟”，也不“適用”。

　　綠地江橋基地共有兩種類型的房型。一種是供動遷居民選購的配套商品房、農民回遷房，一房55平方米左右、兩房75平方米左右、三房90平方米左右；另一種是經濟適用房，一房50平方米左右、兩房60平方米左右、三房70平方米左右。

　　“麻雀雖小，五臟俱全”。如果只是簡單地將商品房小區面積稍大的房型等比例縮小，老百姓入住后，勢必需要敲墻改動，作二次裝修。經過精心設計后的保障房房型，內部格局十分緊湊，可使用功能不打任何折扣。

　　江橋基地各類房型中的客廳，面寬既不像一般商品房那般，達到4米以上，也不是“節約”到3米或以下，而是定在3.6米以上。別看這個小小的尺寸規定，背后可有大文章。因為對于保障房，要是像一般商品房那樣，面寬達到4米以上，肯定不實用；但要是太窄，一放電視柜和沙發后，居住舒適性就差了。所以經過反復比選，客廳面寬一般定在3.6米以上，主臥面寬保證有3.6米或3.3米，這樣，最能兼顧功能性、舒適性。

　　保障房的陽臺設計中，設計師盡可能留出充足的陽臺面積，這樣，封閉后放上一張小床，也能成個臥室；窗臺高度，一般不超過60厘米，那是為了通過落地窗設計，加強室內采光……

　　“住宅的高品質，并不意味著一定非要采用昂貴的建材，通過合理的設計和用材，同樣可以做到價廉物美。”巴黎說。

　　江橋基地的房屋外立面，采用的是價格實惠的涂料，產生的卻是高品質面磚的效果；小區綠化并沒有采用養護成本高昂的大面積草皮，片面追求綠化率。 卻依據人們晨跑、散步等路線，布置景觀資源，使人們最大限度親近自然；戶型設計控制公攤面積，每個組團設一個共享大堂，對于得房率的影響不到千分之二，卻提升了社區的尊嚴感、認同感和安全感。

　　采用生態技術 探索保障房安居模式

　　保障房的建設，要與社會發展并行，甚至具有一定的前瞻性。這是保證居民生活品質的前提，更是保障房經得起歷史檢驗的先決條件。

　　江橋基地在采用節能技術方面，絲毫不含糊，其節能率率先達到本市于去年底頒布的最新65%的節能標準。各類節能技術，走的也是經濟性的生態策略。比如，建筑單體采用遮陽構件、節能門窗、外墻保溫系統；建筑設備采用空氣凈化器空調、太陽能中央熱水系統、聲光控節能燈等。還有，使用了諸如綠化節水灌溉、雨水回收、節水龍頭和節水馬桶等節能設備。除此以外，規劃中高效、集約化利用土地、充分開發地下空間等，也能為節能環保增色。

　　作為掌管著綠地遍布全國22個省、41個城市、上百個在建項目的“當家人”，綠地集團董事長張玉良，一年有近半時間在全國各地奔忙。然而只要身在上海，他堅持每周一次來到江橋基地，查看工程建設情況。“我們希望憑借多年的房地產開發經驗，通過創新的規劃設計探索出一種理想的安居模式，把上海的保障房社區建設成為先進、宜居、可持續發展的標桿性居住社區！”張玉良說。

　　目前，江橋基地的28萬平方米配套商品房，已全部搭橋銷售給了靜安、長寧、閘北、普陀、虹口等區的動遷居民，加快了這些區域的舊區改造步伐。基地周邊，包括商業服務中心、社區服務中心、幼兒園、九年一貫制學校、托老所、警署等在內的10萬平方米公建、市政配套設施也已陸續開工，明年二季度前陸續交付使用。這些配套設施，不僅能使江橋基地的居民感受到生活的便利，周邊已建小區的居民同樣能夠受益。

　　“根據我們對社區商業的開發經驗，越是貼近居民日常生活的小規模、低利潤的商業，也越容易存活，并可以迅速形成居住氛圍。”綠地集團表示，江橋基地的配套商業，引進了“微距服務”理念，在社區組團入口的大堂設置便利店，并在其附近100米范圍內配備包括干洗店、面包房、早點店等在內的社區商業設施。“當然，所有的規劃與建設是否能贏得青睞，還要等到年底首批居民入住時，讓老百姓來檢驗。” 記者  何洛先 張奕